Huurregulering: binnenkort de norm voor grote steden?

Met de invoering van huurregulering in Lyon en Villeurbanne op 1 november 2021 is het de moeite waard deze praktijk te onderzoeken die zich snel zal verspreiden naar andere grote steden. In Parijs, waar regulering sinds juli 2019 verplicht is, toont een studie van de consumentenorganisatie Consommation logement cadre de vie (CLCV) begin 2020 dat 40% van de huuraanbiedingen niettemin buiten de toegestane grenzen valt. Wij bekijken de voor- en nadelen van dit huurreguleringsbeleid, de beoogde effecten en de bekende beperkingen.

Het principe

Huurregulering houdt in dat een maximum wordt gesteld aan de huurprijzen voor ongemeubileerde en gemeubileerde woningen die dienen als hoofdverblijfplaats van de huurder, evenals voor tijdelijke huurovereenkomsten. In de betrokken steden wordt een referentiehuur vastgesteld op basis van:

• het type woning (appartement of huis);
• of de huur ongemeubileerd of gemeubileerd is;
• de bouwdatum;
• de oppervlakte en het aantal kamers;
• het adres, waarbij sommige gebieden “krapper” zijn dan andere.

De gemeenten gebruiken deze criteria om een berekening vast te stellen die via een internetplatform de verhuurder in staat stelt de maandelijkse referentiehuur te vinden die moet worden toegepast, per vierkante meter verhuurde ruimte en exclusief bijkomende kosten. Deze referentiehuur, plus 20% of min 30%, vormt het toegestane huurbereik, met uitzonderingen.

In geval van niet-naleving kan de prefect een huurverlaging eisen, en een verhuurder die niet aan de regels voldoet krijgt een boete van €5.000, of €15.000 wanneer het een rechtspersoon betreft. In de praktijk kan huurcontrole alleen plaatsvinden via een geschil met de huurder, en zeer weinig zaken worden voor de autoriteiten gebracht.

• 

Huurregulering verspreidt zich naar krappe gebieden

Dit is een vereiste van de wet Elan van 2018, waarbij gebieden waar de woningmarkt “krap” is uiterlijk in 2020 huurregulering moeten invoeren. De doelstelling zijn gemeenten waar aankoopprijzen, en bijgevolg huurprijzen, pieken bereiken; dit wordt mogelijk gemaakt door het tekort aan woningen tegenover een groeiende vraag. In deze gebieden kan ook een belasting op leegstaande woningen van toepassing zijn, en de gemeentelijke belasting kan worden verhoogd.

De enige provinciale gemeenten die de maatregel tijdig hebben ingevoerd is Lille, met huurregulering van kracht sinds maart 2020. Vóór Lyon en Villeurbanne heeft een groep gemeenten in de Parijse regio de maatregel in juni aangenomen: de negen gemeenten van het Publieke Territoriale Etablissement Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve en Saint-Ouen).

Op 1 december 2021 is het de beurt aan de negen gemeenten van Est Ensemble, waarvan de aanvragen in mei werden aanvaard en gevalideerd bij decreet. Dit zijn Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin en Romainville. Ten slotte zal de maatregel van kracht worden vóór de zomer van 2022 in Bordeaux en Montpellier.

Er zijn ook gevallen waarin aanvragen niet worden aanvaard: Grenoble-Alpes Métropole en Grand Orly Seine Bièvre werd het recht ontzegd om deze beperking op te leggen aan hun woningeigenaren. De overheid was van mening dat deze gemeenten niet voldeden aan de voorwaarden om hun markt te kwalificeren als een krap gebied, met name een hoge mediane huur en een aanzienlijk verschil tussen huren in de private sector en die in de sociale huisvesting.

Het belang van de maatregel

Laten wij ons richten op de reden waarom huurregulering zich verspreidt en het verwachte effect op de woningmarkt. De betrokken stedelijke gebieden die hierom verzoeken, merken een aanzienlijk onevenwicht op tussen het aanbod aan beschikbare huurwoningen en een vraag die vaak veel hoger is. Het gevolg is soms extreme stijgingen van de werkelijke huren, waardoor toegang tot huisvesting moeilijker wordt voor een groeiend deel van de bevolking.

De bedoeling van de wetgever is niet om de investeringsplannen van verhuurders te ondermijnen, die soms eenvoudige spaarders zijn die hun pensioen willen beschermen: huurplafonds hebben geen invloed op lopende huurovereenkomsten of stilzwijgende verlengingen (van 3 en 6 jaar). De getroffenen zullen verlengingen bij het einde van de huurovereenkomst, nieuwe verhuringen en tijdelijke huurovereenkomsten zijn.

Het doel is de hebzucht van verhuurders te beperken die sterke vraag zouden kunnen benutten om onredelijke en niet te rechtvaardigen huren toe te passen. De bevolking zonder de middelen om hoge huren te betalen zou er aldus van verzekerd kunnen zijn binnen de gemeenten woningen te kunnen vinden.

• 

De beperkingen van het systeem

Hoewel het idee prijzenswaardig is, heeft huurregulering in de private huursector niettemin een fundamentele beperking, die het tegenovergestelde effect bereikt van hetgeen wordt nagestreefd. Het ontmoedigt immers investeringen of verplaatst deze elders dan naar de steden die door de maatregel worden gedekt.

Iemand die zich in de positie plaatst van een investeerder die zijn spaargeld riskeert om een huurwoning te verwerven, zal, redelijkerwijs, een huurprijs willen vaststellen die hem in staat stelt de investering terug te verdienen. Maar aangezien aankoopprijzen niet worden gecontroleerd, zou een daling van de huur onmiddellijk de rendabiliteit ondermijnen - en dus de prikkel - om te investeren. De spaarder zal snel zijn investeringsmethode veranderen, of liever, investeren in een andere stad die niet aan deze beperking onderworpen is.

Het gevolg: grote steden kunnen een afname van hun huuraanbod zien, en verhuurders die lagere huren aanbieden zullen niettemin de beste kandidaten selecteren. De hoogste salarissen zullen bevoordeeld blijven, en die met minder middelen zullen net zoveel moeite hebben, niet vanwege het huurbedrag maar door een gebrek aan beschikbare woningen.

Tweede gevolg: huren zullen sneller stijgen in de voorsteden, waar vraag en investeringen naartoe zullen migreren.

Ten slotte moet worden opgemerkt dat de beperking onderworpen is aan uitzonderingen, en een huurtoeslag kan worden toegepast volgens criteria die vrij subjectief blijven: extra comfortvoorzieningen, of bijvoorbeeld uitzicht op een monument.

Uiteindelijk is huurregulering in grote steden geen vergezocht idee, maar het kan het werkelijke nagestreefde doel alleen bereiken als regulering op het gehele nationale grondgebied wordt ingevoerd. Dit zou a priori de enige manier zijn om het evenwicht tussen grote steden en voorsteden, of zelfs nabijgelegen landelijke gebieden, te behouden en betaalbare huren beschikbaar te maken voor de kleinste budgetten in heel Frankrijk. Iets om in de gaten te houden!