נדל"ן המחר: 3 שינויים מרכזיים שצפויים

בעוד שנדל“ן הוא אחד המגזרים היציבים ביותר, הוא עדיין חייב להתאים את עצמו לצרכים המשתנים שלנו. כך התרחבו חללי המחיה שלנו והמטבחים שלנו נפתחו (לעיתים קרובות) בעשורים האחרונים: הדיור והתכנון שלו משקפים את אורח החיים שלנו ואת האופן שבו אנו מתקשרים עם אהובינו. כיום מתעוררות סוגיות חדשות, שמובילות רבים לשקול מחדש את תפיסת הבית שלהם ולנקוט בפעולה ממשית. בואו נבחן שלושה שינויים שצפויים לעצב מחדש את ענף הנדל”ן של המחר.

#1 רכישת נכסים במחירים נגישים יותר

מחירי הנכסים בערים הופכים לבעיה בלתי עבירה עבור חלק הולך וגדל מהאוכלוסייה, שאינו יכול להפוך לבעלים של נכסים באזורים מטרופוליטניים גדולים. בפריז, בשנה האחרונה, מחיר הנכס הממוצע עלה ב-7.3%. ברחבי צרפת המטרופוליטנית, INSEE מספר לנו שמדד מחירי הדיור עלה בכמעט 22% בין 2010 ל-2020. משקי בית רבים, שהכנסותיהם לא גדלו באותו קצב, נאלצים לבחור בין שכירות למעבר לאזורים אחרים כדי למצוא נכסים במסגרת התקציב שלהם.

בעוד שמגפת הקורונה עודדה במקרים אחרים את הביקוש לדיור באזורים כפריים יותר, מחצית מאוכלוסיית העולם מתגוררת כיום בערים. תופעה זו עשויה להימשך ואף להתגבר, בעיקר משום שהתעסוקה מרוכזת בעיקר באזורים עירוניים, כמו גם** בתי הספר הטובים ביותר** ומרכזי הבריאות.

יש לשקול מחדש את הדיור באופן קולקטיבי, כדי להציע פתרונות נגישים יותר תוך הבטחת תנאי מחיה ראויים, אם לא נעימים. הדבר מצריך פעולה ציבורית נחרצת, המאפשרת יצירת אזורי מגורים במיקומים אסטרטגיים ושיפוץ מעמיק של המרחב העירוני, תוך פיתוח תחבורה** מתאימה ואיכותית: תחבורה ציבורית כמובן, אך גם שבילי אופניים.

שינויים אלה כבר מתרחשים, ומדיניות המכוונת לאפשר רכישת בעלות בתקציב קטן יותר מתמקדת במגוון רחב יותר של אפשרויות ותמריצים פיסקליים כגון סכמת הדיור הבינוני, חוק Pinel, סכמת “Louer Abordable” או חוק Denormandie לנכסים ישנים. רכישה במחיר זול יותר תאפשר למשקיעים להציע שכר דירה אטרקטיבי יותר, ולדיירים-בעלים לשאת בחוב פחות.

#2 התאמת הדיור לאורח החיים

הנושא השני קשור לאופן שבו אנו חווים נכסים. החל מהסביבה הקרובה של הבית: שלום למגמה של התרכזות בקופרופרייטה גדולות חסרות נשמה או שכונות מרוצפות לחלוטין. האיזון כיום כולל יותר מרחב, נוחות חניה, יותר שטחים ירוקים, והבנייה החדשה תוכננה בהתאם. אך השינוי ממשיך, עם הפצת מרחב חיצוני ברוב הדיור הקולקטיבי החדש, הירוק של גגות וחזיתות רבים, ובאופן כללי, החיפוש אחר דרך חיים איכותית יותר וחדשה יותר בדיור העירוני (הקטן). הדיור אינו נתפס עוד ככלי עבודה פונקציונלי בלבד; הוא הופך למרכיב חיוני באיזון החיים ולכן חייב לענות על השאיפות העמוקות של דייריו, מעבר להיבטים המעשיים.

בתוך הבתים, משבר הבריאות יצר צרכים חדשים, ובפרט צורך ביותר מרחב לשיתוף משפחתי מאוזן יותר כאשר הסגר הוא הנורמה. התקשורת בין החללים עוברת שיקול מחדש כדי לאפשר הןאינטראקציות עשירות יותר והןשקט אישי הנשמר כאשר נדרש.

בנוסף, האפשרות להקים משרד ביתי במקום לעבוד בפינת שולחן צוברת חשיבות גוברת. עבודה מרחוק חובה אפשרה לחברות ולעובדים כאחד לגלות את היתרונות שלה – ביטול זמן הנסיעה הוא הברור מכולם – והרצון להמשיך בפרקטיקה זו, לפחות באופן חלקי, נפוץ. עם זאת, יש להיות מסוגל לעבוד בנוחות מהבית: חדר ייעודי הוא אידיאלי, אך הוא כרוך בעלויות נוספות שלא כולם יכולים להרשות לעצמם.

אל דאגה, הפתרון עשוי להיות שילוב של שני השינויים הראשונים שלנו. על ידי מעבר רחוק יותר מהעבודה – רחוק יותר מהעיר – משק בית ירוויח בתקציב מבלי לסבול אי נוחות בלתי עבירה אם עבודה מרחוק תהפוך לכלל שניים עד שלושה ימים בשבוע.

#3 פעולה נגד שינויי האקלים

לבסוף, הדיור צפוי להתפתח משמעותית לקראת עמידות רבה יותר מול שינויי האקלים. שני נקודות ראויות להדגשה כאן.

ראשית, ההתאמה של מלאי הדיור הקיים, שלגביה ממשלת צרפת מנהלת מדיניות פעילה במשך כעשור והממשיכה להתחזק. נציין את כניסתו לתוקף של חוק האקלים והחוסן באוגוסט האחרון, שמכוון לנכסים המסווגים כ“כישלון תרמי” – כלומר, מסווגים F או G בתעודת ביצועי האנרגיה – ואף מוסיף את אלה המסווגים E לרשימה. הם יאסרו בקרוב להשכרה, ומלאי הדיור הקולקטיבי ממוקד במיוחד מכיוון שבדרך כלל הוא משופץ באופן לקוי. אך לבעלים יש כל הסיבה לפעול: דיירים לשיפור הנוחות שלהם, הפחתת חשבונות האנרגיה והעלאת ערך הנכס שלהם, ובעלי נכסים בעיקר מסיבה אחרונה זו אך גם כדי לשמור על הונם במצב טוב.

שיפוץ נכסים ישנים בהקשר זה נועד לשפר בידוד ולאפשר ייצור חימום ומים חמים בעלות נמוכה יותר: כספית באמצעות צריכה מופחתת, וקולקטיבית באמצעות פליטת גזי חממה נמוכה יותר הקשורה לאנרגיה. סיוע זמין להפחתת עלויות השיפוץ, כגון סכמת Ma Prime Rénov’.

הציר השני נוגע לבנייה חדשה, המתוכננת להגן על דיירים מפני גלי חום אינטנסיביים ולהגביל את צריכת האנרגיה הנדרשת בחורף לחימום הבתים. התקנים הנוכחיים מגבילים יותר מבעבר, אך קונים פוטנציאליים עדיין יכולים להגביר את פעולתם על ידי בחירת החומרים המבודדים והאיכותיים ביותר, וציוד החימום החסכוני ביותר באנרגיה: אם ההוצאה הראשונית גבוהה יותר, היא תוחזר באמצעות חשבונות נמוכים יותר וערך מכירה חוזר גבוה יותר של הנכס.

שוק הנדל“ן עוקב כיום אחר מסלול שאמור לאפשר לו להתאים לאתגרי המחר. היכולת לגור בנוחות בבית בריא לא רחוק ממקום העבודה כרוכה בהפחתת חלקו של הנדל”ן בתקציבי המשקיות המתונות ביותר או אף המעמד הבינוני. התכנון, meanwhile, חייב לעקוב אחר צרכי אוכלוסייה שמשאירה מאחור חלק ממלאי הדיור שאינו עונה על ציפיותיה. שיפוץ, לבסוף, מציג פער בצרפת שניתן להסביר רק בחינוך לקוי של בעלים לגבי היתרונות שהם יפיקו ממנו. בואו נבנה יחד את מלאי הדיור של המחר, שאיכותו תיטיב עם ילדינו!