איך לנהל משא ומתן ביעילות עם קבלן הבית שלך
בניית בית היא בדרך כלל פרויקט שמתרחש פעם בחיים. בעוד שרכישת נכס קיים היא מהירה ומציעה את הביטחון של יכולת לזהות ליקויים במהלך הסיורים, לא ניתן לומר את אותו הדבר ברכישת נדל"ן שעדיין לא קיים. התהליך ארוך ודורש תשומת לב מיוחדת, במיוחד לגבי סעיפי החוזה שנחתם עם קבלן הבית שלך: הם חייבים להגן עליך מאכזבה, או אפילו מסכנה פיזית או פיננסית שייצוג ליקויי ביצוע או בלאי מוקדם של אלמנטי בנייה עלולים לייצג. הנה כמה טיפים לניהול משא ומתן על חוזה שיאפשר לך לצפות בשקט בעלייה של מקום המגורים העתידי שלך.
בניית בית היא בדרך כלל פרויקט שמתרחש פעם בחיים. בעוד שרכישת נכס קיים היא מהירה ומציעה את הביטחון של יכולת לזהות ליקויים במהלך הסיורים, לא ניתן לומר את אותו הדבר ברכישת נדל“ן שעדיין לא קיים. התהליך ארוך ודורש תשומת לב מיוחדת, במיוחד לגבי סעיפי החוזה שנחתם עם קבלן הבית שלך: הם חייבים להגן עליך מאכזבה, או אפילו מסכנה פיזית או פיננסית שייצוג ליקויי ביצוע או בלאי מוקדם של אלמנטי בנייה עלולים לייצג. הנה כמה טיפים לניהול משא ומתן על חוזה שיאפשר לך לצפות בשקט בעלייה של מקום המגורים העתידי שלך.
קודם כל, חתום על הסוג הנכון של חוזה
מומלץ קודם כל להגדיר איזה חוזה ייחתם עם הקבלן/ים שלך. מתאים לחתום על CCMI (חוזה לבניית בית פרטי), אם אתה מפקיד את כל הבנייה לחברה אחת. ניתן להיכנס לחוזה זה עם או בלי הכנת תוכניות, בהתאם לשיתוף אדריכל בפרויקט שלך.
אם חברות אחרות עובדות באתר שלך, תצטרך לחתום על חוזה נפרד לכל אחת, תוך פירוט היקף העבודה וכל התנאים הנלווים. CCMI עדיין אפשרי, במידה שחברה אחת ראשית מבצעת את עבודות השלד והופכת את הבניין לאטום למים ולאוויר.
ל-CCMI יתרון בכך שהוא מוסדר מאוד, ובפרט מבטיח שתיהנה מתקופת ביטול, תוכנית מימון מובטחת על ידי הבנק שלך, מחיר חוזי ומועד אספקה. הוא גם מבטיח השלמת העבודות במקרה שהקבלן הראשון יפשוט רגל.
שתי האפשרויות האחרות הן לחתום:
- קבוצת חוזי עבודה, מגורם לגורם, עם כל קבלן מעורב. הסיכון הוא תיאום לקוי של העבודות או חוסר עקביות בשלבים העוקבים. נדרשת עירנות גם לגבי עמידה בהתחייבויות שניתנו, שכן חוזה העבודה מוסדר פחות ומחייב פחות את הקבלן.
- חוזה ניהול פרויקט, להפקיד על מנהל פרויקט, אדריכל או אחר, לתאם את העבודות ולהבטיח את התקדמותן התקינה. בחירה זו כמובן כרוכה בעלות נוספת, בדמי מעקב
הבנייה לוקחת זמן ו… גם התשלום שלך!
מעל הכל, אל תעשה את הטעות לשלם מהר מדי את הסכומים המגיעים לקבלן עבור השלמת השלבים השונים של בניית הבית שלך. התהליך מוסדר בקפדנות ואמור להוביל אותך לשלם:
- 5% מהסכום הכולל בעת חתימת החוזה,
- 10% בפתיחת האתר,
- 10% לאחר השלמת היסודות,
- 15% בהשלמת הקירות,
- 20% בשלב האטימות (קירות וגג הוקמו),
- 15% בהשלמת המחיצות ושלב האטימות לאוויר (לכן לאחר התקנת דלתות וחלונות),
- 20% בסיום העבודות המשניות,
- 5% בקבלת העבודות ואם לא נמצאו ליקויי ביצוע. אחרת, היתרה תשולם רק לאחר התיקונים.
ערבות המחיר החיונית
החוזה החתום חייב לפרט את כל העבודות הכלולות במחיר המפורסם. אל תהסס לאמת, נקודה אחר נקודה, שכל העבודות הנדרשות להשלמה המושלמת של הבית שלך אכן כלולות! כדי להציע הצעות מחיר אטרקטיביות, ייתכן שקבלנים לא ישרים אכן ימנעו מלציין שעבודות מסוימות כמו צביעה, אריחים או ניקוי האתר נותרות באחריות הלקוח.
רשימת השירותים חייבת אפוא להופיע בחוזה בצורה ממצה, והמחיר הכולל שנקב חייב ללוות באזכור “סופי וקבוע”. האלמנט היחיד שאז יכול להשפיע עליו יהיה עלייה במדד עלות הבנייה שמחושב באופן קבוע על ידי INSEE כדי לקבוע את העלות הממוצעת בבנייה חדשה, מדד שמשמש גם כבסיס לסקירות שכר הדירה.
התעקש על הפעלת ערבות אספקה!
אל תיקח את הסיכון לשים את הבית העתידי שלך באותו סל כמו ה-10,000 האחרים שנבנים כל שנה ללא ערבות אספקה חיונית זו. בעוד שהיא כרוכה בעלות נוספת שחברות שמחות להימנע ממנה כדי להגביר את התחרותיות שלהן, היא עדיין מגנה עליך מכשלולות שעלולים להרוס את הפרויקט הראשוני שלך.
מעבר לעיכובים של מספר שבועות, לבסוף נפוצים בתעשיית הבנייה ושניתן להסבירם, הסיכון הוא גם – ומעל הכל – פשיטת רגל של הקבלן שלך שעשויה להיות מוכרזת לך לפתע. תמצא אז את עצמך עם בית בבנייה בידיים, מבלי שבנק או ביטוח ימשיכו לממן את המשך הבנייה.
עם ערבות אספקה, עיכובים יזכו אותך לפיצוי, ונטישת חברה מבטיחה שאחרת תיקח על עצמה, ללא עלות נוספת.
אנחנו אפוא מייעצים לך נגד חתימה על חוזה שאינו כולל ערבות אספקה זו, שאינה חייבת לעלות על 4% ממחיר המכר. אם זה המקרה, לקבלן שלך כנראה כבר היו בעיות עם הביטוח שלו, אז מומלץ חשדנות.
בצע בדיקה זהירה בעת קבלת הבית
יהיו לך רק 8 ימים לדווח לקבלן על כל ליקויי ביצוע שזיהית בתוך הבית. המועד הזה נשאר קצר יחסית, ואנחנו מייעצים לך לא לחכות ולהקדיש כמה שעות לבדיקה מפורטת.
ישנם אלמנטים רבים לבדוק:
- הנראים ביותר, כמו אריחים תקינים, טיחים וצבעים, חלוקה נכונה של מחיצות;
- טכניים יותר, כמו דלתות וחלונות, רדיאטורים או הדווד;
- אחרים, לבסוף, קשים יותר לבדיקה: הגג, הארובה, מעגלי האינסטלציה והחשמל.
המטרה תהיה לזהות כל פגם בהתקנה (אריח בולט, חלון שמכניס רוח), בעיות בתפעול של מכשירים, לציין כל השמטה (צביעה שלא בוצעה, שקע חשמלי ממוקם לא כראוי), ולציין כל אלמנט שנראה שונה מההסכם שנחתם. תקופת 8 הימים הזו בלבד תוקצה לך כדי לדווח עליהם לקבלן ולדרוש תיקונים.
כדי להבטיח נקודת מבט מספקת ומומחיות, אל תהסס לשכור טכנאי בניין או אדריכל, כדי שיבדקו את הבית מכל זווית בשבילך. פגם שלא זוהה עלול לעלות לך הרבה יותר בעתיד מדמי ביקור פשוט.
בניית בית פרטי עם קבלן מתמחה תהיה פעולה שקטה, בתנאי שנקטת בכל המזוונות האלה. גם תאמין באינסטינקט שלך: מוכר שמציע לך הצעה שנראית טובה מדי… כנראה שהיא! לפני פנייה לחברה, השתמש באמצעים שעומדים לרשותך כדי להבטיח את המוניטין הטוב שלה: ביקורות שפורסמו ברשת והמלצות מפה לאוזן. לבסוף, תוכל לאמת ברשת שלחברה לא היו קשיים בשנים האחרונות, כמו הפניה להסדר משפטי. בנה בזהירות, אבל בביטחון!
