Wie Sie effektiv mit Ihrem individuellen Hausbauer verhandeln

Der Bau eines Eigenheims ist im Allgemeinen ein einmaliges Unterfangen. Während der Erwerb einer bestehenden Immobilie schnell erfolgt und die Sicherheit bietet, bei Besichtigungen etwaige Mängel zu erkennen, gilt dies nicht für den Kauf einer noch nicht existierenden Immobilie. Der Prozess ist langwierig und erfordert besondere Aufmerksamkeit, insbesondere hinsichtlich der Klauseln des Vertrags, den Sie mit Ihrem individuellen Hausbauer unterzeichnen: Diese müssen Sie vor Enttäuschung oder sogar vor körperlicher oder finanzieller Gefahr schützen, die fehlerhafte Handwerksarbeit oder vorzeitiger Verschleiß von Bauelementen darstellen können. Hier sind einige Tipps für die Verhandlung eines Vertrags, der es Ihnen ermöglicht, gelassen den Aufstieg Ihres zukünftigen Wohnraums zu beobachten.

Zunächst den richtigen Vertragstyp unterzeichnen

Es ist ratsam, zunächst zu definieren, welcher Vertrag mit Ihrem/Ihren Auftragnehmer(n) unterzeichnet wird. Es ist angezeigt, einen CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle / Vertrag für den Bau eines individuellen Hauses) zu unterzeichnen, wenn Sie den gesamten Bau einem einzelnen Unternehmen anvertrauen. Dieser Vertrag kann mit oder ohne Bereitstellung von Plänen abgeschlossen werden, je nachdem, ob ein Architekt in Ihr Projekt eingebunden ist.

Wenn andere Unternehmen an Ihrer Baustelle arbeiten, müssen Sie für jedes Unternehmen einen separaten Vertrag unterzeichnen, der den Umfang der Arbeiten und alle zugehörigen Bedingungen festlegt. Ein CCMI ist dennoch möglich, insoweit ein einzelnes Hauptunternehmen die Rohbauarbeiten durchführt und das Gebäude abdichtet und wetterfest macht.

Der CCMI hat den Vorteil, stark reguliert zu sein, und stellt insbesondere sicher, dass Sie von einer Kündigungsfrist, einem von Ihrer Bank abgesicherten Finanzierungsplan, einem vertraglich vereinbarten Preis und einem Liefertermin profitieren. Er garantiert auch die Fertigstellung der Arbeiten im Fall der Insolvenz des Erstauftragnehmers.

Die beiden anderen Möglichkeiten sind:

• Eine Reihe von Werkverträgen, Los für Los, mit jedem beteiligten Auftragnehmer. Das Risiko dabei ist eine schlechte Koordination der Arbeiten oder ein Mangel an Kohärenz in aufeinanderfolgenden Phasen. Wachsamkeit ist auch hinsichtlich der Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen erforderlich, da der Werkvertrag weniger reguliert und für den Auftragnehmer weniger bindend ist.
• Ein Projektmanagementvertrag, um einen Projektmanager, Architekten oder andere mit der Koordination der Arbeiten und deren ordnungsgemäßem Fortgang zu beauftragen. Diese Wahl bringt offensichtlich zusätzliche Kosten in Form von Überwachungsgebühren mit sich

Der Bau dauert… und Ihre Zahlung ebenfalls!

Vor allem machen Sie nicht den Fehler, die dem Bauleiter für die Fertigstellung der verschiedenen Phasen Ihres Hausbaus geschuldeten Beträge zu schnell zu zahlen. Der Prozess ist streng reguliert und sollte dazu führen, dass Sie zahlen:

• 5% der Gesamtsumme bei Vertragsunterzeichnung,
• 10% bei Baubeginn,
• 10% nach Fertigstellung der Fundamente,
• 15% bei Fertigstellung der Wände,
• 20% im wasserdichten Zustand (Wände und Dach errichtet),
• 15% bei Fertigstellung der Trennwände und des wetterfesten Zustands (also nach Einbau von Türen und Fenstern),
• 20% sobald die Nebenarbeiten abgeschlossen sind,
• 5% bei Abnahme der Arbeiten und wenn keine fehlerhafte Handwerksarbeit festgestellt wird. Andernfalls ist der Restbetrag erst nach Durchführung der Reparaturen fällig.

Die wesentliche Preisgarantie

Der unterzeichnete Vertrag muss alle in dem beworbenen Preis enthaltenen Arbeiten aufführen. Zögern Sie nicht, Punkt für Punkt zu überprüfen, ob alle für die einwandfreie Fertigstellung Ihres Hauses notwendigen Arbeiten tatsächlich enthalten sind! Um attraktive Angebote zu unterlassen, können einige unseriöse Bauherren indeed unterlassen zu erwähnen, dass bestimmte Arbeiten wie Anstreichen, Fliesenlegen oder Baustellenreinigung in der Verantwortung des Kunden bleiben.

Die Leistungsliste muss daher erschöpfend im Vertrag erscheinen, und der angegebene Gesamtzusatzpreis muss von dem Zusatz “fest und endgültig” begleitet sein. Das einzige Element, das ihn dann beeinflussen kann, ist eine Erhöhung des Baukostenindex, der regelmäßig vom INSEE berechnet wird, um die durchschnittlichen Kostenpraktiken im Neubau festzustellen, ein Index, der auch als Grundlage für Mietanpassungen dient.

Bestehen Sie auf dem Abschluss einer Fertigstellungsgarantie!

Gehen Sie nicht das Risiko ein, Ihr zukünftiges Haus in denselben Topf wie die anderen 10.000 zu werfen, die jedes Jahr ohne diese wesentliche Fertigstellungsgarantie gebaut werden. Obwohl sie zusätzliche Kosten verursacht, auf die Unternehmen nur zu gerne verzichten würden, um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen, schützt sie Sie dennoch vor Rückschlägen, die Ihr ursprüngliches Projekt ruinieren könnten.

Über Verzögerungen von mehreren Wochen hinaus, die letztlich in der Baubranche üblich sind und erklärt werden können, besteht das Risiko auch – und vor allem – in der Insolvenz Ihres Bauherrn, die Ihnen plötzlich mitgeteilt werden könnte. Sie befänden sich dann mit einem im Bau befindlichen Haus in den Händen, ohne dass eine Bank oder Versicherung käme, um die Fortsetzung der Bauarbeiten zu finanzieren.

Mit einer Fertigstellungsgarantie berechtigen Verzögerungen Sie zu einer Entschädigung, und eine Unternehmensaufgabe stellt sicher, dass ein anderes Unternehmen die Arbeiten ohne zusätzliche Kosten übernimmt.

Wir raten Ihnen daher dringend davon ab, einen Vertrag zu unterzeichnen, der diese Fertigstellungsgarantie nicht enthält, die zudem 4% des Kaufpreises nicht überschreiten darf. Wenn dies der Fall ist, hat Ihr Bauherr wahrscheinlich bereits Probleme mit seiner Versicherung gehabt, weshalb Vorsicht geboten ist.

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Führen Sie bei der Abnahme des Hauses eine sorgfältige Prüfung durch

Sie haben nur 8 Tage Zeit, um dem Bauherrn etwaige fehlerhafte Handwerksarbeit zu melden, die Sie im Haus festgestellt haben. Diese Frist bleibt fairly kurz, und wir raten Ihnen, nicht zu warten und einige Stunden für eine detaillierte Prüfung zu opfern.

Es gibt mehrere Elemente zu überprüfen:

• die offensichtlichsten, wie korrektes Fliesenlegen, Putz und Anstriche, gute Anordnung der Trennwände;
• einige technischere, wie Türen und Fenster, Heizkörper oder der Boiler;
• andere, schließlich, schwerer zu überprüfende: das Dach, den Kamin, die Sanitär- und Stromkreise.

Das Ziel wird sein, etwaige Installationsfehler (herausstehende Fliesen, ein Fenster, das Zugluft durchlässt usw.), Funktionsprobleme bei Geräten zu erkennen, etwaige Unterlassungen (nicht ausgeführte Anstriche, schlecht positionierte Steckdose usw.) zu vermerken und jedes Element zu notieren, das von der getroffenen Vereinbarung abzuweichen scheint. Diese einzige 8-Tage-Frist wird Ihnen zugeteilt, um sie dem Bauherrn zu melden und Reparaturen zu fordern.

Um eine ausreichende Perspektive und Fachkenntnis zu gewährleisten, zögern Sie nicht, einen Bautechniker oder Architekten zu beauftragen, damit dieser das Haus von allen Seiten für Sie untersucht. Ein nicht erkannter Mangel könnte Sie in Zukunft viel mehr kosten als die Gebühren eines einfachen Besuchs.

Der Bau eines individuellen Hauses mit einem spezialisierten Bauherrn wird ein beruhigendes Unterfangen sein, vorausgesetzt, Sie haben alle diese Vorsichtsmaßnahmen getroffen. Vertrauen Sie auch Ihrem Instinkt: Ein Verkäufer, der Ihnen ein Angebot macht, das zu gut klingt, um wahr zu sein… ist es wahrscheinlich auch! Bevor Sie ein Unternehmen kontaktieren, nutzen Sie die Ihnen zur Verfügung stehenden Mittel, um dessen guten Ruf zu überprüfen: online veröffentlichte Bewertungen und Mundpropaganda. Schließlich können Sie im Internet überprüfen, ob das Unternehmen in den letzten Jahren keine Schwierigkeiten hatte, wie z.B. in eine gerichtliche Sanierung gestellt zu werden. Bauen Sie vorsichtig, aber mit Sicherheit!