Hoe effectief te onderhandelen met uw individuele woningbouwer

Het bouwen van een woning is over het algemeen een eenmalige onderneming. Terwijl de aankoop van een bestaande woning snel is en de zekerheid biedt dat u tijdens bezichtigingen gebreken kunt opmerken, kan dit niet worden gezegd bij de aankoop van onroerend goed dat nog niet bestaat. Het proces is langdurig en vereist bijzondere aardacht, met name wat betreft de clausules van het contract dat u ondertekent met uw individuele woningbouwer: deze moeten u beschermen tegen teleurstelling, of zelfs het fysieke of financiële gevaar dat gebrekkig vakmanschap of voortijdige slijtage van constructie-elementen kunnen vertegenwoordigen. Hier zijn enkele tips voor het onderhandelen over een contract waarmee u rustig de opbouw van uw toekomstige woonplaats kunt gadeslaan.

Allereerst het juiste type contract ondertekenen

Het is raadzaam om allereerst te definiëren welk contract u zult ondertekenen met uw aannemer(s). Het is passend om een CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle / Contract voor de Bouw van een Individuele Woning) te ondertekenen, als u de gehele bouw aan één bedrijf toevertrouwt. Dit contract kan worden aangegaan met of zonder het verstrekken van plannen, afhankelijk van of een architect bij uw project betrokken is.

Als andere bedrijven op uw bouwplaats werken, zult u voor elk een apart contract moeten ondertekenen, waarin de omvang van het werk en alle bijbehorende voorwaarden worden gespecificeerd. Een CCMI is nog steeds mogelijk, voor zover één hoofdaannemer de constructieve werkzaamheden uitvoert en het gebouw waterdicht en weerbestendig maakt.

Het CCMI heeft als voordeel dat het sterk gereguleerd is, en zorgt er met name voor dat u profiteert van een annuleringsperiode, een financieringsplan dat door uw bank is beveiligd, een contractuele prijs en opleveringsdatum. Het garandeert ook de voltooiing van de werkzaamheden in het geval de oorspronkelijke aannemer failliet gaat.

De twee andere mogelijkheden zijn om te ondertekenen:

• Een reeks werkcontracten, lot voor lot, met elke betrokken aannemer. Het risico is slechte coördinatie van de werkzaamheden of gebrek aan coherentie in opeenvolgende fasen. Ook waakzaamheid is geboden regarding de naleving van de gemaakte afspraken, aangezien het werkcontract minder gereguleerd en minder bindend is voor de aannemer.
• Een projectmanagementcontract, om een projectmanager, architect of andere, te belasten met het coördineren van de werkzaamheden en het waarborgen van hun goede voortgang. Deze keuze brengt uiteraard bijkomende kosten met zich mee, in toezichtskosten

Bouw kost tijd en… dus ook uw betaling!

Vooral geen fout maken door te snel de bedragen te betalen die verschuldigd zijn aan de aannemer voor de voltooiing van de verschillende fasen van de bouw van uw woning. Het proces is strikt gereguleerd en zou u ertoe moeten leiden om te betalen:

• 5% van het totaalbedrag bij ondertekening van het contract,
• 10% bij de start van de werkzaamheden,
• 10% na voltooiing van de funderingen,
• 15% bij voltooiing van de muren,
• 20% bij het waterdichte stadium (muren en dak geplaatst),
• 15% bij voltooiing van de scheidingswanden en het weerbestendige stadium (dus na installatie van deuren en ramen),
• 20% zodra de secundaire werkzaamheden zijn voltooid,
• 5% bij acceptatie van de werkzaamheden en als er geen gebrekkig vakmanschap wordt vastgesteld. Anders is het saldo pas betaalbaar na reparaties.

De essentiële prijsgarantie

Het ondertekende contract moet alle werkzaamheden vermelden die in de geadverteerde prijs zijn inbegrepen. Aarzelt u niet om punt voor punt te verifiëren of alle werkzaamheden die nodig zijn voor de perfecte voltooiing van uw woning inderdaad zijn inbegrepen! Om aantrekkelijke prijsopgaven te bieden, kunnen sommige oneerlijke aannemers inderdaad nalaten te vermelden dat bepaalde werkzaamheden zoals schilderen, betegelen of het reinigen van de bouwplaats voor rekening van de cliënt blijven.

De lijst met diensten moet daarom exhaustief in het contract verschijnen, en de vermelde totaalprijs moet vergezeld gaan van de vermelding “vast en definitief”. Het enige element dat dit vervolgens kan beïnvloeden is een stijging van de bouwkostenindex die regelmatig door INSEE wordt berekend om de gemiddelde kostprijspraktijk in nieuwbouw vast te stellen, een index die ook als basis dient voor huurherzieningen.

Staar op het afsluiten van een opleveringsgarantie!

Neem niet het risico om uw toekomstige woning in dezelfde categorie te plaatsen als de andere 10.000 die elk jaar worden gebouwd zonder deze essentiële opleveringsgarantie. Hoewel het bijkomende kosten met zich meebrengt waar bedrijven graag vanaf zien om hun concurrentiepositie te verhogen, beschermt het u niettemin tegen tegenslagen die uw oorspronkelijke project kunnen ruïneren.

Buiten vertragingen van enkele weken, uiteindelijk gebruikelijk in de bouwsector en die kunnen worden verklaard, is het risico ook – en vooral – het faillissement van uw aannemer dat plotseling aan u kan worden aangekondigd. U zou zich dan bevinden met een woning in aanbouw in uw handen, zonder bank of verzekeraar die de voortzetting van de bouw komt financieren.

Met een opleveringsgarantie geven vertragingen recht op compensatie, en zorgt een bedrijfsverlating ervoor dat een ander het overneemt, zonder bijkomende kosten.

Wij adviseren u daarom af te zien van het ondertekenen van een contract dat deze opleveringsgarantie niet bevat, die bovendien niet meer dan 4% van de verkoopprijs mag bedragen. Als dit het geval is, heeft uw aannemer waarschijnlijk al problemen gehad met hun verzekering, dus wantrouwen is geboden.

• 

Ga zorgvuldig te werk bij de acceptatie van de woning

U heeft slechts 8 dagen om aan de aannemer eventueel gebrekkig vakmanschap te melden dat u in de woning heeft vastgesteld. Deze termijn blijft vrij kort, en wij adviseren u om niet te wachten en enkele uren te besteden aan een gedetailleerd onderzoek.

Meerdere elementen moeten worden gecontroleerd:

• de meest zichtbare, zoals correcte betegeling, pleisterwerk en verf, goede indeling van de scheidingswanden;
• sommige meer technische, zoals deuren en ramen, radiatoren of de ketel;
• andere, tot slot, moeilijker te controleren: het dak, de schoorsteen, leidingen en elektrische circuits.

Het doel zal zijn om eventuele installatiegebreken te detecteren (uitstekende betegeling, een raam dat tocht doorlaat, etc.), bedrijfsproblemen voor apparaten, om eventuele omissies te noteren (verf niet uitgevoerd, slecht geplaatst elektrisch stopcontact, etc.), en om elk element te noteren dat lijkt te verschillen van de gesloten overeenkomst. Deze enige 8-daagse periode wordt aan u toegewezen om ze aan de aannemer te melden en reparaties te eisen.

Om voldoende perspectief en expertise te waarborgen, aarzelt u niet om een bouwtechnicus of architect in te schakelen, zodat zij het huis vanuit elke hoek voor u onderzoeken. Een niet gedetecteerd gebrek kan u in de toekomst veel meer kosten dan de vergoeding van een eenvoudig bezoek.

Het bouwen van een individuele woning met een gespecialiseerde aannemer zal een serene operatie zijn, mits u al deze voorzorgsmaatregelen heeft genomen. Vertrouw ook op uw instinct: een verkoper die u een aanbieding doet die te mooi lijkt om waar te zijn… is waarschijnlijk ook zo! Voordat u contact opneemt met een bedrijf, gebruik de middelen die tot uw beschikking staan om de goede reputatie te waarborgen: online beoordelingen en mond-tot-mondreclame. Tot slot kunt u op het web verifiëren of het bedrijf in de afgelopen jaren geen moeilijkheden heeft ondervonden, zoals het in gerechtelijke reorganisatie worden geplaatst. Bouw voorzichtig, maar zeker!