Cómo negociar eficazmente con su constructor de vivienda individual

Construir una casa es, por lo general, un proyecto único en la vida. Mientras que la adquisición de una propiedad existente es rápida y ofrece la seguridad de poder detectar cualquier defecto durante las visitas, lo mismo no puede decirse al comprar un inmueble que aún no existe. El proceso es largo y requiere una atención particular, especialmente en lo que respecta a las cláusulas del contrato firmado con su constructor de vivienda individual: estas deben protegerle de la decepción, o incluso del peligro físico o financiero que una ejecución defectuosa o el desgaste prematuro de los elementos constructivos podrían representar. Estos son algunos consejos para negociar un contrato que le permitirá observar con tranquilidad el surgir de su futuro hogar.

En primer lugar, firme el tipo de contrato adecuado

Es recomendable, en primer lugar, definir qué contrato firmará con su(s) constructor(es). Será apropiado firmar un CCMI (Contrato de Construcción de Vivienda Individual), si confía toda la construcción a una única empresa. Este contrato puede suscribirse con o sin prestación de planos, dependiendo de si un arquitecto participa en su proyecto.

Si otras empresas trabajan en su obra, necesitará firmar un contrato independiente para cada una, especificando el alcance de los trabajos y todas las condiciones asociadas. Un CCMI sigue siendo posible, en la medida en que una única empresa principal realice la obra gruesa y garantice la estanqueidad del edificio.

El CCMI tiene la ventaja de estar altamente regulado, y garantiza especialmente que se beneficie de un período de cancelación, un plan de financiación garantizado por su banco, un precio contractual y un plazo de entrega. También garantiza la finalización de las obras en caso de quiebra del constructor inicial.

Las otras dos posibilidades son firmar:

• Un conjunto de contratos de obra, lote por lote, con cada constructor involucrado. El riesgo es una mala coordinación de los trabajos o falta de coherencia en las etapas sucesivas. También se requiere vigilancia respecto al cumplimiento de los compromisos realizados, ya que el contrato de obra está menos regulado y es menos vinculante para el constructor.
• Un contrato de maîtrise de obra, para confiar a un coordinador de obra, arquitecto u otro, la coordinación de los trabajos y garantizar su correcto desarrollo. Esta elección conlleva obviously un coste adicional, en concepto de honorarios de seguimiento

La construcción lleva tiempo y… ¡sus pagos también!

Ante todo, no cometa el error de pagar demasiado rápido las sumas adeudadas al constructor por la finalización de las distintas etapas de construcción de su casa. El proceso está estrictamente regulado y debería conducirle a pagar:

• El 5% del importe total al firmar el contrato,
• El 10% en la apertura de la obra,
• El 10% tras la finalización de los cimientos,
• El 15% al completar los muros,
• El 20% en la etapa de estanqueidad (muros y tejado erected),
• El 15% al completar las particiones y la etapa de hermeticidad (por lo tanto, tras la instalación de puertas y ventanas),
• El 20% una vez finalizados los trabajos secundarios,
• El 5% upon acceptance of the works y si no se detecta ninguna ejecución defectuosa. De lo contrario, el saldo solo será pagadero tras las reparaciones.

La garantía de precio esencial

El contrato firmado debe indicar todos los trabajos incluidos en el precio anunciado. ¡No dude en verificar, punto por punto, que todos los trabajos necesarios para la perfecta finalización de su casa están incluidos! Para ofrecer presupuestos atractivos, algunos constructores sin escrúpulos pueden omitir especificar que ciertos trabajos como la pintura, los alicatados o la limpieza de la obra siguen siendo responsabilidad del cliente.

La lista de servicios debe aparecer therefore en el contrato de manera exhaustiva, y el precio global indicado debe ir acompañado de la mención «firme y definitivo». El único elemento que entonces podrá influir en él será un incremento del índice de coste de construcción calculado regularmente por el INSEE para establecer el coste medio practice en construcción nueva, un índice que también sirve de base para las revisiones de alquiler.

¡Insista en contratar una garantía de entrega!

No corra el riesgo de incluir su futura casa en el mismo lote que las otras 10.000 construidas cada año sin esta esencial garantía de entrega. Aunque conlleva un coste adicional que las empresas están encantadas de evitar para aumentar su competitividad, le protege sin embargo de los contratiempos que podrían arruinar su proyecto inicial.

Más allá de retrasos de varias semanas, en definitiva comunes en el sector de la construcción y que pueden explicarse, el riesgo es también –y sobre todo– la quiebra de su constructor que puede anunciarle de repente. Se encontraría entonces con una casa en construcción entre manos, sin que ningún banco ni seguro acuda a financiar la continuación de la construcción.

Con una garantía de entrega, los retrasos le darán derecho a indemnización, y un abandono de empresa garantiza que otra se haga cargo, sin coste adicional.

Por lo tanto, le aconsejamos que no firme un contrato que no incluya esta garantía de entrega, que además no debe exceder el 4% del precio de venta. Si es así, su constructor probablemente ya ha tenido problemas con su seguro, por lo que se recomienda desconfiar.

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Proceda con un examen detallado lors de la recepción de la casa

Solo tendrá 8 días para comunicar al constructor cualquier ejecución defectuosa que haya detectado en la casa. Este plazo sigue siendo bastante corto, y le aconsejamos que no espere y dedique unas horas a un examen detallado.

Hay múltiples elementos que verificar:

• los más visibles, como el correcto alicatado, los revocos y pinturas, la buena distribución de las particiones;
• algunos más técnicos, como las puertas y ventanas, los radiadores o la caldera;
• otros, finalmente, más difíciles de verificar: la cubierta, la chimenea, las instalaciones de fontanería y electricidad.

El objetivo será detectar cualquier defecto de instalación (alicatado que sobresale, una ventana por la que entra corriente, etc.), problemas de funcionamiento de los electrodomésticos, anotar cualquier omisión (pintura no realizada, enchufe mal situado, etc.), y anotar cualquier elemento que parezca diferir del acuerdo alcanzado. Este único período de 8 días se le asignará para comunicarlos al constructor y exigir reparaciones.

Para garantizar suficiente perspectiva y experiencia, no dude en contratar a un técnico de construcción o arquitecto, para que examinen la casa desde todos los ángulos. Un defecto no detectado podría costarle mucho más en el futuro que los honorarios de una simple visita.

Construir una vivienda individual con un constructor especializado será una operación serena, siempre que haya tomado todas estas precauciones. Confíe también en su instinto: ¡un comercial que le hace una oferta que parece demasiado buena para ser verdad… probablemente lo es! Antes de contactar con una empresa, utilice los medios a su disposición para garantizar su buena reputación: reseñas publicadas en internet y boca a boca. Finalmente, puede verificar en la web que la empresa no ha experimentado ninguna dificultad en los últimos años, como ser puesta en reestructuración judicial. Construya con prudencia, ¡pero con confianza!