Come negoziare efficacemente con il costruttore della sua casa individuale

La costruzione di una casa rappresenta generalmente un’impresa unica nella vita. Mentre l’acquisizione di una proprietà esistente è rapida e offre la sicurezza di poter individuare eventuali difetti durante le visite, lo stesso non si può dire quando si acquista un immobile che non esiste ancora. Il processo richiede tempo e richiede un’attenzione particolare, soprattutto per quanto riguarda le clausole del contratto firmato con il costruttore della sua casa individuale: esse devono proteggerla dalla delusione, o anche dal pericolo fisico o finanziario che una manodopera difettosa o l’usura prematura degli elementi costruttivi potrebbero rappresentare. Ecco alcuni suggerimenti per negoziare un contratto che le permetterà di osservare serenamente l’ascesa del suo futuro luogo di vita.

Prima di tutto, firmi il tipo di contratto giusto

È consigliabile, prima di tutto, definire quale contratto verrà firmato con i suoi appaltatori. Sarà opportuno firmare un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle / Contratto di Costruzione di Casa Individuale), se affida l’intera costruzione a un’unica impresa. Questo contratto può essere stipulato con o senza la fornitura dei progetti, a seconda che un architetto sia coinvolto nel suo progetto.

Se altre imprese stanno lavorando sul suo cantiere, dovrà firmare un contratto separato per ciascuna, specificando l’ambito dei lavori e tutte le condizioni associate. Un CCMI è comunque possibile, nella misura in cui un’unica impresa principale esegue i lavori strutturali e rende l’edificio impermeabile e resistente alle intemperie.

Il CCMI ha il vantaggio di essere altamente regolamentato, e garantisce in particolare che lei benefici di un periodo di annullamento, un piano di finanziamento garantito dalla sua banca, un prezzo contrattuale e una data di consegna. Garantisce inoltre il completamento dei lavori in caso di fallimento dell’appaltatore iniziale.

Le altre due possibilità sono firmare:

• Una serie di contratti di lavoro, lotto per lotto, con ogni appaltatore coinvolto. Il rischio è una scarsa coordinazione dei lavori o una mancanza di coerenza nelle fasi successive. È richiesta anche vigilanza per quanto riguarda il rispetto degli impegni assunti, poiché il contratto di lavoro è meno regolamentato e meno vincolante per l’appaltatore.
• Un contratto di project management, per affidare a un project manager, architetto o altro, il coordinamento dei lavori e la garanzia del loro corretto progresso. Questa scelta comporta ovviamente un costo aggiuntivo, sotto forma di spese di supervisione

La costruzione richiede tempo e… anche il suo pagamento!

Prima di tutto, non commetta l’errore di pagare troppo rapidamente le somme dovute al costruttore per il completamento delle varie fasi della costruzione della sua casa. Il processo è rigorosamente regolamentato e dovrebbe portarla a pagare:

• il 5% della somma totale alla firma del contratto,
• il 10% all’apertura del cantiere,
• il 10% dopo il completamento delle fondamenta,
• il 15% al completamento dei muri,
• lo stadio di impermeabilità (muri e tetto eretti),
• il 15% al completamento delle partizioni e allo stadio di tenuta alle intemperie (quindi dopo l’installazione di porte e finestre),
• il 20% una volta completati i lavori secondari,
• il 5% all’accettazione dei lavori e se non viene rilevata alcuna manodopera difettosa. In caso contrario, il saldo sarà pagabile solo dopo le riparazioni.

La garanzia essenziale del prezzo

Il contratto firmato deve indicare tutti i lavori inclusi nel prezzo pubblicizzato. Non esiti a verificare, punto per punto, che tutti i lavori necessari per il perfetto completamento della sua casa siano davvero inclusi! Per offrire preventivi di prezzo attraenti, alcuni costruttori poco scrupolosi potrebbero omettere di specificare che alcuni lavori come la tinteggiatura, la posa delle piastrelle o la pulizia del cantiere rimangono a carico del cliente.

L’elenco dei servizi deve quindi apparire in modo esaustivo nel contratto, e il prezzo totale indicato deve essere accompagnato dalla menzione “fermo e definitivo”. L’unico elemento che può poi influenzarlo sarà un aumento dell’indice dei costi di costruzione regolarmente calcolato dall’INSEE per stabilire la media dei costi di pratica nella nuova costruzione, un indice che serve anche come base per le revisioni degli affitti.

Insista per stipulare una garanzia di consegna!

Non corra il rischio di mettere la sua futura casa nello stesso paniere delle altre 10.000 costruite ogni anno senza questa essenziale garanzia di consegna. Sebbene comporti un costo aggiuntivo che le aziende sono felici di evitare per aumentare la loro competitività, essa la protegge tuttavia da inconvenienti che potrebbero rovinare il suo progetto iniziale.

Oltre a ritardi di diverse settimane, alla fine comuni nell’industria delle costruzioni e che possono essere spiegati, il rischio è anche – e soprattutto – il fallimento del suo costruttore che potrebbe essere improvvisamente annunciato. Si troverebbe allora con una casa in costruzione tra le mani, senza che nessuna banca o assicurazione intervenga per finanziare la prosecuzione della costruzione.

Con una garanzia di consegna, i ritardi le daranno diritto a un risarcimento, e l’abbandono dell’azienda garantisce che un’altra subentri, senza costi aggiuntivi.

La consigliamo quindi contro la firma di un contratto che non includa questa garanzia di consegna, che inoltre non deve superare il 4% del prezzo di vendita. Se così fosse, il suo costruttore ha probabilmente già avuto problemi con la sua assicurazione, quindi si consiglia diffidenza.

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Proceda con un esame attento all’accettazione della casa

Avrà solo 8 giorni per segnalare al costruttore qualsiasi manodopera difettosa rilevata all’interno della casa. Questo termine rimane abbastanza breve, e le consigliamo di non aspettare a dedicare alcune ore a un esame dettagliato.

Molti elementi sono da verificare:

• i più visibili, come la corretta posa delle piastrelle, gli intonaci e le vernici, la buona disposizione delle partizioni;
• alcuni più tecnici, come porte e finestre, radiatori o la caldaia;
• altri, infine, più difficili da verificare: la copertura, il camino, gli impianti idraulici e elettrici.

L’obiettivo sarà rilevare eventuali difetti di installazione (una piastrella che sporge, una finestra che lascia passare una corrente, ecc.), problemi di funzionamento degli elettrodomestici, annotare eventuali omissioni (tinteggiatura non eseguita, presa elettrica posizionata male, ecc.), e annotare qualsiasi elemento che sembri differire dall’accordo concluso. Questo solo periodo di 8 giorni le sarà concesso per segnalarli al costruttore e richiedere riparazioni.

Per garantire prospettiva e competenza sufficienti, non esiti a ingaggiare un tecnico edile o un architetto, in modo che esaminino la casa da ogni angolo per lei. Un difetto non rilevato potrebbe costarle molto di più in futuro delle spese di una semplice visita.

Costruire una casa individuale con un costruttore specializzato sarà un’operazione serena, purché abbia preso tutte queste precauzioni. Si fidi anche del suo istinto: un venditore che le fa un’offerta che sembra troppo bella per essere vera… probabilmente lo è! Prima di contattare un’azienda, utilizzi i mezzi a sua disposizione per garantire la sua buona reputazione: recensioni pubblicate online e passaparola. Infine, può verificare sul web che l’azienda non abbia riscontrato difficoltà negli ultimi anni, come essere stata posta in ristrutturazione giudiziaria. Costruisca con prudenza, ma sicuramente!