كيف تتفاوض بفعالية مع مشرف بناء منزلِك الخاص
إن بناء المرء لمنزلِه يُعدّ عمومًا مشروعًا لا يتكرر سوى مرة واحدة في العمر. ففي حين أن اقتناء عقار قائم يتم بسرعة ويوفر الأمان المتمثل في إمكانية اكتشاف أي عيوب أثناء المعاينات، لا يمكن قول الشيء نفسه عند شراء عقار لا يوجد بعد. إن العملية طويلة وتتطلب اهتمامًا خاصًا، لا سيما فيما يتعلق بشروط العقد المبرم مع مشرف بناء المنزل الخاص: إذ يجب أن تحميك من خيبة الأمل، أو حتى الخطر الجسدي أو المالي الذي قد يمثله سوء التنفيذ أو التآكل المبكر لعناصر البناء. إليك بعض النصائح للتفاوض على عقد يتيح لك مراقبة نمو مسكنك المستقبلي بكل سكينة.
إن بناء المرء لمنزلِه يُعدّ عمومًا مشروعًا لا يتكرر سوى مرة واحدة في العمر. ففي حين أن اقتناء عقار قائم يتم بسرعة ويوفر الأمان المتمثل في إمكانية اكتشاف أي عيوب أثناء المعاينات، لا يمكن قول الشيء نفسه عند شراء عقار لا يوجد بعد. إن العملية طويلة وتتطلب اهتمامًا خاصًا، لا سيما فيما يتعلق بشروط العقد المبرم مع مشرف بناء المنزل الخاص: إذ يجب أن تحميك من خيبة الأمل، أو حتى الخطر الجسدي أو المالي الذي قد يمثله سوء التنفيذ أو التآكل المبكر لعناصر البناء. إليك بعض النصائح للتفاوض على عقد يتيح لك مراقبة نمو مسكنك المستقبلي بكل سكينة.
قبل كل شيء، وقع على النوع الصحيح من العقد
يُنصح، قبل كل شيء، بتحديد العقد الذي سيتم توقيعه مع مقاوليك (مقاوليكم). ومن المناسب توقيع عقد CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle / عقد بناء منزل فردي)، إذا كنت تسند البناء بالكامل إلى شركة واحدة. يمكن إبرام هذا العقد مع أو بدون تقديم المخططات، حسبما إذا كان المهندسون المعماريون متورطين في مشروعك.
إذا كانت شركات أخرى تعمل في موقعك، فستحتاج إلى توقيع عقد منفصل لكل منها، يحدد نطاق العمل وجميع الشروط المرتبطة به. لا يزال عقد CCMI ممكنًا، بقدر ما تقوم شركة رئيسية واحدة بأعمال الهيكل وتجعل المبنى محكم الإغلاق ومقاوم للعوامل الجوية.
الميزة الرئيسية لعقد CCMI تكمن في تنظيمه الصارم، حيث يضمن لك فترة إلغاء، وخطة تمويل مضمونة من البنك، وسعر عقدي وموعد تسليم محدد. كما يضمن إتمام الأعمال في حالة إفلاس المقاول الأولي.
الخياران الآخران المتاحان هما:
- مجموعة من عقود العمل، مرحلة بمرحلة، مع كل مقاول متورط. الخطر يكمن في ضعف تنسيق الأعمال أو انعدام الاتساق في المراحل المتعاقبة. اليقظة مطلوبة أيضًا بشأن الالتزام بالالتزامات المتفق عليها، حيث أن عقد العمل أقل تنظيمًا وأقل إلزامًا للمقاول.
- عقد إدارة مشروع، لتكليف مدير مشروع أو مهندس معماري أو غيره بتنسيق الأعمال وضمان تقدمها السليم. يتضمن هذا الاختيار تكلفة إضافية واضحة، في رسوم المتابعة
يستغرق البناء وقتًا… وكذلك الدفع!
قبل كل شيء، لا ترتكب خطأ الدفع السريع للمبالغ المستحقة للمقاول لإتمام المراحل المختلفة من بناء منزلك. العملية منظمة بشكل صارم وينبغي أن تقودك للدفع:
- 5% من المبلغ الإجمالي عند توقيع العقد،
- 10% عند افتتاح الموقع،
- 10% بعد إتمام الأساس،
- 15% عند إتمام الجدران،
- 20% في مرحلة الإغلاق المحكم (الجدران والسقف منتصبان)،
- 15% عند إتمام الجدران الداخلية ومرحلة مقاومة العوامل الجوية (بعد تركيب الأبواب والنوافذ)،
- 20% بمجرد إتمام الأعمال الثانوية،
- 5% عند قبول الأعمال وفي حال عدم اكتشاف أي عيوب في التنفيذ. وإلا، لن يكون الرصيد مستحق الدفع إلا بعد الإصلاحات.
الضمان السعري الأساسي
يجب أن ينص العقد المبرم على جميع الأعمال المشمولة في السعر المعلن. لا تتردد في التحقق، نقطة بنقطة، من أن جميع الأعمال اللازمة لإتمام منزلك بشكل مثالي مدرجة فعلًا! لتقديم عروض أسعار جذابة، قد يغفل بعض المقاولين عديمي الضمير تحديد أن بعض الأعمال مثل الدهان والبلاط وتنظيف الموقع تقع على عاتق العميل.
لذلك، يجب أن يظهر قائمة الخدمات في العقد بشكل شامل، ويجب أن يكون السعر الإجمالي المذكور مصحوبًا بعبارة “ثابت ونهائي”. العنصر الوحيد الذي قد يؤثر عليه بعد ذلك سيكون زيادة في مؤشر تكلفة البناء الذي يحسبه INSEE بانتظام لتحديد متوسط التكلفة المطبقة في البناء الجديد، وهو مؤشر يعمل أيضًا كأساس لمراجعات الإيجار.
أصرّ على الحصول على ضمان التسليم!
لا تخاطر بوضع منزلك المستقبلي في نفس سلة المنازل الأخرى التي تُبنى كل عام بدون هذا الضمان الأساسي للتسليم. وبينما ينطوي على تكلفة إضافية تحب الشركات الاستغناء عنها لزيادة قدرتها التنافسية، إلا أنه يحميك من الانتكاسات التي قد تهدم مشروعك الأولي.
إلى جانب التأخيرات التي قد تمتد لأسابيع، وهي شائعة في نهاية المطاف في صناعة البناء ويمكن تفسيرها، فإن الخطر يكمن أيضًا - والأهم من ذلك - في إفلاس مقاولك الذي قد يُفاجأ به فجأة. ستجد نفسك عندها تملك منزلًا قيد الإنشاء بين يديك، دون أي بنك أو تأمين يأتي لتمويل استمرار البناء.
مع ضمان التسليم، ستحصل على تعويض عن التأخيرات، ويتضمن التخلي عن الشركة ضمان تولي شركة أخرى للمشروع دون أي تكلفة إضافية.
لذلك ننصحك بتجنب توقيع عقد لا يتضمن هذا الضمان الأساسي للتسليم، الذي يجب ألا يتجاوز 4% من سعر البيع. إذا كان الأمر كذلك، فمن المحتمل أن مقاولك واجه بالفعل مشكلات مع شركة التأمين الخاصة به، لذا يُنصح بالحذر.
قم بإجراء فحص دقيق عند قبول المنزل
ستمتلك 8 أيام فقط للإبلاغ إلى المقاول عن أي عيوب في التنفيذ تكتشفها داخل المنزل. يبقى هذا الموعد قصيرًا نسبيًا، وننصحك بعدم الانتظار وتخصيص بضع ساعات لفحص مفصل.
هناك عناصر متعددة يجب التحقق منها:
- الأكثر وضوحًا، مثل البلاط الصحيح والطلاءات والدهانات، والتخطيط الجيد للجدران الداخلية؛
- بعض العناصر الأكثر تقنية، مثل الأبواب والنوافذ، والرادياتورات أو الغلاية؛
- عناصر أخرى أخيرًا، أصعب في التحقق: السقف، والمدخنة، والدوائر الصحية والكهربائية.
الهدف هو اكتشاف أي عيب في التركيب (بلاط بارز، نافذة تسرب الهواء، وما إلى ذلك)، ومشاكل تشغيل الأجهزة، وتسجيل أي إغفال (دهان لم يُنفذ، مقبس كهربائي موضوع بشكل سيئ، وما إلى ذلك)، وتسجيل أي عنصر يبدو مختلفًا عما تم الاتفاق عليه. سيتم تخصيص هذه الفترة البالغة 8 أيام فقط للإبلاغ عنها للمقاول والمطالبة بإصلاحها.
لضمان منظور وخبرة كافيين، لا تتردد في الاستعانة بفني بناء أو مهندس معماري، ليقوم بفحص المنزل من كل الزوايا. قد يكلفك العيب الذي لم يتم اكتشافه بكثير في المستقبل أكثر من رسوم زيارة بسيطة.
سيكون بناء منزل فردي مع مقاول متخصص عملية هادئة، بشرط اتخاذ جميع هذه الاحتياطات. وأثق أيضًا بحدسك: مندوب مبيعات يقدم لك عرضًا يبدو جيدًا لدرجة يصعب تصديقها… ربما هو كذلك! قبل الاتصال بشركة، استخدم الأدوات المتاحة لديك للتأكد من سمعتها الجيدة: التقييمات المنشورة عبر الإنترنت والتوصيات من الأشخاص. وأخيرًا، يمكنك التحقق عبر الإنترنت من أن الشركة لم تواجه أي صعوبات في السنوات الأخيرة، مثل وضعها في إعادة هيكلة قضائية. ابنِ بحذر، ولكن بثقة!
