如何与您的独栋别墅建筑商进行有效谈判

建造房屋通常是一生一次的经历。购买现有房产快捷且能在看房时发现任何缺陷，但购买尚不存在的房产则截然不同。这一过程漫长且需要特别关注，特别是与独栋别墅建筑商签订的合同条款：它们必须保护您免于失望，甚至是劣质工艺或建筑构件过早磨损可能带来的人身或财务危险。以下是一些谈判技巧，帮助您签订一份合同，让您能够安心地看着未来居住地的崛起。

首先，签署正确类型的合同

首先，建议您先确定将与承包商签署哪种合同。如果您将整个建造工程委托给一家公司，签署CCMI（Contrat de Construction de Maison Individuelle / 独栋住宅建造合同）会比较合适。根据您的项目是否有建筑师参与，该合同可以附带或不附带图纸条款。

如果您的工地有其他公司参与工作，您需要为每家公司分别签署合同，明确工作范围和相关条件。只要一家主要公司负责结构工程并使建筑防水防风，仍有可能签订CCMI。

CCMI的优势在于其高度规范化，特别是确保您享有撤销期限、银行担保的融资计划、合同约定价格和交付期限。它还能确保在原承包商破产时完成工程。

另外两种可能性是：

• 与每位涉及的承包商逐一签署工程合同。风险在于工程协调不佳或连续阶段缺乏连贯性。在遵守承诺方面也需要保持警惕，因为工程合同规范较少，对承包商的约束力也较弱。
• 签署项目管理合同，委托项目经理、建筑师或其他人员协调工程并确保其顺利进行。这一选择显然需要额外费用，即监控费用。

建造需要时间……付款也需要时间！

首先，切勿犯下过快向建筑商支付各阶段款项的错误。这一过程有严格规定，您应该按以下方式付款：

• 签署合同后支付总价的5%，
• 工地开工时支付10%，
• 基础完成后支付10%，
• 墙体完工时支付15%，
• 防水阶段支付20%（墙体和屋顶竖立），
• 分隔墙和防风雨阶段完成后支付15%（即门窗安装后），
• 二次工程完成后支付20%，
• 工程验收且未发现工艺缺陷时支付5%。否则，余额只能在维修后才能支付。

必不可少的价格保证

签署的合同必须列明广告价格所包含的所有工程。务必逐点核实，确保完美完成您的房屋所需的所有工程都已包含！为了提供有吸引力的报价，一些不诚实的建筑商可能会遗漏说明某些工程（如油漆、瓷砖或工地清理）仍由客户负责。

因此，服务清单必须在合同中详尽列出，所述总价必须注明“固定且最终”。唯一可能影响价格的因素是法国国家统计局（INSEE）定期计算的建造成本指数，该指数用于确定新建筑的平均成本实践，也是租金调整的依据。

坚持购买交付保证！

不要冒险将您的未来房屋与每年另外建造的10,000套房屋置于同一境地，而没有这一 essential 交付保证。虽然这意味着额外成本，公司为了提高竞争力往往希望省去这笔费用，但它仍然可以保护您免于可能毁掉您最初计划的挫折。

除了最终在建筑业常见的、可能可以解释的数周延迟外，风险还在于——尤其——您的建筑商可能突然宣布破产。您将发现自己手持一套在建房屋，没有银行或保险公司来资助继续建造。

有了交付保证，延迟将有权获得赔偿，公司放弃确保由另一家公司接管，无需额外费用。

因此，我们建议您不要签署不包含此交付保证的合同，该保证不得超过销售价格的4%。如果超出，您的建筑商可能已经出现过保险问题，因此建议保持警惕。

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验房时仔细检查

您只有8天时间向建筑商报告在房屋内发现的任何工艺缺陷。这一期限仍然相当短，我们建议您不要等待，花几个小时进行详细检查。

需要检查的元素包括：

• 最明显的，如瓷砖铺贴正确、抹灰和油漆、分隔墙布局良好；
• 一些技术性更强的，如门窗、散热器或锅炉；
• 最后，其他更难检查的：屋顶、烟囱、管道和电路。

目的将是发现任何安装缺陷（凸起的瓷砖、透风的窗户等）、设备运行问题、记录任何遗漏（未进行的油漆、位置不当的电源插座等），并记录任何似乎与所达成协议不符的元素。这8天期限将专门用于您向建筑商报告并要求维修。

为确保足够的视角和专业性，请毫不犹豫地聘请建筑技术员或建筑师，让他们从各个角度检查房屋。未发现的缺陷将来可能比简单访问的费用花费更多。

与专业建筑商建造独栋房屋将是一次宁静的操作，前提是您已采取所有这些预防措施。还要相信您的直觉：销售人员给您一个看起来好得令人难以置信的报价……很可能就是！在联系公司之前，使用您可用的手段确保其良好声誉：网上评论和口口相传。最后，您可以验证该公司近年来是否没有经历过任何困难，例如被司法重整。谨慎建造，但一定要建造！