Emplear un arquitecto: algunas pautas

No es infrecuente que las propiedades requieran obras importantes, ya sea de renovación o ampliación, por ejemplo. Será necesario preparar un presupuesto y surge la cuestión de si es necesario contratar a un arquitecto, lo cual puede suponer un gasto nada despreciable. Un arquitecto es un profesional cuya experiencia técnica puede resultar invaluable y, si es local, puede ser bien conocido por las autoridades locales y puede ayudarle a obtener la aprobación de un proyecto concreto.

En primer lugar, existen varios casos en los que es obligatorio contar con un arquitecto.

En primer lugar, en el caso de obras que requieran licencia de obras («permis de construire»), debe contratarse un arquitecto. Esto incluye, en particular, la apertura de vanos en muros exteriores, la creación de una buhardilla de más de 20 m² de superficie habitable… Además, también es obligatorio contratar un arquitecto en el caso de obras de construcción o ampliación de una propiedad que supere los 170 m² de superficie habitable neta, cuando un particular inicie dichas obras. La misma regla se aplica si la superficie habitable de la vivienda es inferior a 170 m² si como consecuencia de las obras previstas dicha superficie aumentara por encima de 170 m². Esta regla de los 170 m² no se aplica a las obras encargadas por una persona jurídica.

En el caso de un edificio colectivo, siempre se recomienda consultar al inmue y esto es obligatorio si las obras afectan a las partes comunes. En ese caso, las obras deberán ser autorizadas por la junta general de propietarios. También es esencial verificar el reglamento de propiedad horizontal («règlement de copropriété»), ya que suelen contener disposiciones sobre el procedimiento a seguir según el tipo de obras realizadas. El inmue puede imponer un arquitecto que suele utilizar y la elección definitiva del arquitecto será objeto de negociación con él. En la mayoría de los casos (excepto situaciones de emergencia) la elección de un arquitecto requerirá la aprobación de la junta general de propietarios mediante un procedimiento de llamada a ofertas.

En cuanto a la oportunidad de utilizar los servicios de un arquitecto, lo cual puede ser un ejercicio bastante costoso, ciertas obras no necesariamente requerirán, por norma general, recurrir a un arquitecto, como la renovación de la instalación de calefacción o la puesta al día de una instalación de ascensor a las normas actuales. Para tales obras, un «bureau d’études» o incluso el Ayuntamiento («Mairie»), especialmente en cuestiones urbanísticas, pueden prestar asistencia.

También existe una zona gris donde se requiere una mera declaración de obras, en contraposición a una licencia de obras propiamente dicha. En teoría, no es obligatorio recurrir a un arquitecto para dichas obras. Sin embargo, en algunos casos puede ser conveniente contar con uno, especialmente si se requiere el consentimiento del «Arquitecto de Edificios de Francia» («ABF»), p. ej., para edificios protegidos o para edificios situados a menos de 500 metros de un monumento histórico (p. ej., una iglesia) si las obras previstas afectan a la apariencia exterior del edificio. Una vez más, el arquitecto puede ayudar a suavizar las dificultades y encontrar soluciones aceptables por el ABF.

El arquitecto tiene el deber de información hacia usted, que se extiende a las implicaciones legales, administrativas y financieras de las obras que pretenda realizar. Sus propuestas deben ser conformes con los derechos de terceros, pero solo siempre que usted le haya informado de los mismos. La información sobre esto a menudo estará contenida en la escritura de su propiedad (como la existencia de un derecho de paso, un derecho de vistas, etc.). Según la jurisprudencia aplicable, el arquitecto tiene el deber de informar a su cliente de cualquier aumento del coste de las obras respecto al presupuesto inicial, y debe realizar indagaciones sobre los recursos financieros del cliente para evaluar la solidez financiera de la empresa. Cabe señalar que la ley no regula los honorarios del arquitecto y, por norma general, se debe obtener una propuesta por escrito del arquitecto sobre el tema de sus honorarios. Una remuneración de entre el 8% y el 12% del coste de las obras no es infrecuente.

Hervé Blatry Avocat Stanley Tee LLP TEE FRANCE Ligne directe 01279 710621 Email [email protected]