Ricorrere a un architetto: alcune linee guida
Non è raro che gli immobili richiedano lavori significativi, sia di ristrutturazione che di ampliamento. Occorre preparare un budget e sorge la questione se sia necessario assumere un architetto.
Non è raro che gli immobili richiedano lavori significativi, sia di ristrutturazione che di ampliamento. Occorre preparare un budget e sorge la questione se sia necessario assumere un architetto, il che può rappresentare una spesa non trascurabile. L’architetto è un professionista la cui competenza tecnica può rivelarsi preziosa e, se è locale, può essere ben conosciuto dalle autorità locali e può essere in grado di assistere nell’approvazione di un progetto specifico.
Esistono, per cominciare, diversi casi in cui è obbligatorio ricorrere a un architetto.
Innanzitutto, in caso di lavori che richiedono un permesso di costruire (“permis de construire”), deve essere nominato un architetto. Questo include in particolare la creazione di aperture sui muri esterni, la creazione di un locale abitabile di oltre 20 m²… Inoltre, è altresì obbligatorio ricorrere a un architetto in caso di lavori di costruzione o ampliamento di un immobile che superi i 170 m² di superficie abitabile netta, quando tali lavori sono intrapresi da un privato. La stessa regola si applica se la superficie abitabile dell’alloggio è inferiore a 170 m² se l’effetto dei lavori previsti sarebbe quello di aumentare tale superficie a oltre 170 m². Questa regola dei 170 m² non si applica ai lavori ordinati da una persona giuridica.
In caso di edificio collettivo è sempre consigliabile consultare il Syndic e ciò è obbligatorio se i lavori hanno un impatto sulle parti comuni. In tal caso, i lavori dovranno essere autorizzati dall’assemblea generale dei comproprietari. È inoltre essenziale verificare il regolamento di condominio (“réglement de copropriété”) poiché di solito contiene disposizioni sulla procedura da seguire in base al tipo di lavori coinvolti. Il Syndic potrebbe desiderare di imporre un architetto che utilizza abitualmente e la scelta definitiva dell’architetto sarà una questione da negoziare con loro. Nella maggior parte dei casi (eccetto situazioni di emergenza) la scelta di un architetto richiederà l’approvazione dell’assemblea generale dei comproprietari attraverso una procedura di appalto.
Per quanto riguarda l’opportunità di avvalersi dei servizi di un architetto, che può essere un esercizio piuttosto costoso, alcuni lavori non richiederanno necessariamente, come norma generale, il ricorso a un architetto, come ad esempio la ristrutturazione dell’impianto di riscaldamento o l’ammodernamento di un impianto ascensore alle norme vigenti. Per tali lavori, un “bureau d’études” o anche il Comune (“Mairie”), in particolare per questioni urbanistiche, potrebbe essere in grado di fornire assistenza.
Esiste inoltre una zona grigia in cui è richiesta una semplice dichiarazione di lavori, contrariamente a un vero e proprio permesso di costruire. In teoria, il ricorso a un architetto per tali lavori non è obbligatorio. Tuttavia, in alcuni casi può essere consigliabile averne uno a disposizione, in particolare se è richiesto il consenso dell’“Architecte des Bâtiments de France” (“ABF”), ad esempio per gli edifici vincolati o per gli edifici situati entro 500 metri da un monumento storico (ad esempio una chiesa) se i lavori previsti interessano l’aspetto esterno dell’edificio. Ancora una volta, l’architetto può contribuire a superare le difficoltà e a trovare soluzioni accettabili dall’ABF.
L’architetto ha un dovere di informazione nei suoi confronti, che si estende alle implicazioni legali, amministrative e finanziarie dei lavori che si intende realizzare. Le sue proposte devono essere conformi ai diritti dei terzi, ma solo a condizione che li abbia informati in merito. Le informazioni a questo riguardo saranno spesso contenute nel titolo di proprietà dell’immobile (come l’esistenza di un diritto di passaggio, un diritto di vista, ecc.). Secondo la giurisprudenza pertinente, l’architetto ha il dovere di informare il cliente di qualsiasi aumento del costo dei lavori rispetto al preventivo iniziale e deve effettuare indagini sulle risorse finanziarie del cliente per valutare la solidità finanziaria dell’impresa. Si noti che la legge non disciplina gli onorari dell’architetto e, in linea generale, è consigliabile ottenere una proposta scritta dall’architetto in merito ai suoi onorari. Una remunerazione compresa tra l’8% e il 12% del costo dei lavori non è rara.
Hervé Blatry Avocat Stanley Tee LLP TEE FRANCE Ligne directe 01279 710621 Email [email protected]
