使用建筑师：若干指南

房产经常需要进行大规模的翻新或扩建工程，这并非罕见。您需要准备预算，并考虑是否需要聘请建筑师——这可能是一笔不小的开支。建筑师是专业人士，其技术专长可能非常宝贵。如果他是本地人，可能与地方政府关系融洽，能够帮助推动特定项目获批。

首先，有多种情况必须聘请建筑师。

首先，对于需要规划许可（“permis de construire”）的工程，必须聘请建筑师。这尤其包括在外墙上开设洞口、建造超过20平方米居住面积的阁楼空间……此外，当个人发起的建筑工程或扩建工程超过170平方米的净居住面积时，也必须聘请建筑师。同样，如果住宅的居住面积少于170平方米，但工程会导致面积增加到超过170平方米，也适用此规定。这一170平方米规定不适用于法人实体委托的工程。

对于集体建筑，建议始终咨询物业管理公司（syndic），如果工程涉及公共区域，则这是强制要求。在这种情况下，工程需要得到业主大会的批准。同时有必要查阅业主公约（“réglement de copropriété”），因为其中通常包含根据工程类型应遵循的程序规定。物业管理公司可能希望指定他们惯用的建筑师，最终选择将与其协商决定。在大多数情况下（紧急情况除外），选择建筑师需要按照招标程序获得业主大会的批准。

关于是否使用建筑师服务——这可能相当昂贵——某些工程并非一定需要建筑师，例如暖通装修或电梯升级到现行标准。对于此类工程，咨询设计公司（bureau d’études）甚至市政府（Mairie）都可能提供帮助，尤其是在城市规划方面。

还存在一个灰色地带，即只需要简单的工程申报，而非实际的规划许可。从理论上讲，此类工程不必强制使用建筑师。但在某些情况下，聘请建筑师可能是明智之举，特别是需要获得法国建筑设计师（“ABF”）批准的情况下，例如历史建筑或位于历史遗迹500米范围内的建筑（如教堂），如果工程影响建筑物的外观。建筑师可以帮助化解困难，找到ABF可接受的方案。

建筑师对您负有信息告知义务，这延伸至您拟进行工程的法律、行政和财务影响。他的提案必须符合第三方权利，但前提是您已向他告知相关信息。这些信息通常载于您的房产契约中（如地役权、透视权等的存在）。根据相关判例法，建筑师有义务告知客户与初始报价相比的任何工程费用增加，并必须查询客户的财务资源以评估项目的财务可行性。值得注意的是，法律不规定建筑师的费用，通常应向建筑师索取关于费用的书面提案。工程费用的8%至12%作为报酬并不罕见。

Hervé Blatry 律师\ Stanley Tee LLP TEE FRANCE 直拨电话 01279 710621 电子邮件 [email protected]