Einen Architekten beauftragen: Einige Richtlinien
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Immobilien erhebliche Renovierungs- oder Erweiterungsarbeiten erfordern. Man muss ein Budget erstellen und stellt sich die Frage, ob die Beauftragung eines Architekten notwendig ist, was durchaus eine nicht unerhebliche Ausgabe sein kann.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Immobilien erhebliche Renovierungs- oder Erweiterungsarbeiten erfordern. Man muss ein Budget erstellen und stellt sich die Frage, ob die Beauftragung eines Architekten notwendig ist, was durchaus eine nicht unerhebliche Ausgabe sein kann. Ein Architekt ist ein Fachmann, dessen technische Expertise von unschätzbarem Wert sein kann, und wenn er lokal ansässig ist, ist er möglicherweise den lokalen Behörden gut bekannt und kann bei der Genehmigung eines bestimmten Projekts behilflich sein.
Zunächst gibt es eine Reihe von Fällen, in denen die Beauftragung eines Architekten obligatorisch ist.
Zunächst einmal muss im Fall von Arbeiten, die eine Baugenehmigung erfordern, ein Architekt bestellt werden. Dies gilt insbesondere für die Schaffung von Öffnungen an Außenwänden, den Ausbau eines Dachgeschosses mit über 20 m² Wohnfläche… Darüber hinaus ist ein Architekt auch obligatorisch für Bau- oder Erweiterungsarbeiten an einer Immobilie mit einer Netto-Wohnfläche von mehr als 170 m², wenn eine Privatperson solche Arbeiten in Auftrag gibt. Dieselbe Regel gilt, wenn die Wohnfläche der Immobilie weniger als 170 m² beträgt, wenn die Folge der geplanten Arbeiten wäre, diese Fläche auf über 170 m² zu erhöhen. Diese 170 m²-Regel gilt nicht für von einer juristischen Person angeordnete Arbeiten.
Im Fall eines Wohnhauses mit mehreren Eigentümern wird immer empfohlen, den Syndic zu konsultieren, und dies ist obligatorisch, wenn die Arbeiten Auswirkungen auf gemeinsame Bereiche haben. In diesem Fall müssen die Arbeiten von der Eigentümerversammlung genehmigt werden. Es ist auch unerlässlich, die Eigentümerordnung zu überprüfen, da sie normalerweise Bestimmungen über das je nach Art der Arbeiten einzuhaltende Verfahren enthält. Der Syndic kann einen Architekten vorschreiben, den er üblicherweise verwendet, und die endgültige Wahl des Architekten wird mit ihm ausgehandelt. In den meisten Fällen (außer bei Notfallsituationen) erfordert die Wahl eines Architekten die Genehmigung der Eigentümerversammlung im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens.
Bei der Inanspruchnahme der Dienste eines Architekten, was ziemlich kostspielig sein kann, erfordern bestimmte Arbeiten nicht unbedingt die Einschaltung eines Architekten, wie z.B. die Renovierung einer Heizungsanlage oder die Modernisierung eines Aufzugs auf den aktuellen Stand der Technik. Für solche Arbeiten kann ein Büro oder sogar das Rathaus, insbesondere bei städtebaulichen Fragen, behilflich sein.
Es gibt auch einen Graubereich, in dem lediglich eine Anzeige der Arbeiten erforderlich ist, im Gegensatz zu einer eigentlichen Baugenehmigung. Theoretisch ist die Beauftragung eines Architekten für solche Arbeiten nicht obligatorisch. Es kann jedoch in einigen Fällen ratsam sein, einen hinzuzuziehen, insbesondere wenn die Zustimmung des Architecte des Bâtiments de France (“ABF”) erforderlich ist, z.B. für denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude in einem Umkreis von 500 Metern um ein historisches Denkmal (z.B. eine Kirche), wenn die geplanten Arbeiten das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen. Auch hier kann der Architekt bei der Überwindung von Schwierigkeiten und der Findung von vom ABF akzeptablen Lösungen helfen.
Der Architekt hat eine Informationspflicht Ihnen gegenüber, die sich auf die rechtlichen, administrativen und finanziellen Auswirkungen der Arbeiten erstreckt, die Sie durchführen möchten. Seine Vorschläte müssen mit den Rechten Dritter übereinstimmen, vorausgesetzt, Sie haben ihn darüber informiert. Informationen hierzu finden sich oft in der Eigentumsurkunde Ihrer Immobilie (z.B. das Bestehen eines Wegerechts, eines Blickrechts usw.). Nach der einschlägigen Rechtsprechung hat der Architekt die Pflicht, seinen Kunden über jede Kostenerhöhung im Vergleich zum ursprünglichen Angebot zu informieren und muss über die finanziellen Mittel des Kunden Erkundigungen einholen, um die finanzielle Solidität des Unternehmens zu bewerten. Es sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz die Architektenhonorare nicht regelt und dass man im Allgemeinen einen schriftlichen Vorschlag des Architekten zu seinen Honoraren einholen sollte. Eine Vergütung zwischen 8% und 12% der Baukosten ist nicht ungewöhnlich.
Hervé Blatry Avocat\ Stanley Tee LLP TEE FRANCE Ligne directe 01279 710621 Email [email protected]
