Een architect inschakelen: enkele richtlijnen

Het is niet ongebruikelijk dat panden aanzienlijke werkzaamheden nodig hebben, bijvoorbeeld van renovatie of uitbreiding. U zult een budget moeten opstellen en de vraag rijst of het noodzakelijk is om een architect in te schakelen, wat aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen. Een architect is een professional wiens technische expertise van onschatbare waarde kan zijn, en indien hij lokaal is, kan hij bekend zijn bij de lokale autoriteiten en u helpen bij het verkrijgen van goedkeuring voor een bepaald project.

Er zijn om te beginnen een aantal gevallen waarin een architect verplicht is.

Allereerst, in het geval van werkzaamheden waarvoor een bouwvergunning (“permis de construire”) vereist is, moet een architect worden aangesteld. Dit betreft met name het maken van openingen in buitenmuren, het creëren van een zolderruimte van meer dan 20 m² bewoonbare oppervlakte… Daarnaast is een architect ook verplicht bij werkzaamheden voor de bouw of uitbreiding van een pand met een netto woonoppervlakte van meer dan 170 m², wanneer een particulier dergelijke werkzaamheden initieert. Dezelfde regel is van toepassing als de woonoppervlakte van de woning minder dan 170 m² is, indien het gevolg van de geplande werkzaamheden zou zijn om deze oppervlakte te vergroten tot meer dan 170 m². Deze 170 m²-regel is niet van toepassing op werkzaamheden die door een rechtspersoon worden gelast.

In het geval van een collectief gebouw wordt altijd geadviseerd om te overleggen met de syndic, en dit is verplicht als de werkzaamheden invloed hebben op gemeenschappelijke delen. In dat geval moeten de werkzaamheden worden goedgekeurd door de algemene vergadering van mede-eigenaren. Het is ook essentieel om het reglement van mede-eigendom (“règlement de copropriété”) te controleren, aangezien deze doorgaans bepalingen bevatten over de te volgen procedure afhankelijk van het type werkzaamheden. De syndic kan een architect willen opleggen die zij gewoonlijk gebruiken, en de uiteindelijk gekozen architect zal een onderhandelingspunt met hen zijn. In de meeste gevallen (met uitzondering van noodsituaties) zal de keuze van een architect de goedkeuring vereisen van de algemene vergadering van mede-eigenaren via een aanbestedingsprocedure.

Wat betreft de mogelijkheid om de diensten van een architect in te schakelen, wat een vrij kostbare aangelegenheid kan zijn, zullen bepaalde werkzaamheden niet per se automatisch de inschakeling van een architect vereisen, zoals de renovatie van een verwarmingsinstallatie of de modernisering van een liftinstallatie naar de huidige normen. Voor dergelijke werkzaamheden kan een “bureau d’études” of zelfs het stadhuis (“Mairie”), met name op het gebied van stedenbouwkundige kwesties, hulp kunnen bieden.

Er is ook een grijs gebied waar slechts een melding van werkzaamheden vereist is, in tegenstelling tot een daadwerkelijke bouwvergunning. In theorie is de inschakeling van een architect voor dergelijke werkzaamheden niet verplicht. Het kan echter in sommige gevallen raadzaam zijn om er een aan boord te hebben, met name als de toestemming van de “Architecte des Bâtiments de France” (“ABF”) vereist is, bijvoorbeeld voor monumentale gebouwen of voor gebouwen gelegen binnen 500 meter van een historisch monument (bijv. een kerk) als de geplande werkzaamheden het externe uiterlijk van het gebouw beïnvloeden. Ook hier kan de architect helpen bij het wegnemen van moeilijkheden en het vinden van oplossingen die acceptabel zijn voor de ABF.

De architect heeft een informatieplicht jegens u, die zich uitstrekt tot de juridische, administratieve en financiële implicaties van de werkzaamheden die u wenst uit te voeren. Zijn voorstellen moeten in overeenstemming zijn met de rechten van derden, maar alleen mits u hem hiervan op de hoogte hebt gesteld. Informatie hierover is vaak opgenomen in de eigendomsakte van uw pand (zoals het bestaan van een recht van overpad, een uitzichtrecht, enz.). Volgens relevante jurisprudentie heeft de architect de plicht om zijn cliënt te informeren over eventuele stijgingen van de kosten van de werkzaamheden ten opzichte van de eerste offerte, en moet hij navraag doen naar de financiële middelen van de cliënt om de financiële soliditeit van het project te beoordelen. Er dient te worden opgemerkt dat de wet de honoraria van architecten niet reguleert en in de regel dient u een schriftelijk voorstel van de architect te verkrijgen over zijn honorarium. Een vergoeding tussen 8% en 12% van de kosten van de werkzaamheden is niet ongebruikelijk.

Hervé Blatry Avocat\ Stanley Tee LLP TEE FRANCE Ligne directe 01279 710621 Email [email protected]