שימוש באדריכל: מספר הנחיות

אין זה נדיר שנכסים דורשים עבודות משמעותיות, בין אם מדובר בשיפוץ או בהרחבה למשל. יש צורך להכין תקציב ועולה השאלה האם יש צורך לשכור אדריכל, שעלול להיות הוצאה לא מבוטלת. אדריכל הוא איש מקצוע שמומחיותו הטכנית יכולה להיות בעלת ערך רב, ואם הוא מקומי ייתכן שהוא מוכר היטב על ידי הרשויות המקומיות ויוכל לסייע באישור פרויקט מסוים.

יש מספר מקרים שבהם חובה להיעזר באדריכל.

ראשית כל, במקרה של עבודות הדורשות אישור בנייה (״permis de construire״), יש למנות אדריכל. אלה כוללים במיוחד יצירת פתחים בקירות חיצוניים, יצירת שטח גג בשטח של מעל 20 מ“ר של שטח מגורים… בנוסף, אדריכל הוא חובה גם במקרה של עבודות לבנייה או הרחבה של נכס העולה על 170 מ”ר של שטח מגורים נטו, כאשר אדם פרטי מתחיל עבודות כאלה. אותו כלל חל אם שטח המגורים של הדירה קטן מ-170 מ“ר אם תוצאת העבודות המתוכננות תהיה להגדיל שטח זה למעל 170 מ”ר. כלל 170 מ“ר זה אינו חל על עבודות שהוזמנו על ידי גוף תאגידי.

במקרה של בניין קולקטיבי מומלת תמיד התייעצות עם הסינדיק, וזו חובה אם לעבודות יש השפעה על אזורים משותפים. במקרה זה, העבודות יצטרכו להיות מאושרות על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות. חיוני גם לבדוק את תקנון בעלי הדירות (״règlement de copropriété״) שכן הם בדרך כלל מכילים הוראות לגבי ההליך שיש לעקוב אחריו בהתאם לסוג העבודות המעורבות. ייתכן שהסינדיק ירצה לכפות אדריכל שהוא בדרך כלל משתמש בו, ובחירת האדריכל הסופית תהיה עניין של משא ומתן איתם. ברוב המקרים (למעט מצבי חירום) בחירת אדריכל תדרוש את אישור האסיפה הכללית של בעלי הדירות תחת הליך של קריאה להצעות מחיר.

בנוגע להזדמנות להשתמש בשירותיו של אדריכל, שעשויה להיות תרגיל יקר למדי, עבודות מסוימות לא ידרשו בהכרח, כעניין של מהלך רגיל, לפנייה לאדריכל, כגון שיפוץ התקנת חימום או שדרוג התקנת מעלית לתקנים הנוכחיים. עבור עבודות כאלה, ״bureau d׳études״ או אפילו העירייה (״Mairie״), במיוחד בנושאי תכנון עירוני, יוכלו לסייע.

יש גם אזור אפור שבו נדרשת הצהרה פשוטה על עבודות, בניגוד לאישור בנייה בפועל. בתיאוריה, הפנייה לאדריכל עבור עבודות כאלה אינה חובה. עם זאת, מומלץ במקרים מסוימים להיעזר באחד, במיוחד אם נדרשת הסכמת ״Architecte des Bâtiments de France״ (״ABF״), למשל עבור מבנים רשומים או מבנים הממוקמים בתוך 500 מטר מאנדרטן היסטורית (למשל כנסייה) אם העבודות המתוכננות משפיעות על המראה החיצוני של המבנה. שוב, האדריכל יכול לסייע בהחלקת קשיים ומציאת פתרונות מקובלים על ידי ה-ABF.

לאדריכל יש חובת מידע כלפיכם, המשתרעת על ההשלכות המשפטיות, המנהליות והפיננסיות של העבודות שאתם מתכננים לבצע. הצעותיו חייבות להיות תואמות לזכויות צד שלישי, אך רק בתנאי שהודעתם לו על כך. מידע על כך יהיה לרוב כלול בתעודת הבעלות על הנכס שלכם (כגון קיומו של שרות מעבר, זכות ראייה וכו’). בהתאם לפסיקה הרלוונטית, לאדריכל יש חובה ליידע את לקוחו על כל עלייה בעלות העבודות בהשוואה להצעת המחיר הראשונית, וחייב לבדוק את המשאבים הפיננסיים של הלקוח כדי להעריך את האיתות הפיננסי של הפרויקט. יש לציין שהחוק אינו מסדיר את שכר האדריכל וככלל, יש לקבל הצעה בכתב מהאדריכל בנושא שכרו. תמורה של בין 8% ל-12% מעלות העבודות אינה נדירה.

Hervé Blatry Avocat Stanley Tee LLP TEE FRANCE קו ישיר 01279 710621 דוא“ל [email protected]