Obras de renovación: las normas a cumplir

Muchos propietarios de un inmueble en Francia pueden desear en algún momento renovar todo o parte de su inmueble, unas obras que pueden ir desde la renovación del revocado de las paredes exteriores hasta una transformación completa. Ciertas normas deben cumplirse, así como ciertos trámites formales, lo cual no es necesariamente un ejercicio difícil, pero no hacerlo puede llevar a diversas sanciones, cuyo riesgo es mejor evitar desde el principio.

La idea general aquí es que cuanto más importantes sean las obras de renovación, más trámites serán necesarios.

Así, para obras de renovación ligera (reparaciones, repintado interior, instalación de nuevos suelos, etc.) no se requiere ninguna autorización particular. Esto se extiende a las obras de renovación importantes pero que no superen una superficie de dos metros cuadrados.

Para las obras importantes, es decir, las obras realizadas con el objetivo de cambiar el uso de una construcción (por ejemplo, convertir un granero en vivienda o una oficina en vivienda, cambiar el aspecto exterior de un edificio, su volumen o número de plantas, la añadido de un balcón o terraza, etc.) todas requieren algún tipo de autorización, ya que entran en el ámbito de las normas del Código de Urbanismo (“code de l’urbanisme”), el plan local de ordenación del territorio (“plan d’occupation des sols” (POS) o “plan local d’urbanisme” (PLU)), y en el caso de copropiedades, el reglamento de copropiedad (“règlement de copropriété”).

La autorización requerida puede ser una declaración de obras (“déclaration de travaux”) o una licencia de construcción (“permis de construire”).

Declaración de obras: Se requerirá una declaración de obras para obras de menor importancia, como:

– Construcciones o ampliaciones que creen una superficie bruta que no supere los 20 m² (cobertizos de jardín, invernaderos, etc.);

– Transformación de más de 10 m² de superficie bruta en superficie neta (por ejemplo, convertir un garaje en vivienda);

– El cambio de uso de una construcción existente sin realizar obras;

– Obras que modifiquen el aspecto exterior de un edificio existente (renovar el revocado de las carpinterías exteriores, cambiar la carpintería, reemplazar o ampliar ventanas y puertas, reparaciones de tejado, cambios en escaparates, etc.

En ciertos casos, como si la propiedad está cerca de un edificio protegido o un monumento histórico (es decir, como una iglesia), se aplicarán trámites adicionales (como la notificación al “Architecte des Bâtiments de France”).

El expediente que debe prepararse para presentar una declaración de obras debe contener los siguientes documentos:

Un formulario de declaración, cumplimentado y firmado, acompañado de un plano de situación que muestre los accesos, etc., un plano de volúmenes, una descripción de las obras, fotografías, indicación del lugar donde se realizarán las obras (por ejemplo, indicación de la ubicación del futuro cobertizo de jardín). Pueden ser necesarios documentos adicionales según el tipo de obra:

– para la modificación de una fachada: un plano de la fachada actual y un plano de la fachada después de las obras;

– para la creación de una valla: un plano de elevación de la valla;

– para el revocado de una fachada o reparaciones de tejado: un presupuesto con una descripción de las obras;

– todos los planos de la construcción para construcciones de menos de 20 m² de superficie bruta;

– para la transformación de un desván: plano de la fachada actual y futura, plano de sección del edificio actualmente y después de las obras.

No se requiere los servicios de un arquitecto para una declaración de obras.

Los documentos relativos a una declaración de obras pueden descargarse de la siguiente dirección:

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

El expediente debe enviarse a la delegación local de la Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat, y debe presentarse en tres copias como mínimo. El expediente se examina durante hasta un mes (dos meses si debe consultarse al Architecte des Bâtiments de France).

Si las obras no comienzan dentro de dos años o si, después de ese período, se interrumpen durante más de un año, la declaración caduca y el proceso debe iniciarse de nuevo.

Licencia de construcción: una licencia de construcción es obligatoria para:

– Cualquier construcción que cree una superficie bruta superior a 20 m²;

– Incluidas aquellas sin cimentación;

– Cambios de destino, acompañados de obras que modifiquen muros de carga o fachadas;

– Modificaciones del volumen de una construcción, o la apertura o ensanchamiento de huecos en muros exteriores en ciertos casos.

Cabe señalar que también es necesaria una licencia de construcciones sin cimentación, construcciones enterradas (como sótanos, etc.) o estructuras inusuales (como estructuras inflables, etc.).

El expediente de licencia de construcción debe contener varios documentos en cuatro copias originales (más una adicional donde debe consultarse al “Architecte des Bâtiments de France”). El expediente debe enviarse a la Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat. Los documentos necesarios serán obtenidos por un arquitecto, cuyo uso es obligatorio.

Los documentos pueden descargarse de la siguiente dirección: http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

El plazo para el examen del expediente es de 3 meses desde que el expediente esté completo. La administración tiene un período de un mes desde la presentación de la solicitud para informarle de que:

– Deben proporcionarse documentos adicionales;

– Y/o que el período básico de instrucción de 3 meses debe ampliarse, como en los siguientes casos:

– Se amplía a seis meses donde el proyecto está situado dentro del perímetro de protección de monumentos históricos o si implica una construcción que recibe público;

– Se amplía un mes para obras situadas dentro del perímetro del plan de preservación y embellecimiento de la ciudad.

Se considera que la autorización se otorga si la administración no responde dentro del plazo asignado. La autorización caduca si las obras no se realizan dentro del período de dos años desde la última fecha de notificación de la decisión o desde la fecha de la decisión tácita (en caso de falta de respuesta), o después de eso si las obras se interrumpen durante más de 1 año.

Tanto el inicio como el final de las obras deben declararse a la administración.

En caso de que se deniegue la licencia de construcción o si fue impugnada por un terceros, es muy recomendable utilizar los servicios de un abogado francés especializado en derecho de la construcción.

Hervé Blatry
Abogado
TEE France, STANLEY TEE LLP
Teléfono directo: 01279 710 621
Correo electrónico: [email protected]