Lavori di ristrutturazione: le norme da rispettare

Molti proprietari di un immobile in Francia possono in qualche momento desiderare di ristrutturare tutto o parte della loro proprietà, con lavori che vanno dal rifacimento dell’intonaco delle pareti esterne fino alla trasformazione completa. Alcune norme devono essere rispettate così come alcune formalità, il che non è necessariamente un esercizio difficile, ma la mancata osservanza può portare a una serie di sanzioni, il cui rischio è meglio evitare fin dall’inizio.

L’idea generale qui è che più pesanti sono i ristrutturazioni, più formalità saranno richieste.

Dunque, per i lavori di ristrutturazione leggera (riparazioni, ritinteggiatura interna, posa di nuovi pavimenti ecc.) non è richiesta alcuna autorizzazione particolare. Questo si estende alla ristrutturazione pesante ma non superiore a una superficie di due metri quadrati.

Per le ristrutturazioni pesanti, ovvero i lavori effettuati per cambiare l’uso di una costruzione (ad esempio trasformare un fienile in abitazione o un ufficio in abitazione, cambiare l’aspetto esterno di un edificio, il suo volume o il numero di piani, l’aggiunta di un balcone o terrazzo, ecc.) è necessaria una qualche forma di autorizzazione, in quanto rientrano nell’ambito delle regole del Codice dell’Urbanistica (“code de l’urbanisme”), del piano locale di utilizzazione del suolo (“plan d’occupation des sols” (POS) o “plan local d’urbanisme” (PLU)), e nel caso di coproprietà, del regolamento di coproprietà (“règlement de copropriété”).

L’autorizzazione richiesta può essere una dichiarazione di lavori (“déclaration de travaux”) o un permesso di costruzione (“permis de construire”).

Dichiarazione di lavori: Una dichiarazione di lavori sarà richiesta per lavori di minore importanza come:

– Costruzioni o ampliamenti che creano una superficie lorda non superiore a 20 m² (capanni da giardino, verande ecc.);

– Trasformazione di oltre 10 m² di superficie lorda in superficie netta (ad esempio trasformare un garage in abitazione);

– Il cambio di uso di una costruzione esistente senza effettuare lavori;

– Lavori che modificano l’aspetto esterno di un edificio esistente (rifacimento dell’intonaco delle pareti esterne, cambio di infissi, sostituzione o ampliamento di porte e finestre, riparazioni del tetto, modifiche alle vetrine ecc.

In alcuni casi, come se l’immobile si trovasse nelle vicinanze di un edificio classificato o di un monumento storico (ad esempio una Chiesa), si applicheranno formalità aggiuntive (come la notifica all’Architetto degli Edifici di Francia (“Architecte des Bâtiments de France”).

Il fascicolo che deve essere compilato per presentare una dichiarazione di lavori deve contenere i seguenti documenti:

Un modulo di dichiarazione, compilato e firmato, accompagnato da una planimetria di situazione che mostra le vie di accesso ecc., un planimetria volumetric, una descrizione dei lavori, foto, indicazione del luogo in cui si svolgeranno i lavori (ad esempio indicazione della posizione del futuro capanno da giardino). Documenti aggiuntivi possono essere necessari a seconda del tipo di lavoro:

– per la modifica di una facciata: un piano della facciata attuale e un piano della facciata dopo i lavori;

– per la creazione di una recinzione: un piano quotato della recinzione;

– per il rifacimento dell’intonaco di una facciata o riparazioni del tetto: un preventivo con descrizione dei lavori;

– tutti i progetti della costruzione per costruzioni con superficie lorda inferiore a 20 m²;

– per la trasformazione di una soffitta: piano della facciata attuale e futura, piano sezionale dell’edificio attualmente e dopo i lavori.

I servizi di un architetto non sono richiesti per una dichiarazione di lavori.

I documenti relativi a una dichiarazione di lavori possono essere scaricati dal seguente indirizzo:

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

Il fascicolo deve essere inviato alla divisione locale della Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat, e deve essere fornito in tre copie minime. Il fascicolo viene poi esaminato per un massimo di un mese (due mesi se l’Architetto degli Edifici di Francia deve essere consultato).

Se i lavori non iniziano entro due anni o se, dopo tale periodo, sono interrotti per un periodo superiore a un anno, la dichiarazione decade e il processo deve essere ricominciato.

Permesso di costruzione: un permesso di costruzione è obbligatorio per:

– Qualsiasi costruzione che crei una superficie lorda superiore a 20 m²;

– Inclusi quelli senza fondamenta;

– Cambi di destinazione, accompagnati da lavori che modificano i muri portanti o le facciate;

– Modifiche del volume di una costruzione, o l’apertura o l’allargamento di aperture sulle pareti esterne in alcuni casi.

Si noti che un permesso di costruzione è necessario anche per costruzioni senza fondamenta, costruzioni interrate (come cantine ecc.) o strutture inusuali (come strutture gonfiabili ecc.).

Il fascicolo per il permesso di costruzione deve contenere una serie di documenti in quattro copie originali (più una aggiuntiva dove l’Architetto degli Edifici di Francia deve essere consultato). Il fascicolo deve essere inviato alla Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat. I documenti necessari saranno ottenuti da un architetto, il cui utilizzo è obbligatorio.

I documenti possono essere scaricati dal seguente indirizzo: http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

Il termine per l’esame del fascicolo è di 3 mesi dal momento in cui il fascicolo è completo. L’amministrazione ha un periodo di 1 mese dalla presentazione della domanda per informarla che:

– Devono essere forniti documenti aggiuntivi;

– E/o che il periodo base di istruzione di 3 mesi deve essere esteso, come nei seguenti casi:

– È esteso a sei mesi dove il progetto si trova all’interno del perimetro di protezione dei monumenti storici o se riguarda una costruzione che accoglie membri del pubblico;

– È esteso di un mese per i lavori situati all’interno del perimetro del piano per la preservazione e la valorizzazione della città.

Il permesso si considera concesso se l’amministrazione non risponde entro il tempo assegnato. Il permesso decadrà se i lavori non vengono intrapresi entro il periodo di due anni dall’ultima data di notifica della decisione o dalla data della decisione implicita (in caso di mancata risposta), o dopo di ciò se i lavori sono interrotti per oltre 1 anno.

Sia l’inizio che la fine dei lavori devono essere dichiarati all’amministrazione.

Nel caso in cui il permesso di costruzione venga negato o se è stato contestato da terzi, è altamente raccomandato utilizzare i servizi di un avvocato francese esperto in materia di diritto dell’edilizia.

Hervé Blatry
Avvocato
TEE France, STANLEY TEE LLP
Tel diretto: 01279 710 621
Email: [email protected]