أعمال التجديد: القواعد الواجب الالتزام بها

قد يرغب العديد من مالكي العقارات في فرنسا في مرحلة ما في تجديد جميع عقارهم أو جزء منه، وتتراوح هذه الأعمال من إعادة بناء جدران الخارجية وصولاً إلى التحويل الكامل. يجب الالتزام ببعض القواعد والإجراءات الرسمية، وهو ليس بالضرورة تمريناً صعباً، إلا أن عدم الالتزام بذلك قد يؤدي إلى مجموعة من العقوبات، ومن الأفضل تجنب مخاطرها منذ البداية.

الفكرة العامة هنا هي أن كلما كانت أعمال التجديد أشtanto، زادت الإجراءات المطلوبة.

وبالتالي، لأعمال التجديد الخفيفة (الإصلاحات، إعادة الدهان الداخلية، وضع أرضيات جديدة وما إلى ذلك) لا يُطلب أي تصريح خاص. وهذا يمتد إلى أعمال التجديد الثقيلة التي لا تتجاوز مساحتها مترين مربعين.

أما أعمال التجديد الثقيلة، أي الأعمال التي تُنفذ بهدف تغيير استخدام البناء (مثل تحويل حظيرة إلى سكن أو مكتب إلى مسكن، تغيير المظهر الخارجي للمبنى أو حجمه أو عدد طوابقه، إضافة شرفة أو تراس، وما إلى ذلك) فتتطلب جميعها شكلاً من أشكال التصريح، لأنها تندرج ضمن نطاق قواعد قانون التخطيط العمراني “code de l’urbanisme”، وخطة استخدام الأراضي المحلية (“plan doccupation des sols” (POS) أو “plan local d’urbanisme” (PLU)، وفي حالة الملكية المشتركة، اللائحة الداخلية للمالكين المشتركين (“règlement de copropriété”).

التصريح المطلوب قد يكون إما إقراراً بالأعمال (“déclaration de travaux”) أو تصريح بناء (“permis de construire”).

إقرار بالأعمال: يُطلب إقرار بالأعمال للأعمال الأقل أهمية مثل:

– البناء أو التوسيع الذي يخلق مساحة إجمالية لا تتجاوز 20 متراً مربعاً (مخازن الحدائق، الغرف الزجاجية وما إلى ذلك)؛

– تحويل أكثر من 10 أمتار مربعة من المساحة الإجمالية إلى مساحة صافية (مثل تحويل مرآب إلى سكن)؛

– تغيير استخدام بناء موجود دون إجراء أي أعمال؛

– أعمال تعديل المظهر الخارجي لمبنى موجود (إعادة بناء جدران خارجية، تغيير أعمال الخشب، استبدال أو توسيع النوافذ والأبواب، إصلاحات السقف، تغييرات على واجهات المحلات وما إلى ذلك).

في بعض الحالات، مثل إذا كان العقار بالقرب من مبنى مدرج أو أثر تاريخي (أي مثل كنيسة)، ستنطبق إجراءات إضافية (مثل إخطار “Architecte des Bâtiments de France”).

يجب أن يحتوي الملف الذي يجب تجهيزه لتقديم إقرار بالأعمال على المستندات التالية:

نموذج إقرار، مملوء وموقع، مصحوباً بخطة موقعية تُظهر طرق الوصول وما إلى ذلك، خطة حجمية، وصف للأعمال، صور، يشير إلى مكان إجراء الأعمال (مثل تحديد موقع مخزن الحديقة المستقبلي). قد تكون هناك حاجة إلى مستندات إضافية حسب نوع العمل المعني:

– لتعديل واجهة أمامية: خطة للواجهة الحالية وخطة للواجهة بعد الأعمال؛

– لإنشاء سياج: خطة ارتفاع السياج؛

– لإعادة بناء واجهة أمامية أو إصلاحات سقف: عرض سعر مع وصف للأhaviour؛

– جميع خطط البناء للبناء الذي تقل مساحته الإجمالية عن 20 متراً مربعاً؛

– لتحويل علية: خطة للواجهة الحالية والمستقبلية، خطة مقطعية للمبنى الحالي وبعد الأعمال.

لا يُلزم الاستعانة بمهندس معماري لإقرار بالأعمال.

يمكن تنزيل المستندات المتعلقة بإقرار بالأعمال من العنوان التالي:

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

يجب إرسال الملف إلى القسم المحلي لمديرية التخطيط العمراني والتطوير والإسكان، ويجب توفيره بثلاث نسخ على الأقل. ثم يُدرس الملف لمدة تصل إلى شهر واحد (شهران إذا كان يجب استشارة Architecte des Bâtiments de France).

إذا لم تبدأ الأعمال خلال عام واحد أو إذا، بعد تلك الفترة، تمInterruptها لمدة تزيد عن عام، فإن الإقرار يسقط ويتعين البدء من جديد.

تصريح البناء: تصريح البناء إلزامي لـ:

– أي بناء يخلق مساحة إجمالية تتجاوز 20 متراً مربعاً؛

– بما في ذلك تلك التي لا تحتوي على أساسات؛

– تغييرات الوجهة، مصحوبة بأعمال تعديل الجدران الحاملة أو الواجهات الأمامية؛

– تعديلات في حجم البناء، أو فتح أو توسيع فتحات في الجدران الخارجية في بعض الحالات.

يجب ملاحظة أن تصريح البناء ضروري أيضاً للبناء بدون أساسات، والبناء المدفون (مثل الأقبية وما إلى ذلك) أو الهياكل غير المعتادة (مثل الهياكل المنتفخة وما إلى ذلك).

يجب أن يحتوي ملف تصريح البناء على عدد من المستندات بأربع نسخ أصلية (بالإضافة إلى واحدة إضافية حيث يجب استشارة “Architecte des Bâtiments de France”). يجب إرسال الملف إلى مديرية التخطيط العمراني والتطوير والإسكان. سيتم الحصول على المستندات اللازمة من قبل مهندس معماري، والاستعانة به إلزامية.

يمكن تنزيل المستندات من العنوان التالي: http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

الجدول الزمني لدراسة الملف هو 3 أشهر من تاريخ اكتمال الملف. لدى الإدارة فترة شهر واحد من تاريخ تقديم الطلب لإعلامك بأن:

– يجب تقديم مستندات إضافية؛

– و / أو أن فترة الدراسة الأساسية البالغة 3 أشهر يجب تمديدها، كما في الحالات التالية:

– يتم تمديدها إلى ستة أشهر حيث يقع المشروع ضمن نطاق حماية الآثار التاريخية أو إذا كان يتعلق بمبنى يستقبل الجمهور؛

– يتم تمديدها بشهر واحد للأعمال الواقعة ضمن نطاق خطة الحفاظ وتعزيز المدينة.

يُعتبر التصريح ممنوحاً إذا فشلت الإدارة في الاستجابة خلال الوقت المخصص. يسقط التصريح إذا لم تُنفذ الأعمال خلال فترة عامين من تاريخ الإخطار الأخير بالقرار أو من تاريخ القرار الضمني (في حالة عدم الاستجابة)، أو بعد ذلك إذا توقفت الأعمال لأكثر من عام واحد.

يجب الإخطار للإدارة ببداية الأعمال ونهايتها.

في حالة رفض تصريح البناء أو إذا تم الطعن فيه من قبل طرف ثالث، يُوصى بشدة باستخدام خدمات محامٍ فرنسي متمرس في مجال قانون البناء.

هervé بلاتري محامي TEE France, STANLEY TEE LLP الهاتف المباشر: 01279 710 621 البريد الإلكتروني: [email protected]