עבודות שיפוץ: הכללים שיש לעמוד בהם

בעלי נכסים רבים בצרפת עשויים בשלב מסוים לרצות לשפץ את הנכס שלהם באופן מלא או חלקי, כאשר עבודות אלו נעות בין חידוש הטיח של קירות החוץ ועד להסבה מלאה. יש לעמוד בכללים מסוימים ובנוהלים מסוימים, וזה לא בהכרח תרגיל קשה, אך אי עמידה בהם עלולה להוביל למגוון סנקציות, ועדיף להימנע מהסיכון הזה מראש.

הרעיון הכללי כאן הוא שככל שהשיפוץ כבד יותר, כך יידרשו יותר נהלים.

כך, עבור עבודות שיפוץ קלות (תיקונים, צביעה פנימית, הנחת רצפה חדשה וכו’) אין צורך באישור מיוחד. הדבר חל גם על שיפוצים כבדים שאינם עולים על שטח של שני מטרים רבועים.

עבור שיפוצים כבדים, כלומר עבודות המבוצעות במטרה לשנות את השימוש במבנה (למשל הפיכת אסם למגורים או משרד לדירה, שינוי המראה החיצוני של בניין, נפחו או מספר קומותיו, הוספת מרפסת או טרסה וכו’), כל אלה דורשים סוג כלשהו של אישור, שכן הם נופלים בתחום הכללים של קוד התכנון העירוני קוד העירוציה, התוכנית המקומית לתפוסת קרקע (תוכנית תפוסת קרקע (POS) או תוכנית מקומית לתכנון (PLU)), ובמקרה של בתים משותפים, תקנון הבעלים המשותפים.

האישור הנדרש יכול להיות הצהרת עבודות (הצהרת עבודות) או היתר בנייה (היתר בנייה).

הצהרת עבודות: הצהרת עבודות תידרש עבור עבודות חשיבות משנה כגון:

– בנייה או הרחבה היוצרת שטח גס שאינו עולה על 20 מ“ר (מחסני גarden, חממות וכו’);

– הסבה של מעל 10 מ“ר משטח גס לשטח נטו (למשל הפיכת מחסן למגורים);

– שינוי השימוש במבנה קיים ללא ביצוע עבודות כלשהן;

– עבודות המשנות את המראה החיצוני של מבנה קיים (חידוש טיח קירות חוץ, החלפת נגרות, החלפת או הרחבת חלונות ודלתות, תיקוני גג, שינויים בוויטרינות וכו’).

במקרים מסוימים, כגון אם הנכס נמצא בסמיכות לבניין רשום או אנדרטן היסטורי (כגון כנסייה), יחולו נוהלים נוספים (כגון הודעה לאדריכל מבני צרפת).

התיק שיש להכין על מנת להגיש הצהרת עבודות חייב להכיל את המסמכים הבאים:

טופס הצהרה, ממולא וחתום, מלווה בתוכנית מצב המציגה דרכי גישה וכו’, תוכנית נפח, תיאור העבודות, תמונות, ציון מקום ביצוע העבודות (למשל ציון מיקום מחסן הגarden העתידי). מסמכים נוספים עשויים להידרש בהתאם לסוג העבודה המעורבת:

– לשינוי חזית: תוכנית החזית הנוכחית ותוכנית החזית לאחר העבודות;

– ליצירת גדר: תוכנית גובה הגדר;

– לחידוש חזית או תיקוני גג: הצעת מחיר עם תיאור העבודות;

– כל תוכניות הבנייה עבור בנייה של פחות מ-20 מ“ר שטח גס;

– להסבת עליית גג: תוכנית החזית הנוכחית והחזית העתידית, תוכנית חתך של הבניין כרגע ולאחר העבודות.

שירותי אדריכל אינם נדרשים עבור הצהרת עבודות.

מסמכים הנוגעים להצהרת עבודות ניתן להוריד מהכתובת הבאה:

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

יש לשלוח את התיק למחלקה המקומית של הנהלה לתכנון עירוני, פיתוח ודיור, ויש לספק אותו בשלושה עותקים לפחות. התיק נבדק למשך חודש (חודשיים אם יש להתייעץ עם אדריכל מבני צרפת).

אם העבודות לא מתחילות תוך שנתיים או אם, לאחר תקופה כזו, הן מופסקות לתקופה של יותר משנה, ההצהרה פקעה ויש להתחיל את התהליך מחדש.

היתר בנייה: היתר בנייה הוא חובה עבור:

– כל בנייה היוצרת שטח גס של מעל 20 מ“ר;

– כולל אלה ללא יסודות;

– שינויי יעד, המלווים בעבודות המשנות קירות נושאים או חזיות;

– שינויים בנפח של מבנה, או פתיחה או הרחבה של פתחים בקירות חיצוניים במקרים מסוימים.

יש לציין שהיתר בנייה נחוץ גם עבור בנייה ללא יסודות, בנייה תת קרקית (כגון מרתפים וכו’) או מבנים לא שגרתיים (כגון מבנים נפחיים וכו’).

תיק היתר הבנייה חייב להכיל מספר מסמכים בארבעה עותקים מקוריים (בתוספת נוסף שבו יש להתייעץ עם אדריכל מבני צרפת). יש לשלוח את התיק להנהלה לתכנון עירוני, פיתוח ודיור. המסמכים הנחוצים יושגו על ידי אדריכל, שימושו הוא חובה.

ניתן להוריד את המסמכים מהכתובת הבאה: http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

מסגרת הזמן לבדיקת התיק היא 3 חודשים מהזמן שהתיק שלם. למנהל יש תקופה של חודש מהגשת הבקשה כדי להודיע לך ש:

– יש להגיש מסמכים נוספים;

– ו/או שתקופת הטיפול הבסיסית של 3 חודשים חייבת להארך, כמו במקרים הבאים:

– היא מוארכת לשישה חודשים כאשר הפרויקט ממוקם בתחום ההגנה של אנדרטאות היסטוריות או אם הוא כולל מבנה המקבל קהל;

– היא מוארכת בחודש נוסף עבור עבודות הממוקמות בתחום התוכנית לשימור ושיפור העיר.

ההיתר נחשב כמאושר אם המנהל לא מגיב בתוך הזמן הקצוב. ההיתר יפקע אם העבודות לא יבוצעו תוך תקופה של שנתיים מתאריך ההודעה האחרון על ההחלטה או מתאריך ההחלטה המשתמעת (במקרה של אי מענה), או לאחר מכן אם העבודות מופסקות למשך יותר משנה.

הן תחילת העבודות והן סיומן חייבים להיות מוצהרים למנהל.

במקרה שהיתר הבנייה נדחה או שהוא הושג על ידי צד שלישי, מומלץ מאוד להיעזר בשירותי עורך דין צרפתי בקיא בתחום דיני הבנייה.

Hervé Blatry
עורך דין
TEE France, STANLEY TEE LLP
טלפון ישיר: 01279 710 621
דוא“ל: [email protected]