Renovatiewerkzaamheden: de regels waaraan moet worden voldaan

Veel eigenaren van een woning in Frankrijk kunnen op een bepaald moment wensen om hun woning geheel of gedeeltelijk te renoveren, variërend van het opnieuw aanbrengen van de buitenbepleistering tot een volledige transformatie. Bepaalde regels moeten worden nageleefd evenals bepaalde formaliteiten, wat niet noodzakelijk een moeilijke oefening is, maar het niet naleven ervan kan leiden tot verschillende sancties, waarvan het risico het beste in de eerste plaats kan worden vermeden.

Het algemene idee hier is dat hoe zwaarder de renovaties zijn, hoe meer formaliteiten er vereist zijn.

Zo zijn voor lichte renovatiewerkzaamheden (reparaties, binnen schilderwerk, vloerbedekking leggen enz.) geen bijzondere vergunning vereist. Dit geldt ook voor zware renovatie mits de oppervlakte niet meer dan twee vierkante meter bedraagt.

Voor zware renovatiewerkzaamheden, namelijk werkzaamheden die worden uitgevoerd met het oog op het wijzigen van het gebruik van een bouwwerk (bijvoorbeeld het ombouwen van een schuur naar bewoning of van een kantoor naar een woning, het wijzigen van het uiterlijk aspect van een gebouw, het volume of het aantal verdiepingen, de toevoeging van een balkon of terras, enz.) is enige vorm van vergunning vereist, aangezien deze vallen binnen het toepassingsgebied van de regels van het Stedenbouwkundig Wetboek (‘code de l’urbanisme’), het lokale bestemmingsplan (“plan d’occupation des sols” (POS) of “plan local d’urbanisme” (PLU)), en in geval van mede-eigendom, het reglement van mede-eigendom (“règlement de copropriété”).

De vereiste vergunning kan ofwel een werkzaamhedenmelding (“déclaration de travaux”) ofwel een bouwvergunning (“permis de construire”) zijn.

Werkzaamhedenmelding: Een werkzaamhedenmelding is vereist voor minder belangrijke werkzaamheden zoals:

– Constructies of uitbreidingen met een bruto oppervlakte van niet meer dan 20 m² (tuinhuisjes, serres enz.);

– Transformatie van meer dan 10 m² bruto oppervlakte naar netto oppervlakte (bijvoorbeeld het ombouwen van een garage naar bewoning);

– De wijziging van het gebruik van een bestaand bouwwerk zonder werkzaamheden uit te voeren;

– Werkzaamheden die het uiterlijk aspect van een bestaand gebouw wijzigen (opnieuw aanbrengen van de buitenbepleistering, vervangen van houtwerk, vervangen of vergroten van ramen en deuren, dakreparaties, wijzigingen aan etalages enz.

In bepaalde gevallen, zoals wanneer het pand in de buurt van een beschermd gebouw of historisch monument (zoals een kerk) ligt, zijn aanvullende formaliteiten van toepassing (zoals kennisgeving aan de “Architecte des Bâtiments de France”).

Het dossier dat moet worden samengesteld om een werkzaamhedenmelding in te dienen moet de volgende documenten bevatten:

Een ingevuld en ondertekend meldingsformulier, vergezeld van een situatieplan met toegangswegen enz., een volumeplan, een beschrijving van de werkzaamheden, foto’s, aanduiding van waar de werkzaamheden zullen plaatsvinden (bijvoorbeeld aanduiding van de locatie van het toekomstige tuinhuisje). Aanvullende documenten kunnen nodig zijn afhankelijk van het type betrokken werkzaamheden:

– voor de wijziging van een voorgevel: een plan van de huidige gevel en een plan van de gevel na de werkzaamheden;

– voor de creatie van een omheining: een hoogteplan van de omheining;

– voor het opnieuw aanbrengen van een voorgevel of dakreparaties: een offerte met een beschrijving van de werkzaamheden;

– alle plannen van de constructie voor constructies met een bruto oppervlakte van minder dan 20 m²;

– voor de transformatie van een zolder: plan van de huidige gevel en toekomstige gevel, doorsnedeplan van het gebouw momenteel en na de werkzaamheden.

De diensten van een architect zijn niet vereist voor een werkzaamhedenmelding.

Documenten met betrekking tot een werkzaamhedenmelding kunnen worden gedownload via het volgende adres:

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

Het dossier moet worden verzonden naar de lokale afdeling van de Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat, en moet in minimaal drie exemplaren worden verstrekt. Het dossier wordt vervolgens maximaal één maand onderzocht (twee maanden als de Architecte des Bâtiments de France moet worden geraadpleegd).

Als de werkzaamheden niet binnen twee jaar worden gestart of als, na die periode, ze worden onderbroken gedurende een periode van meer dan een jaar, vervalt de melding en moet het proces opnieuw worden gestart.

Bouwvergunning: een bouwvergunning is verplicht voor:

– Elke constructie met een bruto oppervlakte van meer dan 20 m²;

– Inclusief die zonder funderingen;

– Wijzigingen van bestemming, vergezeld van werkzaamheden die dragende muren of voorgevels wijzigen;

– Wijzigingen van het volume van een constructie, of het openen of verbreden van openingen in externe muren in bepaalde gevallen.

Er moet worden opgemerkt dat een bouwvergunning ook noodzakelijk is voor constructies zonder funderingen, ondergrondse constructies (zoals kelders enz.) of ongebruikelijke constructies (zoals opblaasstructuren enz.).

Het bouwvergunningsdossier moet een aantal documenten bevatten in vier originele exemplaren (plus een extra exemplaar waar de “Architecte des Bâtiments de France” moet worden geraadpleegd). Het dossier moet worden verzonden naar de Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat. De noodzakelijke documenten worden verkregen door een architect, waarvan het gebruik verplicht is.

De documenten kunnen worden gedownload via het volgende adres: http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

De termijn voor het onderzoek van het dossier is 3 maanden vanaf het moment dat het dossier volledig is. De administratie heeft een periode van 1 maand vanaf de indiening van de aanvraag om u te informeren dat:

– Aanvullende documenten moeten worden verstrekt;

– En/of dat de basisperiode van 3 maanden voor de behandeling moet worden verlengd, zoals in de volgende gevallen:

– Deze wordt verlengd tot zes maanden waar het project is gelegen binnen de beschermingsomtrek van historische monumenten of als het een constructie betreft die leden van het publiek ontvangt;

– Deze wordt verlengd met één maand voor werkzaamheden gelegen binnen de omtrek van het plan voor het behoud en de valorisatie van de stad.

De vergunning wordt geacht te zijn verleend als de administratie niet binnen de toegekende termijn reageert. De vergunning vervalt als de werkzaamheden niet worden uitgevoerd binnen de periode van twee jaar vanaf de laatste datum van kennisgeving van de beslissing of vanaf de datum van de stilzwijgende beslissing (in geval van geen reactie), of daarna als de werkzaamheden gedurende meer dan 1 jaar worden onderbroken.

Zowel de start van de werkzaamheden als hun einde moeten aan de administratie worden gemeld.

In het geval dat de bouwvergunning wordt geweigerd of als deze door een derde partij is aangevochten, wordt het ten zeerste aanbevolen om de diensten te gebruiken van een Franse advocaat die gespecialiseerd is in het gebied van het bouwrecht.

Hervé Blatry\ Avocat\ TEE France, STANLEY TEE LLP\ Direct tel: 01279 710 621\ Email: heb\@stanleytee.co.uk