Renovierungsarbeiten: die einzuhaltenden Regeln

Viele Eigentümer einer Immobilie in Frankreich möchten irgendwann ihre gesamte Immobilie oder Teile davon renovieren, wobei diese Arbeiten von der Erneuerung des Außenputzes bis hin zur vollständigen Umgestaltung reichen können. Bestimmte Regeln müssen eingehalten werden, ebenso wie gewisse Formalitäten. Dies ist nicht unbedingt schwierig, aber die Nichtbeachtung kann zu verschiedenen Sanktionen führen, deren Risiko es am besten von vornherein zu vermeiden gilt.

Grundsätzlich gilt: Je umfangreicher die Renovierungsarbeiten, desto mehr Formalitäten sind erforderlich.

Somit sind für leichte Renovierungsarbeiten (Reparaturen, innere Neuverputzung, Verlegung eines neuen Bodens usw.) keine besonderen Genehmigungen erforderlich. Dies gilt auch für umfangreiche Renovierungen, die eine Fläche von zwei Quadratmetern nicht überschreiten.

Für umfangreiche Renovierungsarbeiten, d. h. Arbeiten, die darauf abzielen, die Nutzung eines Bauwerks zu ändern (z. B. die Umwandlung einer Scheune in eine Wohnung oder eines Büros in eine Wohnung, die Änderung des äußeren Erscheinungsbildes eines Gebäudes, seines Volumens oder der Anzahl der Stockwerke, der Anbau eines Balkons oder einer Terrasse usw.), ist eine Genehmigung erforderlich, da diese unter die Regeln des Städtebaurechts (code de l’urbanisme), den örtlichen Bebauungsplan (“plan doccupation des sols” (POS) oder “plan local d’urbanisme” (PLU)) und im Fall von Wohnungseigentum die Eigentümerordnung (“règlement de copropriété”) fallen.

Die erforderliche Genehmigung kann entweder eine Bauanzeige (“déclaration de travaux”) oder eine Baugenehmigung (“permis de construire”) sein.

Bauanzeige: Eine Bauanzeige ist für Arbeiten von geringerer Bedeutung erforderlich, wie z. B.:

– Bauwerke oder Anbauten mit einer Bruttogrundfläche von nicht mehr als 20 m² (Gartenhäuser, Wintergärten usw.);

– Umwandlung von mehr als 10 m² Bruttogrundfläche in Nutzfläche (z. B. Umwandlung einer Garage in Wohnraum);

– Die Änderung der Nutzung eines bestehenden Bauwerks ohne Durchführung von Arbeiten;

– Arbeiten, die das äußere Erscheinungsbild eines bestehenden Gebäudes verändern (Erneuerung des Außenputzes, Auswechseln von Holzwerk, Ersetzen oder Vergrößern von Fenstern und Türen, Dachreparaturen, Änderungen an Schaufenstern usw.).

In bestimmten Fällen, z. B. wenn sich die Immobilie in der Nähe eines denkmalgeschützten Gebäudes oder eines historischen Monuments (z. B. einer Kirche) befindet, gelten zusätzliche Formalitäten (z. B. eine Mitteilung an den “Architecte des Bâtiments de France”).

Der Antrag, der für eine Bauanzeige zusammengestellt werden muss, muss folgende Unterlagen enthalten:

Ein Antragsformular, ausgefüllt und unterschrieben, zusammen mit einem Lageplan, der die Zufahrtswege usw. zeigt, einem Baumenplan, einer Beschreibung der Arbeiten, Fotos, Angaben zum Ort der Durchführung der Arbeiten (z. B. Angaben zum Standort des künftigen Gartenhauses). Je nach Art der durchzuführenden Arbeiten können weitere Unterlagen erforderlich sein:

– bei Änderung einer Fassade: ein Plan der aktuellen Fassade und ein Plan der Fassade nach den Arbeiten;

– bei der Errichtung eines Zauns: ein Ansichtsplan des Zauns;

– bei der Erneuerung des Putzes einer Fassade oder Dachreparaturen: ein Kostenvoranschlag mit einer Beschreibung der Arbeiten;

– alle Pläne des Bauwerks bei Bauwerken mit einer Bruttogrundfläche von weniger als 20 m²;

– bei der Umwandlung eines Dachbodens: Plan der aktuellen Fassade und der künftigen Fassade, Schnittplan des Gebäudes vor und nach den Arbeiten.

Die Dienste eines Architekten sind für eine Bauanzeige nicht erforderlich.

Die Unterlagen für eine Bauanzeige können unter der folgenden Adresse heruntergeladen werden:

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

Der Antrag muss an die örtliche Abteilung der Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat geschickt werden und in mindestens drei Exemplaren vorgelegt werden. Der Antrag wird dann bis zu einem Monat geprüft (zwei Monate, wenn der Architecte des Bâtiments de France konsultiert werden muss).

Wenn die Arbeiten nicht innerhalb von zwei Jahren begonnen werden oder wenn sie nach diesem Zeitraum für mehr als ein Jahr unterbrochen werden, verfällt die Anzeige und der Prozess muss erneut begonnen werden.

Baugenehmigung: Eine Baugenehmigung ist erforderlich für:

– Jedes Bauwerk mit einer Bruttogrundfläche von über 20 m²;

– einschließlich solcher ohne Fundamente;

– Änderungen der Bestimmung, begleitet von Arbeiten, die tragende Wände oder Fassaden verändern;

– Änderungen des Volumens eines Bauwerks oder das Öffnen oder Vergrößern von Öffnungen in Außenwänden in bestimmten Fällen.

Es sei darauf hingewiesen, dass eine Baugenehmigung auch für Bauwerke ohne Fundamente, unterirdische Bauwerke (wie Keller usw.) oder ungewöhnliche Strukturen (wie aufblasbare Strukturen usw.) erforderlich ist.

Der Baugenehmigungsantrag muss mehrere Unterlagen in vier Originalexemplaren enthalten (plus ein weiteres, wenn der “Architecte des Bâtiments de France” konsultiert werden muss). Der Antrag muss an die Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat geschickt werden. Die erforderlichen Unterlagen werden von einem Architekten beschafft, dessen Einschaltung zwingend erforderlich ist.

Die Unterlagen können unter der folgenden Adresse heruntergeladen werden: http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

Die Frist für die Prüfung des Antrags beträgt drei Monate ab dem Zeitpunkt, an dem der Antrag vollständig ist. Die Verwaltung hat eine Frist von einem Monat ab der Einreichung des Antrags, um Ihnen mitzuteilen:

– Dass zusätzliche Unterlagen vorgelegt werden müssen;

– Und/oder dass die reguläre Prüffrist von drei Monaten verlängert werden muss, wie in folgenden Fällen:

– Sie wird auf sechs Monate verlängert, wenn sich das Projekt im Schutzbereich historischer Monumente befindet oder wenn es ein Bauwerk betrifft, das Publikum empfängt;

– Sie wird um einen Monat verlängert für Arbeiten im Bereich des Plans zur Erhaltung und Aufwertung der Stadt.

Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn die Verwaltung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist antwortet. Die Genehmigung verfällt, wenn die Arbeiten nicht innerhalb von zwei Jahren ab dem letzten Tag der Bekanntgabe der Entscheidung oder ab dem Datum der stillschweigenden Entscheidung (im Fall fehlender Antwort) begonnen werden, oder danach, wenn die Arbeiten für mehr als ein Jahr unterbrochen werden.

Sowohl der Beginn als auch das Ende der Arbeiten müssen der Verwaltung gemeldet werden.

Falls die Baugenehmigung verweigert wird oder von einem Dritten angefochten wird, wird dringend empfohlen, die Dienste eines französischen Anwalts in Anspruch zu nehmen, der sich auf Baurecht spezialisiert hat.

Hervé Blatry Avocat TEE France, STANLEY TEE LLP Direkte Durchwahl: 01279 710 621 E-Mail: [email protected]