装修工程：需要遵守的规则

在法国拥有房产的业主有时可能希望对房产的全部或部分进行翻新装修，从重新粉刷外墙到进行全面改造。您必须遵守某些规则并完成一些手续，这不一定是一件困难的事情，但如果不这样做，可能会导致各种处罚，最好一开始就避免这种风险。

这里的总体概念是，翻新工程越大，需要的手续就越多。

因此，对于轻量级装修工程（维修、内部重新粉刷、铺设新地板等），不需要特别授权。这也适用于重量级翻但不超过两平方米的情况。

对于重量级装修工程，即为改变建筑物用途而进行的工程（例如，将谷仓改造成住宅或将办公室改造成住宅、改变建筑物的外观、体积或楼层数、加建阳台或露台等），都需要某种形式的授权，因为它们属于《城市规划法典》（code de l’urbanisme）、当地土地使用规划（“plan doccupation des sols”（POS）或“plan local durbanisme”（PLU））的适用范围，如果是共同所有权，则还需遵守业主公约（“règlement de copropriété”）。

所需的授权可以是施工申报（“déclaration de travaux”）或建筑许可证（“permis de construire”）。

施工申报： 对于较次要的工程，需要施工申报，例如：

– 建造或加建面积不超过20平方米的建筑物（花园小屋、温室等）；

– 将超过10平方米的建筑面积改造为净面积（例如，将车库改造成住宅）；

– 改变现有建筑物的用途而不进行任何工程；

– 改变现有建筑物外观的工程（重新粉刷外墙、更换木制品、更换或扩大门窗、屋顶维修、店面更改等）。

在某些情况下，例如如果房产位于历史建筑或历史纪念碑（如教堂）附近，则需要办理额外手续（例如通知“Architecte des Bâtiments de France”）。

提交施工申报所需的文件包必须包含以下文件：

一份填写并签署的申报表，附有显示道路通道等的地点平面图、体积平面图、工程描述、照片、工程地点指示（例如未来花园小屋位置的指示）。根据所涉及的工程类型，可能需要额外文件：

– 对于正立面修改：当前立面平面图和工程后的立面平面图；

– 对于围栏创建：围栏的立面平面图；

– 对于正立面重新粉刷或屋顶维修：带有工程描述的报价单；

– 对于所有建筑面积小于20平方米的建筑物施工平面图；

– 对于阁楼改造：当前和工程后的立面平面图、建筑物的剖面平面图。

施工申报不需要建筑师参与。

施工申报相关文件可从以下地址下载：

http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=299

文件必须提交给当地的城市规划、发展和住房部门（Direction de l’Urbanisme, du Développement et de l’Habitat），至少需要提交三份副本。然后审查最长一个月（如需咨询“Architecte des Bâtiments de France”，则为两个月）。

如果工程在两年内未开始，或者在此期间中断超过一年，申报将失效，需要重新开始办理。

建筑许可证： 以下情况必须获得建筑许可证：

– 任何建筑面积超过20平方米的建筑物；

– 包括无地基的建筑物；

– 改变用途，同时进行修改承重墙或正立面的工程；

– 在某些情况下，改变建筑物体积或在 外墙上开洞或扩大开口。

值得注意的是，无地基的建筑物、地下建筑物（如地窖等）或非常规结构（如充气结构等）也需要建筑许可证。

建筑许可证文件必须包含四份原始副本的文件（如需咨询“Architecte des Bâtiments de France”，则需额外一份）。文件必须提交给城市规划、发展和住房部门。必要文件应由建筑师获取，使用建筑师是强制性的。

文件可从以下地址下载：http://www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=301

文件审查的时限为文件完整之日起三个月。行政部门从提交申请之日起有一个月的时间通知您：

– 需要提交额外文件；

– 和/或基本三个月的审查期限必须延长，例如在以下情况下：

– 如果项目位于历史纪念碑保护范围内或涉及接待公众的建筑物，审查期延长至六个月；

– 如果工程位于城镇保护和增强规划范围内，审查期延长一个月。

如果行政部门在规定时间内未作出答复，则视为已获许可。如果在作出决定的通知日期或默示决定日期（如果未答复）后两年内未开始工程，或者工程中断超过一年，许可将失效。

工程的开始和结束都必须向行政部门申报。

如果建筑许可证被拒绝或被第三方提出异议，强烈建议您聘请一位熟悉建筑法领域的法国律师。

Hervé Blatry
Avocat
TEE France, STANLEY TEE LLP
Direct tel: 01279 710 621
Email: [email protected]