Compra de una propiedad a través de una société civile immobilière francesa

Una forma eficiente y a veces poco conocida de poseer bienes inmuebles en Francia es a través de una sociedad denominada «Société Civile Immobilière» (SCI).

¿Cuáles pueden ser las ventajas de comprar una propiedad a través de dicha entidad y qué es exactamente una SCI?

Una SCI es una sociedad civil (a diferencia de una sociedad mercantil), que es fiscalmente transparente (es decir, cualquier ingreso que genere se tributa en manos de los accionistas dentro del impuesto sobre la renta francés), cuyo propósito es comprar y mantener bienes inmuebles entre varias personas, ponerlos a disposición de los accionistas, alquilarlos y compartir los ingresos por alquiler e, incluso, excepcionalmente, venderlos.

Una SCI requiere un mínimo de dos accionistas (sin máximo) y no existe un capital social mínimo, aunque en la práctica el capital consistirá en el valor de mercado del inmueble (más cualquier anticipo en efectivo de los accionistas en cuentas corrientes).

Se requiere al menos una junta general anual para aprobar las cuentas, para preparar dichas cuentas (esto puede ser un ejercicio bastante simple dependiendo de la actividad de la empresa), que no necesitan ser certificadas por un accountant colegiado. Debe prepararse un balance junto con una cuenta de resultados anualmente, así como un informe del gerente a los accionistas sobre la actividad de la empresa una vez al año. Un número de empresas en Francia pueden ayudar a gestionar dichos servicios a un coste razonable.

Una SCI es una sociedad civil fiscalmente transparente, lo que significa que cualquier ingreso derivado de ella se tributa directamente en manos de los accionistas dentro del impuesto sobre la renta francés. Dado que su propósito es civil y no mercantil, puede alquilar la propiedad que posee, pero de forma no amueblada a largo plazo. Si se contempla un alquiler amueblado a corto plazo, es mejor optar por el impuesto sobre sociedades (dicha opción es irrevocable).

En cuanto a las ventajas:

– Evitar las reglas de la indivisión:

La compra directa de bienes inmuebles en Francia, por ejemplo, por una pareja inglesa, se realizará según las normas del Código Civil relativas a la indivisión. En resumen, conforme a dichas normas, se puede solicitar que le compren su parte forzar la venta del inmueble en subasta, pero lo más importante es que la mayoría requerida para tomar decisiones sobre la propiedad suele ser de dos tercios (tras una reforma bastante reciente, antes de la cual la regla solía ser launanimidad). Esto puede ser un obstáculo importante, especialmente en escenarios con un gran número de herederos que heredan una propiedad, una propiedad comprada por un grupo de amigos o dos parejas, etc. En Francia, un número bastante elevado de propiedades se dejan vacías y deteriorate simplemente por falta de acuerdo entre los miembros de una indivisión.

Por otro lado, la SCI ofrece una gran flexibilidad en la toma de decisiones, que puede organizarse en los estatutos sociales. Es posible nombrar en ellos a uno o más administradores («gérants») con amplios poderes de decisión, incluida la gestión diaria de la propiedad, decisiones sobre obras o incluso la venta del inmueble.

Además, la mayoría requerida para las decisiones tomadas por los accionistas suele ser simple.

En cuanto a la transferencia de un interés en la propiedad, el proceso también es más sencillo en el caso de una SCI. De hecho, esto puede tomar la forma de una transferencia de acciones bajo firmas privadas (aunque puede recomendarse una escritura notarial para fines de publicación y oponibilidad a terceros en ciertos casos), mientras que la transferencia de una participación en un título mantenido en indivisión será invariablemente más complicado y requerirá una escritura notarial. Por supuesto, es posible impedir la entrada en la sociedad de personas no deseadas gracias a una cláusula de aprobación apropiada en los estatutos (con derecho de preferencia en caso de transferencia prevista de acciones).

Los estatutos sociales de la empresa pueden organizar los derechos de ocupación de la propiedad o cómo debe administrarse. Es posible que los miembros de una indivisión lleguen a un acuerdo que logre lo mismo, pero de nuevo, es más pesado y necesitará ser notificado. También solo es válido por cinco años (aunque renovable).

– Facilitar la transferencia del activo subyacente:

Es bastante común que una pareja casada regale gradualmente acciones de una SCI a sus hijos con el objetivo, en última instancia, de transferirles todo el activo subyacente. Los niños disfrutan de una exención fiscal de más de 156.000 € tras el fallecimiento de cada padre, pero también tras una donación de estos, siempre que el donante sobreviva seis años, tras los cuales la exención se reconstituye en su totalidad.

Una palabra de precaución: una SCI no debe constituirse únicamente con el propósito de obtener una ventaja fiscal, ya que de lo contrario podría caer bajo la doctrina de abuso de derecho de la administración tributaria. Por lo tanto, es recomendable incorporar gradualmente a los hijos al capital social, inicialmente con una participación pequeña, y luego regalarles cantidades mayores de acciones. Siempre que dichas donaciones no excedan la exención fiscal, no deberían dar lugar a ninguna recalificación por parte de las autoridades fiscales.

Otra ventaja de la donación de acciones en una SCI es que las deudas de la empresa se tendrán en cuenta para valorar la donación (siempre que el donatario acepte asumir el endeudamiento), en particular las hipotecas, mientras que este no es el caso de una donación directa realizada por un individuo. También se acepta que el valor de mercado del inmueble tenido en cuenta a efectos de una donación puede reducirse hasta en un 15% para reflejar el hecho de que no existe mercado para la venta de acciones de SCI.

También es posible transferir la nuda propiedad de las acciones de la SCI y que losdonantes conserven el usufructo de las mismas (es decir: el derecho a usar la propiedad ya recibir cualquier ingreso de ella). Se considera que el titular del usufructo es el pleno propietario a efectos fiscales, lo que puede ser conveniente en casos en los que los padres desean beneficiar a sus hijos sin imponerles una carga fiscal.

– Superar las reglas del derecho francés sobre herencia forzosa:

Según el derecho francés, los hijos tienen derecho a una participación en las herencias de ambos padres, que no puede serles quitada ni siquiera por testamento.

Sin embargo, en el caso de una SCI, siempre que la familia permanezca domiciliada en el Reino Unido a efectos de sucesión, las acciones de la SCI, como bienes muebles (a diferencia de los bienes inmuebles), pueden disponerse como los testadores consideren oportuno en sus testamentos británicas, mientras que la propiedad inmobiliario permanece siendo propiedad de la empresa.

Los impuestos de sucesión, si los hay, seguirán siendo los franceses, ya que la SCI es una sociedad con preeminencia de bienes inmuebles franceses, pero los accionistas pueden transferir libremente el título de las acciones. Esta posibilidad hace que la SCI sea muy atractiva para muchos compradores británicos.

Por supuesto, se podría decir mucho más sobre la SCI, pero debe considerarse como una opción en cualquier compra de bienes inmuebles en Francia.

Hervé Blatry Abogado TEE FRANCE STANLEY TEE LLP High Street Bishops Stortford Herts CM23 2LU

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