רכישת נכס באמצעות חברה צרפתית משפחתית

דרך יעילה ולעתים קרובות לא ידועה לבעלות על נכס נדל“ן בצרפת היא באמצעות חברה הנקראת “Société Civile Immobilière” (SCI).

מהם היתרונות האפשריים ברכישת נכס באמצעות ישות כזו, ומהו בעצם SCI?

SCI היא חברה אזרחית (בניגוד למסחרית), שהיא שקופה מבחינה מיסויית (כלומר: כל הכנסה שהיא מייצרת מוטלת בידי בעלי המניות במס הכנסה צרפתי), שמטרתה לרכוש ולהחזיק נכס נדל“ן בין מספר אנשים, להעמי�ו לרשות בעלי המניות, להשכירו ולחלק את הכנסות השכירות ואף, במקרים חריגים, למכור אותו.

SCI מחייבת לפחות שני בעלי מניות (ללא מגבלה מקסימלית) ואין הון מניות מינימלי, אם כי בפועל, ההון יהיה שווה ערך שוק של הנכס (בתוספת כל מקדמות במזומן מבעלי מניות בחשבונות שוטפים).

נדרש לפחות אסיפה כללית שנתית אחת לאישור החשבונות, להכין חשבונות אלה (זו יכולה להיות משימה פשוטה למדי בהתאם לפעילות החברה), שאינם חייבים להיות מאומתים על ידי רואה חשבון מוסמך. יש להכין מאזן ודוח רווח והפסד שנתיים, כמו גם דוח מהמנהל לבעלי המניות על פעילות החברה פעם בשנה. מספר חברות בצרפת יכולות לסייע בטיפול בשירות זה בעלות סבירה.

SCI היא חברה אזרחית שקופה מיסויית, כלומר כל ההכנסה הנובעת ממנה מוטלת ישירות בידי בעלי המניות במס הכנסה צרפתי. מכיוון שמטרתה אזרחית בניגוד למסחרית, היא יכולה להשכיר את הנכס שבבעלותה, אך לטווח ארוך וללא ריהוט. אם שקלים השכרה מרופתת לטווח קצר, עדיף לבחור במס חברות (אפשרות זו בלתי הפיכה).

בנוגע ליתרונות:

– הימנעות מכללי שיתוף הבעלות:

רכישה ישירה של נדל“ן בצרפת, נניח על ידי זוג אנגלי, תתבצע על פי כללי הקוד האזרחי בנוגע לשיתוף בבעלות. בקיצור, על פי כללים אלה, ניתן לדרוש להיפדות או לכפות מכירת הנכס במכירה פומבית, אך יותר מכל, הרוב הנדרש לקבלת החלטות בנוגע לנכס הוא לעתים קרובות שני שלישים (לאחר רפורמה די חדשה, שלפניה היה לעתים קרובות נדרש פה אחד). זו יכולה להיות מכשול משמעותי, במיוחד בתרחישים של מספר גדול של יורשים שיורשים נכס, נכס שנרכש על ידי קבוצת חברים או שני זוגות וכו’. בצרפת, מספר רב של נכסים נשארים ריקים ומתפוררים פשוט בגלל חוסר הסכמה בין חברי שיתוף בבעלות.

מצד שני, ה-SCI מציעה גמישות רבה בקבלת החלטות, שניתן לארגן בתקנון. ניתן למנות בה מנהל אחד או יותר (“gérants”) עם סמכויות קבלת החלטות רחבות, כולל ניהול יומיומי של הנכס, החלטות בנוגע לעבודות או אף מכירת הנכס.

בנוסף, הרוב הנדרש להחלטות של בעלי המניות הוא לעתים קרובות פשוט.

בנוגע להעברת זכות בנכס, התהליך פשוט יותר גם במקרה של SCI. למעשה, זה יכול להיות בצורה של העברת מניות בחתימה פרטית (אם כי מסמך נוטריוני מומלץ למטרות פרסום ותחולה לצד שלישי במקרים מסוימים), בעוד העברת חלק בכותרת המוחזקת בשיתוף בבעלות תהיה תמיד מורכבת יותר ותדרוש מסמך נוטריוני. כמובן שניתן למנוע כניסה של אנשים לא רצויים לחברה בזכות סעיף אישור מתאים בתקנון (עם זכות קדימה במקרה של העברת מניות מתוכננת).

תקנון החברה יכול לארגן את זכויות התפוסה של הנכס או את האופן שבו הוא מנוהל. חברי שיתוף בבעלות יכולים להיכנס להסכם שמשיג את אותו הדבר, אך שוב, הוא כבד יותר, ויש להנוטר אותו. הוא תקף גם רק לחמש שנים (אם כי ניתן לחדשו).

– הקלת העברת הנכס הבסיסי:

נפוץ מאוד שזוג נשוי מעניק בהדרגה מניות ב-SCI לילדיהם במטרה, בסופו של דבר, להעביר את כל הנכס הבסיסי להם. ילדים נהנים מפטור ממס של מעל 156,000 € בפטירת כל הורה, אך גם במתנה מהם, בתנאי שהתורם שרד שש שנים, לאחר thereof הפטור מתחדש במלואו.

מילת זהירות: אין להקים SCI אך ורק למטרת קבלת יתרון מיסויי, שכן היא עלולה ליפול תחת הוראת רשות המיסים בדבר שימוש לרעה בזכות. לכן מומלץ להביא את הילדים בהדרגה להון המניות, בתחילה עם אחזקה קטנה, ואחר להעניק להם סכומים גדולים יותר של מניות. בתנאי שמתנות אלה אינן עולות על פטור המס, הן לא צריכות לגרום לכל שינוי מחדש על ידי רשויות המיסים.

יתרון נוסף של מתנת מניות ב-SCI הוא שחובות החברה יילקחו בחשבון כדי להעריך את ערך המתנה (בתנאי שהמקבל מסכים לקבל על עצמו את החוב), במיוחד משכנתאות, בעוד שזה לא המקרה במתנה ישירה שנעשית על ידי יחיד. כמו כן, מקובל שערך השוק של הנכס שנלקח בחשבון למטרת מתנה ניתן להפחתה של עד 15% כדי לשקף את העובדה שאין שוק למכירת מניות ב-SCI.

ניתן גם להעביר את הזכות הריקה למניות ב-SCI ולתורמים לשמור על השימוש בהן (כלומר: הזכות להשתמש בנכס ולקבל כל הכנסה ממנו). בעל השימוש נחשב לבעלים המלא למטרות מיסוי, מה שיכול להיות נוח במקרים שבהם הורים רוצים להיטיב עם ילדיהם מבלי להטיל עליהם נטל מיסוי.

– התגברות על כללי החוק הצרפתי בנוגע לירושה כפויה:

על פי החוק הצרפתי, לילדים יש זכות לחלק בעיזבונות של שני הוריהם, שלא ניתן ליטול מהם גם בצוואה.

עם זאת, במקרה של SCI, בתנאי שהמשפחה נשארת מקומית בבריטניה למטרות ירושה, ניתן לטפל במניות ב-SCI, כמו רכוש (בניגוד לנדל“ן), כפי שהמורישים רואים לנכון בצוואותיהם הבריטיות, בעוד שהנכס הנדל”ן נשאר בבעלות החברה.

מס הירושה, אם ישנו, יישאר הצרפתי, מכיוון ש-SCI היא חברה עם עדיפות נדל“ן צרפתית, אך בעלי המניות יכולים להעביר את הזכות למניות בחופשיות. אפשרות זו הופכת את ה-SCI לאטרקטיבית מאוד לקונים בריטיים רבים.

כמובן שניתן לומר הרבה יותר על ה-SCI, אך יש לשקול אותה כאפשרות בכל רכישה של נכס נדל“ן בצרפת.

Hervé Blatry
עורך דין
TEE FRANCE
STANLEY TEE LLP
High Street
Bishops Stortford
Herts CM23 2LU

Tel 01279 710621 and 01279 710654
[email protected]