通过法国设立的家庭公司购置房产

一种高效且有时不为人所知的在法国拥有房产的方式是通过名为« Société Civile Immobilière »（SCI）的公司。

购置此类实体的房产可能有哪些优势？SCI究竟是什么？

SCI是一种民事公司（与商业公司相对），具有税收透明性（即：其任何收入均按法国所得税法的规定在股东手中纳税），其目的是多人共同购买和持有房产，供股东使用、出租并分享租金收入，甚至在特殊情况下出售房产。

SCI至少需要两名股东（无最高限额），且没有最低注册资本，但实际上资本通常由房产的市场价值组成（加上股东在往来账户中的现金预付款）。

SCI每年至少需要召开一次股东大会来批准账目，编制账目（根据公司活动情况，这可能是一项相当简单的工作），账目无需由特许会计师认证。每年必须编制资产负债表和损益表，经理还需向股东提交关于公司活动的年度报告。法国有许多公司可以以合理的成本协助处理此类事务。

SCI是一种税收透明的民事公司，这意味着其任何产生的收入均按法国所得税法的规定直接在股东手中纳税。由于其目的是民事性质而非商业性质，它可以出租其拥有的房产，但只能以长期无家具的方式出租。如果考虑短期有家具出租，最好选择企业所得税（该选择不可撤销）。

关于优势：

——避免共有规则：

在法国直接购买房产，例如一对英国夫妇，将根据民法典中关于共有财产的规定进行。简而言之，根据这些规则，您可以要求被收购或强制通过拍卖出售房产，但更重要的是，做出关于房产任何决定的通常要求是三分之二多数（这是最近一次改革后的结果，之前通常要求一致同意）。这可能是一个主要障碍，特别是在大量继承人继承房产、一群朋友或两对夫妇共同购买房产等情况。在法国，相当数量的房产因共有成员之间缺乏协议而空置衰败。

另一方面，SCI在决策方面提供了很大的灵活性，可以在公司章程中进行组织。可以在章程中任命一名或多名经理（« gérants »），赋予其重大决策权，包括房产的日常管理、关于工程甚至出售房产的决定。

此外，股东做出决定所需的通常为简单多数。

关于转让房产权益，SCI的情况下过程也更简单。事实上，这可以采取私人签名转让股份的形式（尽管在某些情况下，为了公示目的和对抗第三方，建议办理公证），而共有产权份额的转让则不可避免地更加复杂，需要办理公证。当然，可以通过章程中适当的批准条款（在拟转让股份时享有优先购买权）来阻止不受欢迎的人进入公司。

公司章程可以组织房产的使用权或管理方式。共有财产的成员也可以达成实现相同目的的协议，但同样，这更繁重，并且需要公证。该协议也只能有效期五年（尽管可续期）。

——便于转让底层资产：

已婚夫妇逐步向子女赠送SCI股份以最终将全部底层资产转让给他们，这是很常见的。每个父母去世时，子女可享受超过156,000欧元的税收减免，但在父母赠与时也可享受此优惠，前提是赠与人存活六年后，该减免将全额恢复。

但需注意：设立SCI不能仅仅为了获得税收优惠，否则可能会被税务机关认定为权利滥用。因此，建议逐步让子女进入注册资本，最初持有少量股份，之后再向他们赠送更多股份。只要这些赠与不超过税收减免限额，就不应引起税务机关的重新定性。

SCI股份赠与的另一个优势是，公司的债务将被纳入评估赠与价值的考量（前提是受赠人同意承担债务），尤其是抵押贷款，而个人的直接赠与则不适用此规则。此外也公认，用于赠与目的的房产市场价值可降低高达15%，以反映SCI股份没有市场这一事实。

也可以转让SCI股份的虚有权，而赠与人保留用益权（即：使用房产并获得其任何收入的权利）。就税务而言，用益权人被视为完整所有者，这在父母希望惠及子女而不给他们带来税务负担的情况下会很方便。

——克服法国法定继承规则：

根据法国法律，子女有权获得父母遗产的份额，这一权利即使通过遗嘱也无法被剥夺。

然而，在SCI的情况下，只要家庭出于继承目的仍居住在英国，SCI的股份作为动产（而非不动产）可以按照遗嘱人在其英国遗嘱中的意愿自由处置，而房产仍由公司所有。

如果产生遗产税，仍将是法国的遗产税，因为SCI是拥有法国房产为主的公司，但股东可以自由转让股份所有权。这种可能性使SCI对许多英国买家极具吸引力。

当然，关于SCI还有很多可以说，但在任何法国房产购置中都应将其作为一种选择来考虑。

Hervé Blatry
Avocat
TEE FRANCE\ STANLEY TEE LLP
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