Acquistare una proprietà tramite una società familiare francese

Un modo efficiente e talvolta poco conosciuto per possedere immobili in Francia è attraverso una società denominata «Société Civile Immobilière» (SCI).

Quali possono essere i vantaggi dell’acquisto di una proprietà tramite tale entità e, in primo luogo, cos’è una SCI?

Una SCI è una società civile (contrariamente a una società commerciale), che è fiscalmente trasparente (ovvero: qualsiasi reddito generato viene tassato nelle mani degli azionisti secondo l’imposta sul reddito francese), il cui scopo è acquistare e detenere immobili tra più persone, metterli a disposizione degli azionisti, affittarli e condividerne i proventi dell’affitto e, eccezionalmente, anche venderli.

Una SCI richiede un minimo di due azionisti (nessun massimo) e non esiste un capitale sociale minimo, sebbene in pratica il capitale sarà costituito dal valore di mercato dell’immobile (più eventuali anticipi in contante da parte degli azionisti nei conti correnti).

Richiede almeno un’assemblea generale annuale per approvare i conti, per predisporre tali conti (questo può essere un esercizio piuttosto semplice a seconda dell’attività della società), che non devono essere certificati da un commercialista. Un bilancio deve essere predisposto insieme a un conto economico ogni anno, così come una relazione del gestore agli azionisti sull’attività della società una volta all’anno. In Francia, numerose società possono assistere nella cura di tale servizio a un costo ragionevole.

Una SCI è una società civile fiscalmente trasparente, il che significa che qualsiasi reddito derivato da essa viene tassato direttamente nelle mani degli azionisti secondo l’imposta sul reddito francese. Poiché il suo scopo è civile anziché commerciale, può affittare la proprietà che possiede, ma a lungo termine non arredato. Se si prevede un affitto breve arredato, è meglio optare per l’imposta sulle società (tale opzione è irrevocabile).

Per quanto riguarda i vantaggi:

– Evitare le regole della comproprietà:

Un acquisto diretto di immobili in Francia, diciamo da parte di una coppia inglese, avverrà secondo le regole del Codice Civile relative alla comproprietà. In sintesi, secondo tali regole, si può richiedere di essere riacquistati o forzare la vendita dell’immobile all’asta, ma più importante ancora, la maggioranza richiesta per prendere qualsiasi decisione relativa alla proprietà è spesso due terzi (dopo una riforma piuttosto recente, prima della quale l’unanimità era spesso la regola). Questo può essere un ostacolo maggiore, in particolare negli scenari di un gran numero di eredi che ereditano una proprietà, di una proprietà acquistata da un gruppo di amici o da due coppie, ecc. In Francia, un numero piuttosto elevato di immobili viene lasciato vuoto e in rovina semplicemente a causa della mancanza di accordo tra i membri di una comproprietà.

D’altra parte, la SCI offre una grande flessibilità nel processo decisionale, che può essere organizzata nello statuto. È possibile ivi nominare uno o più gestori («gérant») con ampi poteri decisionali, inclusa la gestione quotidiana della proprietà, le decisioni relative ai lavori o anche alla vendita della proprietà.

Inoltre, la maggioranza richiesta per le decisioni prese dagli azionisti è spesso semplice.

Per quanto riguarda il trasferimento di una quota della proprietà, il processo è anche più semplice nel caso di una SCI. Infatti, questo può assumere la forma di un trasferimento di azioni con firma privata (sebbene un atto notarile possa essere raccomandato per scopi di pubblicazione e opponibilità ai terzi in alcuni casi), mentre il trasferimento di una quota di un titolo detenuto in comproprietà sarà inevitabilmente più complicato e richiederà un atto notarile. È naturalmente possibile impedire l’ingresso nella società di persone indesiderate grazie a una clausola di approvazione appropriata nello statuto (con diritto di prelazione in caso di trasferimento previsto di azioni).

Lo statuto della società può organizzare i diritti di occupazione della proprietà o come gestirla. È possibile per i membri di una comproprietà stipulare un accordo che raggiunga lo stesso risultato, ma anche in questo caso è più gravoso e dovrà essere notarizzato. È inoltre valido solo per cinque anni (sebbene rinnovabile).

– Facilitare il trasferimento dell’attivo sottostante:

È abbastanza comune che una coppia sposata regali gradualmente azioni di una SCI ai propri figli con l’obiettivo, in definitiva, di trasferire loro l’intero attivo sottostante. I figli godono di un’abbonenza fiscale di oltre 156.000 € alla morte di ciascun genitore, ma anche in caso di donazione da parte loro, purché il donante sopravviva sei anni, dopo i quali l’abbonenza viene ricostituita integralmente.

Una parola di cautela però: una SCI non deve essere costituita esclusivamente allo scopo di ottenere un vantaggio fiscale, poiché potrebbe altrimenti rientrare nella dottrina dell’amministrazione fiscale sull’abuso di diritto. È pertanto consigliabile coinvolgere gradualmente i figli nel capitale sociale, inizialmente con una piccola quota azionaria, e successivamente regalare loro quote azionarie più grandi. Purché tali donazioni non superino l’abbonenza fiscale, non dovrebbero dar luogo a alcuna riqualificazione da parte delle autorità fiscali.

Un altro vantaggio della donazione di azioni in una SCI è che i debiti della società saranno presi in considerazione per valutare il valore della donazione (purché il donatario accetti di subentrare nell’indebitamento), in particolare i mutui, mentre questo non è il caso per una donazione diretta effettuata da un individuo. È inoltre accettato che il valore di mercato della proprietà preso in considerazione ai fini di una donazione possa essere ridotto fino al 15% per riflettere il fatto che non esiste un mercato per la vendita di azioni di SCI.

È anche possibile trasferire la nuda proprietà delle azioni nella SCI e per i donatari di mantenerne l’usufrutto (ovvero: il diritto di utilizzare la proprietà e di ricevere qualsiasi reddito da essa). Il titolare dell’usufrutto è considerato il proprietario effettivo ai fini fiscali, il che può essere conveniente nei casi in cui i genitori vogliano avvantaggiare i figli senza imporre un carico fiscale su di loro.

– Superare le regole del diritto francese sulla successione obbligatoria:

Secondo il diritto francese, i figli hanno diritto a una quota delle successioni di entrambi i genitori, che non può essere loro tolta nemmeno tramite testamento.

Tuttavia, nel caso di una SCI, a condizione che la famiglia rimanga domiciliata nel Regno Unito ai fini successori, le azioni della SCI, come beni mobili (contrariamente agli immobili), possono essere gestite come i testatori ritengono opportuno nei loro testamenti britannici, mentre la proprietà immobiliare rimane di proprietà della società.

I diritti di successione, se presenti, rimarranno quelli francesi, poiché la SCI è una società con prevalenza di immobili francesi, ma gli azionisti possono trasferire liberamente il titolo delle azioni. Questa possibilità rende la SCI molto attraente per molti acquirenti britannici.

Naturalmente si potrebbe dire molto altro sulla SCI, ma dovrebbe essere considerata come opzione in qualsiasi acquisto di immobili in Francia.

Hervé Blatry
Avvocato
TEE FRANCE
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