شراء العقار من خلال شركة عائلية فرنسية

طريقة فعالة وغير معروفة أحياناً لتملك العقارات في فرنسا هي من خلال شركة تُسمى “Société Civile Immobilière” (SCI).

ما هي مزايا شراء العقار من خلال هذه الكيانات، وما هو الـ SCI في الأساس؟

الـ SCI هي شركة مدنية (على عكس الشركة التجارية)، وهي شفافية ضريبية (أي: أي دخل تحقق يخضع للضريبة في يد المساهمين بموجب قانون ضريبة الدخل الفرنسي)، والغرض منها هو شراء واحتفاظ بالعقار بين عدة أشخاص، ووضعه تحت تصرف المساهمين، وتأجيره وتقاسم الدخل الإيجاري منه، وحتى، استثنائياً، بيعه.

يتطلب الـ SCI وجود مساهمين اثنين على الأقل (بدون حد أقصى) ولا يوجد حد أدنى لرأس المال، embora في الممارسة العملية، سيتكون رأس المال من القيمة السوقية للعقار (بالإضافة إلى أي مبالغ نقدية مقدمة من المساهمين في الحسابات الجارية).

يتطلب الأمر عقد اجتماع سنوي واحد على الأقل للموافقة على الحسابات، لإعداد هذه الحسابات (يمكن أن يكون تمريناً بسيطاً إلى حد ما حسب نشاط الشركة)، والتي لا تحتاج إلى تصديق من محاسب معتمد. يجب إعداد ميزانية عمومية جنباً إلى جنب مع حساب الأرباح والخسائر سنوياً، بالإضافة إلى تقرير من المدير للمساهمين عن نشاط الشركة مرة واحدة في السنة. يمكن للعديد من الشركات في France أن تساعد في تقديم هذا الخدمة بتكلفة معقولة.

الـ SCI هي شركة مدنية شفافة ضريبياً، مما يعني أن أي مشتق منها يخضع للضريبة مباشرة في يد المساهمين بموجب ضريبة الدخل الفرنسية. نظراً لأن غرضها مدني وليس تجارياً، يمكنها تأجير العقار الذي تملكه، ولكن على أساس إيجار غير مفروش طويل الأجل. إذا كان التأجير المفروش قصير الأجل مخططاً له، فمن الأفضل اختيار ضريبة الشركات (هذا الخيار غير قابل للتراجع).

فيما يتعلق بالمزايا:

**– تجنب قواعد التعدد:

سيتم إجراء عملية شراء العقار البسيطة في France، على سبيل المثال من قبل زوجين إنجليزي، بموجب قواعد القانون المدني المتعلقة بالتعدد. باختصار، وفقاً لهذه القواعد، يمكن للمرء أن يطلب الشراء أو إجبار بيع العقار في المزاد، ولكن الأهم من ذلك، غالبية المطلوبة لاتخاذ أي قرارات تتعلق بالعقار هي غالباً الثلثين (بعد إصلاح حديث نسبياً، وقبله كان الإجماع هو القاعدة غالباً). يمكن أن يكون هذا عائقاً رئيسياً، خاصة في السيناريوهات التي يرث فيها عدد كبير من الورثة عقاراً، أو يشتري مجموعة من الأصدقاء أو زوجين عقاراً، وما إلى ذلك. في France، يُترك عدد كبير جداً من العقارات فارغة للتعفن ببساطة بسببLack of agreement بين أعضاء التعدد.

من ناحية أخرى، يوفر الـ SCI قدراً كبيراً من المرونة في اتخاذ القرارات، والتي يمكن تنظيمها في النظام الأساسي. من الممكن تعيين مدير واحد أو أكثر (“gérants”) بصلاحيات واسعة في اتخاذ القرارات، بما في ذلك الإدارة اليومية للعقار، والقرارات المتعلقة بالأعمال أو حتى بيع العقار.

بالإضافة إلى ذلك، غالبية المطلوبة للقرارات التي يتخذها المساهمون غالباً ما تكون بسيطة.

بخصوص نقل حصة في العقار، العملية أيضاً أبسط في حالة الـ SCI. في الواقع، يمكن أن يأخذ شكل نقل الأسهم بموجب توقيعات خاصة (على الرغم من التوصية بتوثيق رسمي لأغراض النشر وامكانية التنفيذ تجاه الغير في بعض الحالات)، بينما سيكون نقل الحصة في سند محتفظ به في التعدد أكثر تعقيداً بشكل لا مفر منه وسيتطلب توثيقاً رسمياً. من الممكن بالطبع منع دخول أشخاص غير مرغوب في الشركة بفضل شرط موافقة مناسب في النظام الأساسي (مع حق الشفعة في حالة نقل الأسهم المقصود).

يمكن للنظام الأساسي للشركة تنظيم حقوقOccupation بالعقار أو كيفية إدارتها. من الممكن لأعضاء التعدد الدخول في اتفاق يحقق الشيء نفسه، pero مرة أخرى، هو أثقل، وسيحتاج إلى توثيق. وهو صالح أيضاً لمدة خمس سنوات فقط (although قابل للتجديد).

**– تسهيل نقل الأصل الأساسي:

من الشائع جداً أن يقوم زوجان تدريجياً بالتبرع بأسهم في SCI لأطفالهما بهدف، في نهاية المطاف، نقل جميع الأصول الأساسية لهم. يتمتع الأطفال بخصم ضريبي يزيد عن 156,000 € عند وفاة كل والد، ولكن also عند التبرع منهم، بشرط أن يعيش المتبرع ست سنوات، وبعد ذلك يتم إعادة تشكيل الخصم بالكامل.

تحذير واحد: لا يجب إنشاء SCI فقط لغرض الحصول على ميزة ضريبية، لأنه قد يقع تحت مبدأ إساءة استخدام الحقوق التابع لإدارة الضرائب. لذلك، من المستحسن إدماج الأطفال تدريجياً في رأس المال، في البداية بحصة صغيرة، ثم التبرع لهم بمبالغ أكبر من الأسهم. طالما أن هذه التبرعات لا تتجاوز الخصم الضريبي، يجب ألا تؤدي إلى أي إعادة تأهيل من قبل السلطات الضريبية.

ميزة أخرى للتبرع بأسهم في SCI هي أنه سيتم أخذ ديون الشركة بعين الاعتبار لتقييم قيمة التبرع (بشرط أن يقبل الموهوب تحمل الالتزامات)، خاصة الرهون العقارية، بينما هذا ليس هو الحال في التبرع المباشر الذي قدمه فرد. كما يُقبل أن القيمة السوقية للعقار المأخوذة بعين الاعتبار لغرض التبرع يمكن تخفيضها بنسبة تصل إلى 15% لتعكس حقيقة أنه لا يوجد سوق لبيع أسهم في SCIs.

من الممكن أيضاً نقل bare title لأسهم في SCI وللتبرعين الاحتفاظ بالحقوق الكاملة فيها (أي: حق استخدام العقار وتلقي أي دخل منها). يعتبر صاحب الحق usu هو المالك الكامل لأغراض ضريبية، مما يمكن أن يكون ملائماً في الحالات التي يريد فيها الآباء إفادة أطفالهم دون فرض عبء ضريبي عليهم.

**– تجاوز قواعد القانون الفرنسي بشأن الإرث الإجباري:

بموجب القانون الفرنسي، يحق للأطفال الحصول على حصة في تركات والديهم، ولا يمكن حرمانهم منها حتى بالوصية.

However، في حالة SCI، بشرط أن تظل العائلة مقيمة في المملكة المتحدة لأغراض الميراث، يمكن التعامل مع أسهم SCI، باعتبارها منقولاً (على عكس العقار)، كما يراه الموصيون في وصاياهم بالمملكة المتحدة، بينما يظل العقار مملوكاً للشركة.

ستظل duties وفاة، إن وجدت، الفرنسية، نظراً لأن SCI هي شركة ذات غلبة عقارية فرنسية، لكن يمكن للمساهمين نقل الملكية للأسهم بحرية. يجعل هذا الاحتمال SCI جذاباً للغاية للعديد من المشترين البريطانيين.

بالطبع، يمكن قول المزيد بكثير عن SCI، pero يجب اعتباره خياراً في أي شراء للعقارات في France.

Hervé Blatry
محامٍ
TEE FRANCE
STANLEY TEE LLP
High Street
Bishops Stortford
Herts CM23 2LU

Tel 01279 710621 و 01279 710654
[email protected]