Een woning kopen via een Franse familievennootschap

Een efficiënte en soms weinig bekende manier om onroerend goed in Frankrijk te bezitten is via een vennootschap genaamd een « Société Civile Immobilière » (SCI).

Wat kunnen de voordelen zijn van het kopen van een woning via een dergelijke entiteit, en wat is een SCI in de eerste plaats?

Een SCI is een burgerlijke vennootschap (in tegenstelling tot een handelsvennootschap), die fiscaal transparant is (dat wil zeggen: elk inkomen dat zij genereert, wordt belast bij de aandeelhouders onder de Franse inkomstenbelasting), met als doel het kopen en bezitten van onroerend goed door verschillende personen, dit ter beschikking te stellen van de aandeelhouders, te verhuren en de huurinkomsten te delen en, uitzonderlijk, zelfs te verkopen.

Een SCI vereist minimaal twee aandeelhouders (geen maximum) en er is geen minimum aandelenkapitaal, hoewel in de praktijk het kapitaal bestaat uit de marktwaarde van de woning (plus eventuele contante voorschotten van aandeelhouders op lopende rekeningen).

Er is minimaal één jaarlijkse algemene vergadering nodig om de jaarrekening goed te keuren en op te stellen (dit kan een vrij eenvoudige oefening zijn afhankelijk van de activiteit van de vennootschap), waarbij de jaarrekening niet hoeft te worden gecertificeerd door een registeraccountant. Een balans moet jaarlijks worden opgesteld, samen met een winst- en verliesrekening, evenals een verslag van de manager aan de aandeelhouders over de activiteit van de vennootschap. In Frankrijk kunnen verschillende vennootschappen dergelijke diensten tegen redelijke kosten verzorgen.

Een SCI is een fiscaal transparante burgerlijke vennootschap, wat betekent dat elk inkomen dat daaruit wordt verkregen, rechtstreeks wordt belast bij de aandeelhouders onder de Franse inkomstenbelasting. Omdat het doel burgerlijk is in tegenstelling tot commercieel, kan zij de woning die zij bezit verhuren, maar dan op lange termijn en ongemeubileerd. Als korte termijn verhuur met meubels wordt overwogen, is het het beste om te kiezen voor vennootschapsbelasting (deze optie is onherroepelijk).

Nu de voordelen:

– Het vermijden van de regels van onverdeelde eigendom:

Een rechtstreekse aankoop van onroerend goed in Frankrijk, bijvoorbeeld door een Engels echtpaar, vindt plaats onder de regels van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot onverdeelde eigendom. Kort gezegd, krachtens deze regels kan men vragen om te worden uitgekocht of de verkoop van de woning af te dwingen bij veiling, maar belangrijker is dat de vereiste meerderheid om beslissingen te nemen over de woning vaak twee derde bedraagt (na een vrij recente hervorming, waarvoor voorheen vaak unanimiteit vereist was). Dit kan een groot obstakel zijn, vooral in scenario’s waarbij een groot aantal erfgenamen een woning erft, een woning wordt gekocht door een groep vrienden of twee stellen, enz. In Frankrijk blijven nogal wat woningen leeg en vervallen simpelweg door gebrek aan overeenstemming tussen leden van een onverdeelde eigendom.

Anderzijds biedt de SCI een grote mate van flexibiliteit bij het nemen van beslissingen, die in de statuten kan worden georganiseerd. Het is daarin mogelijk om één of meerdere beheerders (« gérants ») aan te wijzen met uitgebreide beslissingsbevoegdheden, waaronder het dagelijks beheer van de woning, beslissingen over werkzaamheden of zelfs de verkoop van de woning.

Bovendien is de vereiste meerderheid voor beslissingen van aandeelhouders vaak een eenvoudige.

Met betrekking tot de overdracht van een belang in de woning, is het proces ook eenvoudiger in het geval van een SCI. Dit kan namelijk de vorm aannemen van een overdracht van aandelen onder private handtekening (hoewel een notariële akte kan worden aanbevolen voor publicatiedoeleinden en tegenwerpelijkheid aan derden in bepaalde gevallen), terwijl een overdracht van een aandeel in een onverdeelde eigendom altijd ingewikkelder is en een notariële akte vereist. Het is uiteraard mogelijk om de toetreding van ongewenste personen tot de vennootschap te voorkomen dankzij een passende goedkeuringsclausule in de statuten (met voorkeursrecht bij beoogde overdracht van aandelen).

De statuten van de vennootschap kunnen de gebruiksrechten van de woning of de wijze van beheer regelen. Het is ook mogelijk voor leden van een onverdeelde eigendom om een overeenkomst aan te gaan die hetzelfde bereikt, maar dit is wederom zwaarder en moet worden genotariseerd. Het is ook slechts vijf jaar geldig (hoewel verlengbaar).

– Het vergemakkelijken van de overdracht van de onderliggende activa:

Het is vrij gebruikelijk dat een gehuwd paar geleidelijk aandelen in een SCI aan hun kinderen schenkt met het uiteindelijke doel om alle onderliggende activa aan hen over te dragen. Kinderen genieten een belastingvrije aftrek van meer dan € 156.000 bij het overlijden van elke ouder, maar ook bij een schenking van hen, mits de schenker zes jaar overleeft, waarna de aftrek volledig wordt hersteld.

Een waarschuwing is echter op zijn plaats: een SCI mag niet uitsluitend worden opgericht met het oog op het verkrijgen van een fiscaal voordeel, aangezien dit anders onder de doctrine van de belastingadministratie over misbruik van recht zou kunnen vallen. Het is daarom raadzaam de kinderen geleidelijk in het aandelenkapitaal te betrekken, aanvankelijk met een klein aandelenbelang, en later grotere bedragen aan aandelen aan hen te schenken. Mits dergelijke schenkingen de belastingvrije aftrek niet overschrijden, zouden zij geen herkwalificatie door de belastingautoriteiten moeten uitlokken.

Een ander voordeel van een schenking van aandelen in een SCI is dat de schulden van de vennootschap worden meegenomen om de waarde van de schenking te bepalen (mits de begiftigde de schuld overneemt), met name hypotheken, terwijl dit niet het geval is bij een rechtstreekse schenking door een individu. Er wordt ook aanvaard dat de marktwaarde van de woning voor het doel van een schenking met maximaal 15% kan worden verlaagd om het feit te weerspiegelen dat er geen markt is voor de verkoop van aandelen in SCI’s.

Het is ook mogelijk om de blote eigendom van de aandelen in de SCI over te dragen en voor de schenkers het vruchtgebruik te behouden (dat wil zeggen: het recht om de woning te gebruiken en eventuele inkomsten daaruit te ontvangen). De vruchtgebruiker wordt voor belastingdoeleinden als volledige eigenaar beschouwd, wat handig kan zijn in gevallen waar ouders hun kinderen willen bevoordelen zonder hun een belastingdruk op te leggen.

– Het overwinnen van de regels van het Franse recht betreffende gedwongen erfopvolging:

Onder Frans recht hebben kinderen recht op een aandeel in de nalatenschappen van beide ouders, wat hun niet kan worden ontnomen, zelfs niet bij testament.

Echter, in het geval van een SCI, mits de familie voor erfrechtelijke doeleinden in het VK blijft wonen, kunnen de aandeelhouders in de SCI, als roerende goederen (in tegenstelling tot onroerend goed), worden behandeld zoals de erflaters dit wensen in hun VK-testamenten, terwijl de woning eigendom blijft van de vennootschap.

De successierechten, indien van toepassing, blijven de Franse, aangezien de SCI een vennootschap is met overwegend Frans onroerend goed, maar de aandeelhouders kunnen de eigendom van de aandelen vrij overdragen. Deze mogelijkheid maakt de SCI zeer aantrekkelijk voor veel Britse kopers.

Er kan uiteraard nog veel meer worden gezegd over de SCI, maar het moet worden beschouwd als een optie bij elke aankoop van onroerend goed in Frankrijk.

Hervé Blatry
Advocaat
TEE FRANCE
STANLEY TEE LLP
High Street
Bishops Stortford
Herts CM23 2LU

Tel 01279 710621 en 01279 710654
[email protected]