Erwerb einer Immobilie durch eine französische Familien-Gesellschaft

Eine effiziente und manchmal wenig bekannte Methode, Immobilien in Frankreich zu besitzen, ist die Gründung einer Gesellschaft namens „Société Civile Immobilière“ (SCI).

Welche Vorteile kann ein Erwerb einer Immobilie über eine solche Gesellschaft bieten, und was ist eigentlich eine SCI?

Eine SCI ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (im Gegensatz zu einer Handelsgesellschaft), die steuerlich transparent ist (d. h. jedes Einkommen wird direkt bei den Gesellschaftern nach französischem Einkommensteuerrecht besteuert). Der Zweck besteht darin, Immobilieneigentum gemeinsam mit mehreren Personen zu erwerben und zu halten, es den Gesellschaftern zur Verfügung zu stellen, zu vermieten und die Mieteinnahmen zu teilen und – in Ausnahmefällen – auch zu verkaufen.

Eine SCI erfordert mindestens zwei Gesellschafter (kein Höchstlimit) und kein Mindestkapital. In der Praxis besteht das Kapital jedoch aus dem Marktwert der Immobilie (zuzüglich etwaiger Bareinlagen der Gesellschafter auf Kontokorrentkonten).

Es ist mindestens eine jährliche Hauptversammlung erforderlich, um die Jahresabschlüsse festzustellen und vorzubereiten (dies kann je nach Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ein relativ einfacher Vorgang sein). Die Abschlüsse müssen nicht von einem Wirtschaftsprüfer testiert werden. Es müssen jedoch jährlich eine Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung erstellt und ein Bericht des Geschäftsführers über die Tätigkeit der Gesellschaft vorgelegt werden. Zahlreiche Unternehmen in Frankreich können bei der Erledigung dieser Aufgaben zu angemessenen Kosten behilflich sein.

Eine SCI ist eine steuerlich transparente Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, was bedeutet, dass jedes daraus erzielte Einkommen direkt bei den Gesellschaftern nach französischem Einkommensteuerrecht besteuert wird. Da ihr Zweck bürgerlicher Natur ist, kann sie die von ihr gehaltene Immobilie vermieten, jedoch nur langfristig und unmöbliert. Wird eine kurzfristige möblierte Vermietung in Betracht gezogen, ist es am besten, sich für die Körperschaftsteuer zu entscheiden (diese Option ist unwiderruflich).

Zu den Vorteilen:

– Umgehung der Regelungen zur Gemeinschaft:

Ein direkter Immobilienerwerb in Frankreich, beispielsweise durch ein englisches Paar, unterliegt den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Gemeinschaft. Kurz gesagt: Nach diesen Regelungen kann man verlangen, ausgekauft zu werden oder die Zwangsversteigerung der Immobilie zu erzwingen. Entscheidender ist jedoch, dass die für Beschlüsse über die Immobilie erforderliche Mehrheit oft zwei Drittel beträgt (nach einer fairly recent reform, vor der oft Einstimmigkeit erforderlich war). Dies kann ein erhebliches Hindernis darstellen, insbesondere in Fällen, in denen eine große Anzahl von Erben eine Immobilie erbt, eine Immobilie von einer Gruppe von Freunden oder zwei Paaren erworben wird usw. In Frankreich bleiben viele Immobilien leer und verfallen einfach wegen mangelnder Einigkeit zwischen den Mitgliedern einer Gemeinschaft.

Die SCI bietet hingegen große Flexibilität bei Entscheidungen, die in der Satzung geregelt werden kann. Es ist möglich, einen oder mehrere Geschäftsführer („gérants”) mit umfassenden Entscheidungsbefugnissen zu benennen, einschließlich der täglichen Verwaltung der Immobilie, Entscheidungen über Renovierungsarbeiten oder sogar den Verkauf der Immobilie.

Darüber hinaus ist die für Beschlüsse der Gesellschafter erforderliche Mehrheit oft einfach.

Auch die Übertragung eines Anteils an der Immobilie ist im Fall einer SCI einfacher. Tatsächlich kann dies in Form einer Aktienübertragung durch Privaturkunde erfolgen (obwohl eine notarielle Urkunde für Veröffentlichungszwecke und die Wirkung gegenüber Dritten in bestimmten Fällen empfohlen werden kann), während die Übertragung eines Anteils an einem in Gemeinschaft gehaltenen Recht immer komplizierter ist und eine notarielle Urkunde erfordert. Es ist natürlich möglich, den Eintritt unerwünschter Personen in die Gesellschaft durch eine entsprechende Genehmigungsklausel in der Satzung zu verhindern (mit Vorkaufsrecht im Fall einer beabsichtigten Aktienübertragung).

Die Satzung der Gesellschaft kann die Nutzungsrechte an der Immobilie oder deren Verwaltung regeln. Es ist auch für Mitglieder einer Gemeinschaft möglich, eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, aber auch dies ist aufwendiger und muss notariell beglaubigt werden. Sie ist außerdem nur fünf Jahre gültig (verlängerbar).

– Erleichterung der Übertragung des Grundvermögens:

Es ist durchaus üblich, dass ein verheiratetes Paar nach und nach SCI-Aktien an seine Kinder verschenkt mit dem Ziel, ihnen letztendlich das gesamte Grundvermögen zu übertragen. Kinder genießen einen Steuervorteil von über 156.000 € beim Tod jedes Elternteils, aber auch bei einer Schenkung von ihnen, vorausgesetzt, der Schenker überlebt sechs Jahre, danach wird der Vorteil in voller Höhe wiederhergestellt.

Ein Wort der Warnung jedoch: Eine SCI darf nicht allein zum Zweck der Steuerersparnis gegründet werden, da sie sonst unter die Doktrin der Rechtsmissbräuchlichkeit der Finanzverwaltung fallen könnte. Es ist daher ratsam, die Kinder nach und nach am Gesellschaftskapital zu beteiligen, zunächst mit einem kleinen Anteil und später größere Aktienpakete zu verschenken. Solange diese Schenkungen den Steuervorteil nicht überschreiten, sollte keine Neuklassifizierung durch die Finanzbehörden erfolgen.

Ein weiterer Vorteil einer Schenkung von SCI-Aktien ist, dass die Schulden der Gesellschaft bei der Bewertung des Schenkungswerts berücksichtigt werden (vorausgesetzt, der Beschenkte übernimmt die Verbindlichkeiten), insbesondere Hypotheken, während dies bei einer direkten Schenkung durch eine Einzelperson nicht der Fall ist. Es wird auch akzeptiert, dass der für eine Schenkung zugrunde gelegte Marktwert der Immobilie um bis zu 15 % reduziert werden kann, um die Tatsache widerzuspiegeln, dass es keinen Markt für den Verkauf von SCI-Aktien gibt.

Es ist auch möglich, nur das Eigentumsrecht an den SCI-Aktien zu übertragen und den Nießbrauch daran zu behalten (d. h. das Recht, die Immobilie zu nutzen und jegliches Einkommen daraus zu erhalten). Der Nießbraucher gilt für steuerliche Zwecke als Volleigentümer, was praktisch sein kann, wenn Eltern ihre Kinder begünstigen möchten, ohne ihnen eine Steuerlast aufzuerlegen.

– Überwindung der französischen Regeln zum Pflichtteil:

Nach französischem Recht haben Kinder einen Anspruch auf einen Anteil am Nachlass beider Elternteile, der ihnen selbst durch Testament nicht entzogen werden kann.

Im Fall einer SCI können die Aktien jedoch, solange die Familie für erbrechtliche Zwecke im Vereinigten Königreich ansässig bleibt, wie gewünscht in ihren britischen Testamenten behandelt werden, da sie als bewegliches Vermögen (im Gegensatz zu Immobilien) gelten, während die Immobilie im Eigentum der Gesellschaft verbleibt.

Die Erbschaftssteuern, falls vorhanden, bleiben die französischen, da die SCI eine Gesellschaft mit überwiegend französischem Immobilienvermögen ist, aber die Gesellschafter können das Eigentum an den Aktien frei übertragen. Diese Möglichkeit macht die SCI für viele britische Käufer sehr attraktiv.

Es könnte natürlich noch viel mehr über die SCI gesagt werden, aber sie sollte bei jedem Erwerb einer Immobilie in Frankreich als Option in Betracht gezogen werden.

Hervé Blatry Rechtsanwalt TEE FRANCE STANLEY TEE LLP High Street Bishops Stortford Herts CM23 2LU

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