Comprar una propiedad para sus hijos

Los padres pueden echar una mano a sus hijos mediante una donación o creando una Sociedad Civil Inmobiliaria.

¿Cómo ayudar a sus hijos a adquirir una propiedad? Con el aumento de los precios de la vivienda en Francia, cada vez más padres se plantean esta cuestión. Para los jóvenes, sin ayuda familiar, comprar una propiedad suele ser difícil. Sin embargo, la propiedad inmobiliario es más que nunca esencial para acumular patrimonio.

UNA DONACIÓN como financiación

Con la reciente reforma de la tributación del patrimonio, cada padre puede dar un total de exención fiscal de hasta 159.325€ (vigente en 2011) por cada hijo, cada diez años, es decir, 318.650€ por pareja. Además, si el hijo tiene más de 18 años, puede beneficiarse de una ayuda adicional de 31.865€ (si sus padres tienen menos de 80 años). Esto permite al hijo adquirir un pequeño apartamento bastante bonito, incluso en París. Esta estrategia tiene la ventaja de no aumentar sus propios activos financieros porque su hijo se convierte inmediatamente en el único propietario. De esta manera, los padres pueden estar exentos del impuesto sobre el patrimonio si el valor neto de su patrimonio permanece por debajo de 1,3 millones de euros o pueden beneficiarse de deducciones fiscales si el valor neto del patrimonio no supera los 3 millones de euros.

Sin embargo, este concepto tiene sus desventajas. “Cuando el hijo cumple 18 años, tiene la plena propiedad de la propiedad y puede venderla, en cualquier momento, sin el consentimiento de sus padres”, afirma Michel Brillat, directivo de la Unión Francesa de Financiación. “Para bloquear cualquier intento inapropiado”, Louis Aussedat, notario de la red Altemis, recomienda incluir una prohibición de enajenación en la escritura de donación y en la escritura de adquisición. Con esta cláusula, la venta de la propiedad está sujeta al acuerdo de los padres.

Es posible realizar el trámite a favor de un hijo menor de 18 años, pero necesitará la aprobación de un magistrado. Mientras el hijo sea menor de 18 años, su propiedad pertenece al patrimonio de los padres con posibles consecuencias en cuanto al impuesto sobre el patrimonio.

En menor medida, si tiene un plan de ahorro inmobiliario, puede transmitir sus derechos de préstamo a su hijo, siempre que él mismo tenga un plan similar (abierto durante al menos 3 años).

Finalmente, puede estar exento del impuesto de registro de tierras (0,715%) si da dinero en primer lugar en lugar de una propiedad que ya posee.

COMPRAR Y TRANSMITIR mediante SCI

Aquí, es la SCI (Société Civile Immobilière o Sociedad Civil Inmobiliaria) la que adquiere una propiedad, y no usted y/o sus hijos directamente. Esto permite que los fondos y la transmisión se realicen aún más fácilmente. Los padres son socios y poseen las participaciones de la SCI. Una de las principales ventajas de esta estructura jurídica es su flexibilidad. Siempre que se recurra a un notario o abogado (aproximadamente 2.000 euros) para redactar los estatutos, todos los posibles esquemas de gestión, o casi todos, pueden planificarse con tranquilidad: plena propiedad o propiedad sin usufructo solo entregada a los hijos, total o parcialmente, etc. Los padres pueden asumir el papel de gestores para intervenir en las decisiones y ocuparse de todos los trámites (Asambleas Generales, etc.). “En esta configuración, los hijos, aunque sean mayores de edad, solo pueden vender con su consentimiento”, subraya Gilles Etienne, socio director de Cyrus Conseil. Además, la SCI puede endeudarse, incluso si los hijos son menores de 18 años y son socios. El único imperativo: definir claramente sus responsabilidades respecto a las deudas con ayuda profesional y obtener la aprobación del juez. Para terminar, la existencia de la SCI en sí no está limitada en el tiempo ni en valor, al igual que el patrimonio gestionado por la SCI, que tampoco está fijo.

Ley Scellier: alquilar a su hijo

Según la Ley Scellier, los padres que viven en Francia (y tributan por sus ingresos franceses), que compran una propiedad en Francia y se benefician de un descuento fiscal de hasta el 22%, pueden alquilársela a su hijo. Solo hay tres condiciones: la propiedad debe ser la residencia principal del hijo, el hijo debe estar separado fiscalmente de sus padres (debe pagar sus propios impuestos) y debe pagar el alquiler.