Een woning kopen voor uw kinderen

Ouders kunnen hun kinderen helpen door middel van een schenking of door het oprichten van een Civielgoederenvennootschap.

Hoe kunt u uw kind helpen een woning te verwerven? Met de stijging van de huizenprijzen in Frankrijk, stellen steeds meer ouders zich deze vraag. Voor jonge mensen, zonder familie die kan helpen, is het kopen van een woning doorgaans moeilijk. Ondanks dat is vastgoed meer dan ooit essentieel bij het opbouwen van vermogen.

EEN SCHENKING als financiering

Met de recente hervorming van de vermogensbelasting kan elk(e) ouder/echtpaar een totaal vrijgestelde schenking van € 159.325 (vrijstelling van kracht in 2011) aan elk kind doen, elke tien jaar, dat wil zeggen € 318.650 per echtpaar. Bovendien, als het kind ouder dan 18 jaar is, kan het profiteren van een extra vrijstelling van € 31.865 (als zijn ouders jonger dan 80 zijn). Dit stelt het kind in staat om een vrij mooie pied-à-terre te verwerven, zelfs in Parijs. Dit strategische voordeel is dat uw eigen financiële activa niet toenemen, omdat uw kind onmiddellijk de enige eigenaar wordt. Op deze manier kunnen ouders vrijgesteld blijven van vermogensbelasting als hun nettovermogenswaarde onder € 1,3 miljoen blijft, of kunnen ze profiteren van belastingverminderingen als de nettovermogenswaarde niet hoger is dan € 3 miljoen.

Dit concept heeft echter ook nadelen. “Wanneer het kind 18 wordt, heeft het volledige eigendom van de woning en kan het deze te allen tijde verkopen, zonder toestemming van zijn ouders,” stelt Michel Brillat, manager van de Franse Financieringsunie. “Om ongepaste pogingen te blokkeren,” adviseert Louis Aussedat, een notaris van het Altemis-netwerk, om een verkoopverbod op te nemen in de schenkingsakte en in de koopakte. Met dit clausule is de verkoop van de woning onderworpen aan de goedkeuring van de ouders.

Het is mogelijk om het proces te doorlopen ten behoeve van een kind jonger dan 18 jaar, maar u heeft de goedkeuring van een rechter nodig. Zolang het kind jonger dan 18 is, behoort zijn eigendom tot de eigendommen van zijn ouders met mogelijke gevolgen op het gebied van vermogensbelasting.

Op kleinere schaal, als u een vastgoed-spaarplan heeft, kunt u uw leningrechten aan uw kind overdragen, mits hij zelf een vergelijkbaar plan heeft (minimaal 3 jaar geopend).

Ten slotte kunt u vrijgesteld worden van registratierecht (0,715%) als u in plaats van een woning die u al bezit, geld schenkt.

KOPEN EN DOORGEVEN via SCI

Hier is het de SCI (Société Civile Immobilière of Civielgoederenvennootschap) die een woning verwerft, en niet u en/of uw kinderen direct. Dit maakt het mogelijk om fondsen en overdracht nog gemakkelijker te doen. De ouders zijn vennoten en bezitten de aandelen van de SCI. Een van de belangrijkste voordelen van deze rechtsstructuur is de flexibiliteit. Zolang u een notaris of solicitor (circa € 2.000) inschakelt om de statuten op te stellen, kunnen alle mogelijke beheersregelingen, of bijna alle, in alle rust worden gepland: volledige eigendom of eigendom zonder vruchtgebruik alleen aan de kinderen, volledig of gedeeltelijk, etc. De ouders kunnen de rol van beheerders op zich nemen om invloed te hebben op de beslissingen en alle formaliteiten te regelen (Algemene vergadering, etc.). “In deze configuratie kunnen de kinderen, zelfs als ze ouder dan 18 zijn, alleen met uw toestemming verkopen,” benadrukt Gilles Etienne, mede-manager van Cyrus Conseil. Bovendien kan de SCI lenen, zelfs als de kinderen jonger dan 18 jaar en vennoot zijn. Het enige imperatief: hun verantwoordelijkheden met betrekking tot schulden duidelijk vaststellen met professionele hulp, en de goedkeuring van de Rechter verkrijgen. Ten slotte is de SCI zelf niet beperkt in tijd of waarde, net zoals het door de SCI beheerde vermogen, dat ook niet vaststaat.

Scellier-wet: verhuur aan uw kind

Volgens de Scellier-wet kunnen ouders die in Frankrijk wonen (en belasting betalen over hun Franse inkomen), die een Frans onroerend goed kopen en profiteren van een belastingkorting tot 22%, dit verhuren aan hun kind. Er zijn slechts drie voorwaarden: de woning moet de hoofdverblijfplaats van het kind zijn, het kind moet gescheiden zijn van de fiscale huishouding van zijn ouders (hij moet zijn eigen belastingen betalen) en hij moet de huur betalen.