شراء عقار لأبنائك

يمكن للوالدين تقديم يد العون لأبنائهم من خلال الهبة أو عن طريق تأسيس شركة عقارية مدنية SCI.

كيف تساعد أبناءك في تملك عقار؟ مع ارتفاع أسعار المساكن في France، يتساءل المزيد والمزيد من الآباء عن هذا الأمر. بالنسبة للشباب الذين لا يملكون عائلة لمساعدتهم، عادة ما يكون شراء عقار أمراً صعباً. ومع ذلك، فإن العقارات أصبحت أكثر من أي وقت مضى ضرورية لبناء رأس المال.

الهبة كوسيلة للتمويل

مع الإصلاح الأخير لضريبة التركات، يمكن لكل والد تقديم إعفاء ضريبي إجمالي يصل إلى 159,325 يورو (الإعفاء المعمول به لعام 2011) لكل طفل، كل عشر سنوات، أي 318,650 يورو للزوجين. علاوة على ذلك، إذا كان الطفل يتجاوز سن 18 عاماً، فيمكنه الاستفادة من إعفاء إضافي قدره 31,865 يورو (إذا كان الوالدان دون سن 80). وهذا يتيح للطفل تملك مسكن صغير (pied-a-terre) جميل، حتى في Paris. توفر هذه الاستراتيجية ميزة عدم زيادة أصولك المالية الخاصة لأن طفلك يصبح المالك الوحيد على الفور. وبهذه الطريقة، يمكن للوالدين أن يُعفوا من ضريبة الثروة إذا ظلت قيمة صافي ثروتهم دون 1.3 مليون يورو، أو يمكنهم الاستفادة من تخفيضات ضريبية إذا لم تتجاوز قيمة صافي الثروة 3 ملايين يورو.

ومع ذلك، فإن هذا المفهوم له عيوبه. “عندما يبلغ الطفل سن 18 عاماً، فإنه يمتلك الملكية الكاملة للعقار ويمكنه بيعه في أي وقت دون موافقة والديه”، كما صرح Michel Brillat، مدير الاتحاد الفرنسي للتمويل. “ولمنع أي محاولات غير ملائمة”، ينصح Louis Aussedat، الموثق من شبكة Altemis، بإدراج بند حظر التصرف في عقد الهبة وفي عقد الاستحواذ. وبموجب هذا البند، يخضع بيع العقار لموافقة الوالدين.

من الممكن القيام بهذه العملية لصالح طفل دون سن 18 عاماً، ولكن ستحتاج إلى موافقة القاضي. وطالما أن الطفل دون سن 18 عاماً، فإن ممتلكاته تتبع ممتلكات والديه، مما قد يؤدي إلى تبعات فيما يتعلق بضريبة الثروة.

وبشكل أبسط، إذا كان لديك خطة ادخار عقارية، يمكنك نقل حقوق الإقراض الخاصة بك إلى طفلك، بشرط أن يكون لديه هو نفسه خطة مماثلة (مفتوحة منذ 3 سنوات على الأقل).

وأخيراً، يمكنك أن تُعفى من ضريبة التسجيل العقاري (0.715%) إذا قمت بتقديم المال أولاً بدلاً من عقار تمتلكه بالفعل.

الشراء والتوريث عبر SCI

هنا، تقوم الـ SCI (شركة عقارية مدنية) بالاستحواذ على العقار وليس أنت و/أو أبناؤك بشكل مباشر. وهذا يسهل عملية التمويل والنقل بشكل أكبر. يكون الوالدان شركاء ويمتلكون حصصاً في الـ SCI. إحدى المزايا الرئيسية لهذا الهيكل القانوني هي مرونته. طالما أنك تعتمد على موثق أو محامٍ (حوالي 2,000 يورو) لصياغة النظام الأساسي، يمكن التخطيط لجميع مخططات الإدارة الممكنة، أو جميعها تقريباً، بكل طمأنينة: الملكية الكاملة أو الملكية بدون حق الانتفاع الممنوحة للأبناء فقط، كلياً أو جزئياً، إلخ. يمكن للوالدين تولي دور المديرين للمشاركة في القرارات والاهتمام بجميع الإجراءات الرسمية (الجمعية العامة، إلخ). “في هذا التكوين، لا يمكن للأبناء، حتى لو تجاوزوا سن 18 عاماً، البيع إلا بموافقتكم”، كما يؤكد Gilles Etienne، المدير الشريك في Cyrus Conseil. علاوة على ذلك، يمكن للـ SCI الاقتراض، حتى لو كان الأبناء دون سن 18 عاماً وشركاء. الشرط الوحيد هو تحديد مسؤولياتهم بوضوح فيما يتعلق بالديون بمساعدة مهنية، والحصول على موافقة القاضي. وأخيراً، فإن وجود الـ SCI في حد ذاته غير محدود بزمن أو قيمة، تماماً مثل الممتلكات التي تديرها الـ SCI، والتي ليست ثابتة أيضاً.

قانون Scellier: التأجير لابنك

وفقاً لقانون Scellier، يمكن للوالدين المقيمين في France (والذين يدفعون الضرائب على دخلهم في France)، والذين يشترون عقاراً فرنسياً ويستفيدون من خصم ضريبي يصل إلى 22%، تأجيره لابنهم. هناك ثلاثة شروط فقط: يجب أن يكون العقار هو السكن الرئيسي للطفل، ويجب أن يكون الطفل منفصلاً عن الأسرة الضريبية لوالديه (يجب أن يدفع ضرائبه الخاصة)، ويجب عليه دفع الإيجار.