Acquistare una proprietà per i propri figli

I genitori possono dare una mano ai propri figli attraverso una donazione o creando una Società Civile Immobiliare.

Come aiutare i propri figli ad acquisire una proprietà? Con l’aumento dei prezzi immobiliari in Francia, sempre più genitori si pongono questa domanda. Per i giovani, senza alcun aiuto familiare, acquistare una proprietà è generalmente difficile. Tuttavia, l’immobiliare è più che mai essenziale nella costruzione del patrimonio.

UNA DONAZIONE come finanziamento

Con la recente riforma della tassazione patrimoniale, ogni genitore è in grado di donare una franchigia fiscale totale di 159.325€ (allowance in vigore per il 2011) per ogni figlio, ogni dieci anni, vale a dire 318.650€ per coppia. Inoltre, se il figlio ha più di 18 anni, può beneficiare di un’ulteriore agevolazione di 31.865€ (se i suoi genitori hanno meno di 80 anni). Questo permette al figlio di acquisire un grazioso pied-à-terre, anche a Parigi. Questa strategia offre il vantaggio di non aumentare i propri beni finanziari perché il figlio diventa immediatamente l’unico proprietario. In questo modo, i genitori possono essere esenti dall’imposta sul patrimonio se il valore netto del loro patrimonio rimane inferiore a 1,3 milioni di euro o possono beneficiare di riduzioni fiscali se il valore netto del patrimonio non supera i 3 milioni di euro.

Tuttavia, questo concetto presenta i suoi svantaggi. “Quando il figlio compie 18 anni, diventa proprietario a pieno titolo dell’immobile e può venderlo, in qualsiasi momento, senza il consenso dei genitori”, afferma Michel Brillat, responsabile dell’Unione Francese per il Finanziamento. “Per bloccare qualsiasi tentativo inappropriato”, Louis Aussedat, notaio della rete Altemis, consiglia di includere un divieto di alienazione nell’atto di donazione e nell’atto di acquisto. Con questa clausola, la vendita della proprietà è soggetta all’accordo dei genitori.

È possibile procedere a beneficio di un figlio minore di 18 anni, ma sarà necessaria l’approvazione di un magistrato. Finché il figlio ha meno di 18 anni, la sua proprietà appartiene al patrimonio dei genitori con possibili conseguenze in termini di imposta sul patrimonio.

In modo più modesto, se si possiede un piano di risparmio immobiliare, è possibile trasmettere i propri diritti di prestito al figlio, a condizione che lui stesso possieda un piano simile (aperto da almeno 3 anni).

Infine, si può essere esenti dall’imposta di registrazione fondiaria (0,715%) se si donano prima dei soldi invece di una proprietà già posseduta.

ACQUISTARE E TRASMETTERE tramite SCI

In questo caso, è la SCI (Societe Civile Immobiliere o Società Civile Immobiliare) che acquista una proprietà e non voi e/o i vostri figli direttamente. Questo permette di effettuare i fondi e le cessioni in modo ancora più semplice. I genitori sono soci e possiedono le quote della SCI. Uno dei principali vantaggi di questa struttura legale è la sua flessibilità. A condizione di rivolgervi a un notaio o avvocato (circa 2.000 euro) per redigere lo statuto, tutti i possibili schemi di gestione, o quasi, possono essere pianificati serenamente: piena proprietà o proprietà senza usufrutto concessa ai figli, interamente o parzialmente, ecc. I genitori possono assumere il ruolo di amministratori per avere voce nelle decisioni e occuparsi di tutte le formalità (Assemblea generale, ecc.). “In questa configurazione, i figli, anche se maggiorenni, possono vendere solo con il vostro consenso”, sottolinea Gilles Etienne, socio amministratore di Cyrus Conseil. Inoltre, la SCI può contrarre prestiti, anche se i figli sono minorenni e soci. L’unico imperativo: definire chiaramente, con l’aiuto di un professionista, le loro responsabilità riguardo ai debiti, e ottenere l’accordo del giudice. Per finire, l’esistenza stessa della SCI non è limitata nel tempo o nel valore, così come il patrimonio gestito dalla SCI, che non è fisso.

Legge Scellier: affittare al proprio figlio

Secondo la Legge Scellier, i genitori che risiedono in Francia (e pagano le imposte sul loro reddito francese), che acquistano una proprietà francese e beneficiano di uno sconto fiscale fino al 22%, possono affittarla al proprio figlio. Ci sono solo tre condizioni: la proprietà deve essere la residenza principale del figlio, il figlio deve essere separato dal nucleo fiscale dei genitori (deve pagare le proprie imposte) e deve pagare l’affitto.