Nicht genehmigte Arbeiten in der Eigentümergemeinschaft: Wie kann man sie nachträglich genehmigen lassen?
Bestimmte Arten von Arbeiten erfordern die vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Was sollten Sie tun, wenn Arbeiten nicht von der Eigentümergemeinschaft genehmigt wurden? Erklärung.
Sie haben gerade Arbeiten an Ihrem Immobilienobjekt innerhalb Ihrer Eigentümergemeinschaft durchgeführt, als ein Nachbar Sie darüber informiert, dass Sie für diese Art von Arbeiten die Zustimmung der Eigentümerversammlung hätten einholen müssen. Die drohende Folge ist der Abriss Ihrer Konstruktion und die Wiederherstellung des vorherigen Zustands. Sie können jedoch auch versuchen, Ihre Maßnahme nachträglich genehmigen zu lassen. Hier ein Überblick über die Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen.
Um welche Arbeiten handelt es sich?
Zunächst einmal fallen nur Arbeiten, die die Gemeinschaftsflächen oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, in den Bereich einer Genehmigungspflicht. Sie können selbstverständlich alle Renovierungsarbeiten in Ihrem eigenen Zuhause frei durchführen, die keine Auswirkungen auf den Rest der Eigentümergemeinschaft haben.
Genauer gesagt legt Artikel 25 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 die Fälle fest, in denen Entscheidungen mit einfacher Mehrheit der stimmberechtigten anwesenden oder vertretenen Eigentümer getroffen werden müssen. Es heißt darin, dass zu diesen Fällen „die einem Eigentümer erteilte Genehmigung gehört, auf seine Kosten Arbeiten durchzuführen, die die Gemeinschaftsflächen oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, gemäß dessen Zweckbestimmung.“
Es spielt keine Rolle, ob die Arbeiten in der Umwandlung eines de facto privaten Teils wie eines Balkons bestehen oder ob sie die Struktur des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Eine ausdrückliche Entscheidung der Eigentümerversammlung muss gemäß diesem öffentlichen Ordnungsgesetz getroffen werden. Eine Genehmigung in der Gemeinschaftsordnung, die einem Eigentümer im Voraus die Durchführung solcher Arbeiten gestattet, hat im Streitfall keine Gültigkeit.
Versuchen Sie, Ihre Arbeiten zu regularisieren
Normalerweise muss eine Genehmigung vor Beginn der Arbeiten beantragt und genehmigt werden. Die Rechtsprechung sieht jedoch die Ausnahmemöglichkeit vor, bereits begonnene Arbeiten nachträglich zu genehmigen. Diese Entscheidung muss unter denselben Bedingungen getroffen werden: mit einfacher Mehrheit der Eigentümer und gemäß der Zweckbestimmung des Gebäudes.
Beachten Sie, dass, wenn die durchgeführten Arbeiten in die Gemeinschaftsflächen eingreifen, nicht nur deren Durchführung genehmigt werden muss, sondern auch die Angliederung der Fläche, die privatisiert wurde, durch den Eigentümer und damit deren gesetzliche Übertragung.
Eine wichtige Klarstellung: Wenn Sie eine Immobilie erworben haben – oder erwerben möchten – die eine nicht von der Eigentümergemeinschaft genehmigte Struktur enthält, sollten Sie wissen, dass Sie keiner strafrechtlichen Sanktion unterliegen, aber zum Abriss der Struktur verpflichtet werden können. Es könnte dann ratsam sein, zu versuchen, die bauliche Veränderung bei der Eigentümerversammlung nachträglich genehmigen zu lassen.
Lassen Sie die Verjährungsfrist verstreichen
Ohne eine positive Entscheidung der Eigentümerversammlung spielt die Zeit zu Ihren Gunsten. Die Verjährungsfrist bezeichnet den Zeitraum, nach dem keine rechtlichen Maßnahmen mehr gegen Sie eingeleitet werden können.
Unauffällige Arbeiten, die den Unmut Ihrer Nachbarn nicht erregen, können lange genug unbemerkt bleiben, sodass Sie die gesetzliche Verjährungsfrist abwarten können. Diese Frist läuft nur weiter, solange tatsächlich keine rechtliche Maßnahme gegen Sie eingeleitet worden ist (und durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt wurde).
Was die Verjährungsfrist betrifft, so betrug sie historisch 30 Jahre, dann 10 Jahre nach 2008. Das ELAN-Gesetz von 2018, das das Gesetz von 1965 änderte, verkürzte die Frist auf 5 Jahre. Vorsicht: Dies betrifft nur persönliche Klagen zwischen Eigentümern oder zwischen einem Eigentümer und dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft.
Darüber hinaus sprechen wir hier von der Möglichkeit, eine Klage auf Wiederherstellung des vorherigen Zustands nach dem Bau einer Struktur zu beantragen. Die unregelmäßige Aneignung von Gemeinschaftsflächen unterliegt einer dreißigjährigen Verjährungsfrist.
Vorsicht ist geboten, wenn Sie Arbeiten in einem gemeinschaftlich genutzten Gebäude in Erwägung ziehen. Zögern Sie nicht, sich direkt an die Vertreter des Verwaltungsrats oder even an den Verwalter zu wenden. Im Zweifelsfall vermeiden Sie künftige Probleme sowie Meinungsverschiedenheiten zwischen Nachbarn, die im Alltag nie angenehm zu ertragen sind.
