Lavori non autorizzati in condominio: come ottenerne la sanatoria?
Alcuni tipi di lavori richiedono l'approvazione preventiva del condominio. Cosa fare nel caso di lavori non autorizzati dal condominio? Spiegazione.
Avete appena eseguito dei lavori nella vostra proprietà all’interno del vostro condominio, quando un vicino vi informa che per questo tipo di lavori avreste dovuto richiedere l’accordo dell’assemblea dei condomini. Il rischio corso è la demolizione della vostra struttura e il ripristino allo stato precedente, ma potete anche tentare di far ratificare la vostra azione retroattivamente. Ecco un punto sulle opzioni disponibili.
Di quali lavori stiamo parlando?
Innanzitutto, solo i lavori che interessano le parti comuni o l’aspetto esterno dell’edificio rientreranno nell’ambito di una richiesta di autorizzazione. Siete ovviamente liberi di effuare qualsiasi modifica nella vostra casa che non abbia impatto sul resto del condominio.
Più specificamente, articolo 25 della legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 stabilisce i casi in cui le decisioni devono essere prese a maggioranza dei voti dei condomini presenti o rappresentati. Stabilisce che tra questi casi rientra “l’autorizzazione data a determinati condomini di eseguire, a proprie spese, lavori che interessano le parti comuni o l’aspetto esterno dell’edificio, in conformità con la sua destinazione”.
Non importa se i lavori consistono nella conversione di una parte di fatto privata, come un balcone, o se non impattano la struttura dell’edificio. Una decisione espressa dell’assemblea deve essere data in conformità con questa legge di ordine pubblico. Il regolamento di condominio che autorizza in anticipo un condomino a eseguire tali lavori non avrà validità in caso di contestazione.
Tentare di regolarizzare i lavori
Se normalmente l’autorizzazione deve essere richiesta e ratificata prima dell’inizio dei lavori, la giurisprudenza prevede la possibilità eccezionale di ratificare retroattivamente i lavori intrapresi. Questa decisione deve essere presa alle stesse condizioni di prima: a maggioranza dei condomini e in conformità con la destinazione dell’edificio.
Notare che se i lavori eseguiti invadono le parti comuni, non solo la loro esecuzione deve essere autorizzata, ma anche l’annessione da parte del condomino della superficie che è stata privatizzata e quindi il suo trasferimento per legge.
Chiarimento utile: se avete acquistato – o intendete acquistare – una proprietà contenente una struttura non autorizzata dal condominio, dovete sapere che non siete soggetti a sanzioni penali ma potreste essere costretti a demolire la struttura. Potrebbe quindi essere prudente per voi tentare di far ratificare la modifica in assemblea.
Lasciare decorrere la prescrizione
Senza una decisione favorevole dell’assemblea, il tempo gioca a vostro favore. Il periodo di prescrizione si riferisce al termine trascorso il quale non può più essere intrapresa alcuna azione legale nei vostri confronti.
Lavori discreti che non sollevano l’indignazione dei vostri vicini possono passare sufficiently inosservati per permettervi di attendere durante il periodo di prescrizione legale. Questo conteggio continua a decorrere solo nella misura in cui non è stata effettivamente intrapresa un’azione legale (e notificata da un ufficiale giudiziario).
Per quanto riguarda la prescrizione, storicamente era di 30 anni, poi di 10 anni dopo il 2008. La Legge ELAN del 2018, che ha modificato la legge del 1965, ha ridotto il periodo a 5 anni. Attenzione: questo riguarda solo le azioni personali tra condomini, o tra un condomino e il sindaco di condominio.
Inoltre, stiamo parlando qui della possibilità di richiedere un’azione per il ripristino allo stato precedente a seguito della costruzione di una struttura. L’appropriazione irregolare delle parti comuni sarà soggetta a un periodo di prescrizione di trent’anni.
È necessaria vigilanza quando si considerano i lavori all’interno di un edificio in condominio. Non esitate a cercare informazioni direttamente dai rappresentanti del consiglio di condominio o anche dal sindaco sotto contratto. In caso di dubbio, eviterete possibili problemi in futuro, così come i disaccordi tra vicini che non sono mai piacevoli da vivere quotidianamente.
