Ongeautoriseerd werk in mede-eigendom: hoe dit regulariseren?
Bepaalde soorten werkzaamheden vereisen voorafgaande goedkeuring van de mede-eigendom. Wat moet u doen in het geval van werkzaamheden die niet zijn goedgekeurd door de mede-eigendom? Uitleg.
U heeft zojuist werkzaamheden uitgevoerd aan uw woning binnen uw mede-eigendom, wanneer een buurman u meedeelt dat u voor dit type werkzaamheden de goedkeuring van de algemene vergadering van mede-eigenaars had moeten zoeken. Het risico dat u loopt is de sloop van uw constructie en herstel naar de vorige staat, maar u kunt ook proberen uw actie achteraf te laten ratificeren. Hier volgt een overzicht van de opties die u ter beschikking staan.
Over welke werkzaamheden hebben we het?
Allereerst vallen alleen werkzaamheden die de gemeenschappelijke delen of de buitenkant van het gebouw beïnvloeden binnen het kader van een autorisatieaanvraag. U heeft uiteraard de vrijheid om alle verbouwingen in uw eigen woning uit te voeren die geen invloed hebben op de rest van de mede-eigendom.
Meer specifiek stelt artikel 25 van wet nr. 65-557 van 10 juli 1965 de gevallen vast waarin beslissingen moeten worden genomen met een meerderheid van de stemmen van aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Er staat onder meer dat bij deze gevallen “de toestemming die aan bepaalde mede-eigenaars wordt gegeven om, op hun kosten, werkzaamheden uit te voeren die de gemeenschappelijke delen of de buitenkant van het gebouw beïnvloeden, in overeenstemming met het doel ervan” hoort.
Het maakt niet uit of de werkzaamheden bestaan uit de omvorming van een de facto privé gedeelte, zoals een balkon, of dat ze geen invloed hebben op de structuur van het gebouw. Een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering moet worden gegeven volgens deze openbare orderechtwet. Mede-eigendomsregels die vooraf een mede-eigenaar toestemming geven om dergelijke werkzaamheden uit te voeren, zijn niet geldig bij een geschil.
Probeer uw werkzaamheden te regulariseren
Normaliter moet vooraf toestemming worden aangevraagd en geratificeerd voordat de werkzaamheden beginnen, maar de rechtspraak voorziet in de buitengewone mogelijkheid om achteraf uitgevoerde werkzaamheden te ratificeren. Deze beslissing moet onder dezelfde voorwaarden worden genomen: met een meerderheid van de mede-eigenaars en in overeenstemming met het doel van het gebouw.
Houd er rekening mee dat als de uitgevoerde werkzaamheden ingrijpen op de gemeenschappelijke delen, niet alleen de uitvoering ervan moet worden goedgekeurd, maar ook de annexatie door de mede-eigenaar van het oppervlak dat is geprivatiseerd en dus de overdracht bij wet.
Nuttige verduidelijking: als u een woning heeft gekocht – of van plan bent te kopen – die een constructie bevat die niet is goedgekeurd door de mede-eigendom, moet u weten dat u niet strafbaar bent, maar dat u zou kunnen worden verplicht de constructie te slopen. Het kan dan verstandig voor u zijn om te proberen de verbouwing te laten ratificeren op de algemene vergadering.
Laat de verjaringstermijn verstrijken
Zonder een gunstige beslissing van de algemene vergadering werkt de tijd in uw voordeel. De verjaringstermijn verwijst naar de periode waarna geen rechtszaak meer tegen u kan worden aangespannen.
Discrete werkzaamheden die geen verontwaardiging bij uw buren opwekken, kunnen voldoende onopgemerkt blijven om u in staat te stellen te wachten tijdens de wettelijke verjaringstermijn. Deze termijn loopt alleen door voor zover er daadwerkelijk een rechtszaak tegen u is aangespannen (en door een deurwaarder is betekend).
Wat de verjaringstermijn betreft, was deze historisch gezien 30 jaar, en vervolgens 10 jaar na 2008. De ELAN-wet van 2018, die de wet van 1965 wijzigde, verkortte de periode tot 5 jaar. Voorzichtigheid is geboden: dit betreft alleen persoonlijke acties tussen mede-eigenaars, of tussen een mede-eigenaar en het mede-eigendomssyndicaat.
Bovendien hebben we het hier over de mogelijkheid om een actie te verzoeken tot herstel naar de vorige staat na de bouw van een constructie. De onregelmatige toe-eigening van gemeenschappelijke delen is onderworpen aan een verjaringstermijn van dertig jaar.
Vigilantie is vereist wanneer u werkzaamheden overweegt binnen een mede-eigendomsgebouw. Aarzelt u niet om rechtstreeks informatie in te winnen bij de vertegenwoordigers van de mede-eigendomsraad of zelfs bij het syndicaat onder contract. In geval van twijfel zult u mogelijke problemen in de toekomst vermijden, evenals onenigheid tussen buren die nooit prettig is om dagelijks mee te leven.
