Trabajos no autorizados en copropiedad: ¿cómo obtener su ratificación?

Ha realizado trabajos en su propiedad dentro de su copropiedad, cuando un vecino le informa que para este tipo de trabajos debería haber solicitado el acuerdo de la junta general de copropietarios. El riesgo que corre es la demolición de su estructura y la restauración a su estado anterior, pero también puede intentar que su acción sea ratificada retrospectivamente. A continuación, se presentan las opciones disponibles.

¿De qué trabajos hablamos?

En primer lugar, solo los trabajos que afectan a las zonas comunes o a la fachada del edificio estarán sujetos a una solicitud de autorización. Por supuesto, puede realizar libremente cualquier modificación en su propio hogar que no tenga impacto en el resto de la copropiedad.

Más específicamente, el artículo 25 de la ley nº 65-557 de 10 de julio de 1965 establece los casos en los que las decisiones deben adoptarse por mayoría de los votos de los copropietarios presentes o representados. Señala que entre estos casos se encuentra “la autorización otorgada a ciertos copropietarios para realizar, a su cargo, trabajos que afectan a las zonas comunes o a la fachada del edificio, de conformidad con su destino”.

No importa si los trabajos consisten en la conversión de una parte privada de hecho, como un balcón, o si no impactan la estructura del edificio. Debe tomarse una decisión expresa de la junta general de conformidad con esta ley de orden público. Los reglamentos de copropiedad que autoricen de antemano a un copropietario para realizar tales trabajos no tendrán validez en caso de impugnación.

Intentar regularizar sus trabajos

Si normalmente la autorización debe solicitarse y ratificarse antes del inicio de los trabajos, la jurisprudencia contempla la posibilidad excepcional de ratificar retrospectivamente los trabajos realizados. Esta decisión debe tomarse en las mismas condiciones que antes: por mayoría de copropietarios y de conformidad con el destino del edificio.

Tenga en cuenta que si los trabajos realizados invaden las zonas comunes, no solo debe autorizarse su ejecución, sino también la anexión por parte del copropietario de la superficie que ha sido privatizada y, por tanto, su transferencia por operación de ley.

Aclaración útil: si ha adquirido – o pretende adquirir – una propiedad que contiene una estructura que no ha sido autorizada por la copropiedad, debe saber que no está sujeto a ninguna sanción penal, pero podría ser obligado a demoler la estructura. En ese caso, podría ser prudente intentar que la modificación sea ratificada en la junta general.

Dejar transcurrir el plazo de prescripción

Sin una decisión favorable de la junta general, el tiempo corre a su favor. El plazo de prescripción se refiere al período transcurrido el cual ya no se puede interponer ninguna acción legal contra usted.

Los trabajos discretos que no suscitan la indignation de sus vecinos pueden pasar suficientemente desapercibidos como para permitirle esperar durante el plazo de prescripción legal. Este cómputo continúa corriendo siempre y cuando no se haya interpuesto realmente una acción legal en su contra (y notificada por un ujier).

En cuanto al plazo de prescripción, fue históricamente de 30 años y luego de 10 años después de 2008. La Ley ELAN de 2018, que modificó la Ley de 1965, redujo el período a 5 años. Precaución: esto solo concierne a las acciones personales entre copropietarios, o entre un copropietario y el sindicato de copropiedad.

Además, hablamos aquí de la posibilidad de solicitar una acción de restauración al estado anterior tras la construcción de una estructura. La apropiación irregular de las zonas comunes estará sujeta a un plazo de prescripción de treinta años.

Se requiere vigilancia cuando esté considerando realizar trabajos dentro de un edificio en copropiedad. No dude en buscar información directamente a los representantes del consejo de copropiedad o incluso al sindicato contratado. En caso de duda, evitará posibles problemas en el futuro, así como desacuerdos entre vecinos que nunca son agradables de vivir día a día.