الأشغال غير المرخّصة في الملكية المشتركة: كيف يمكن تسوية وضعيتها؟
تتطلب بعض أنواع الأشغال موافقة مسبقة من الجمعية العمومية للملكية المشتركة. ماذا يجب أن تفعل في حالة الأشغال التي لم يوافق عليها مسبقاً؟ توضيح.
لقد قمت للتو بإنجاز أشغال في عقارك ضمن الملكية المشتركة، عندما يخبرك أحد الجيران بأنك كان يجب أن تطلب موافقة الجمعية العمومية لأصحاب الملكية المشتركة بشأن هذا النوع من الأشغال. إن المخاطر التي قد تتعرض لها تشمل هدم البنية التي شيدتها وإعادة الأمور إلى حالتها السابقة، لكن يمكنك أيضاً محاولة تسوية وضعيتها بأثر رجعي. وفيما يلي عرض للخيارات المتاحة لك.
ما هي الأشغال المشار إليها؟
أولاً، لا تخضع لطلب الترخيص إلا الأشغال التي تمس المناطق المشتركة أو المظهر الخارجي للمبنى. وبطبيعة الحال، يحق لك بحرية تامة إجراء أي تعديلات داخل مسكنك الخاص شريطة ألا تؤثر على بقية أجزاء الملكية المشتركة.
وعلى نحو أدق، ينص المادة 25 من القانون رقم 65-557 المؤرخ في 10 يوليو 1965 على الحالات التي يجب فيها اتخاذ القرارات بأغلبية أصوات مالكي الملكية المشتركة الحاضرين أو الممثلين. وتنص على أنه من بين هذه الحالات “الموافقة الممنوحة لبعض مالكي الملكية المشتركة على إنجاز أشغال تمس المناطق المشتركة أو المظهر الخارجي للمبنى، كلٌّ وفق الغرض منه.”
لا يهم ما إذا كانت الأشغال تتكون من تحويل جزء خاص فعلي، كشرفة، أو أنها لا تؤثر على هيكل المبنى. إذ يجب الحصول على قرار صريح من الجمعية العمومية وفقاً لهذا القانون ذي النظام العام. ولا يكون للوائح الملكية المشتركة التي تصرح مسبقاً لصاحب الملكية المشتركة بإنجاز مثل هذه الأشغال أي صحة في حالة الطعن.
محاولة تسوية وضعية الأشغال
إذا كان يجب عادةً طلب الترخيص والموافقة قبل بدء الأشغال، فإن اجتهاد القضاء ينص على إمكانية استثنائية لتسوية وضعية الأشغال المنجزة بأثر رجعي. ويجب اتخاذ هذا القرار وفق نفس الشروط المتطلبة سابقاً: بأغلبية مالكي الملكية المشتركة ووفقاً للغرض من المبنى.
ونلاحظ أنه إذا كانت الأشغال المنجزة قد استولت على المناطق المشتركة، فلا يكفي أن يتم الترخيص بإنجازها فحسب، بل يجب أيضاً الترخيص بضمّ المساحة المُخصَّصة من قبل صاحب الملكية المشتركة، وبالتالي نقلها بحكم القانون.
توضيح مفيد: إذا كنت قد اشتريت – أو تنوي شراء – عقاراً يحتوي على بنية لم يوافق عليها مسبقاً من قبل الجمعية العمومية للملكية المشتركة، فعليك أن تعلم أنه لا يقع عليك أي عقوبة جنائية، لكن قد يُطلب منك هدم البنية. ولذلك قد يكون من الحكمة أن تحاول تسوية وضعية التعديل في الجمعية العمومية.
ترك مرور مدة التقادم
في غياب قرار إيجابي من الجمعية العمومية، يعمل الزمن لصالحك. ومدة التقادم هي المدة التي تنقضي بعد انقضائها لا يعود من الممكن رفع أي دعوى قضائية ضدك.
وقد تمر الأشغال الصامتة التي لا تثير استياء جيرانك دون أن ينتبه إليها أحد بما يكفي للسماح لك بانتظار مرور مدة التقادم القانونية. ويستمر هذا العداد في العمل فقط ما لم يتم فعلاً رفع دعوى قضائية ضدك (وإخطارك من قبل محضر قضائي).
أما فيما يخص مدة التقادم، فقد كانت تاريخياً 30 سنة، ثم أصبحت 10 سنوات بعد عام 2008. وقد قلل قانون ELAN لعام 2018، الذي عدّل قانون عام 1965، هذه المدة إلى 5 سنوات. تنبيه: يتعلق هذا بالدعاوى الشخصية بين مالكي الملكية المشتركة، أو بين مالك الملكية المشتركة والمكتب النقابي.
علاوة على ذلك، نتحدث هنا عن إمكانية طلب دعوى إعادة الحالة إلى ما كانت عليه إثر إنشاء بناية. وتخضع الاستحواذ غير المنتظم على المناطق المشتركة لمدة تقادم ثلاثين عاماً.
يُطلب منك اليقظة عند التفكير في إنجاز أشغال داخل مبنى مملوك بشكل مشترك. لا تتردد في طلب المعلومات مباشرة من ممثلين مجلس الملكية المشتركة أو حتى من المكتب النقابي المتعاقد معه. وفي حالة الشك، ستتجنب المشاكل المحتملة في المستقبل، فضلاً عن الخلافات بين الجيران التي لا تكون أبداً سارة في الحياة اليومية.
