未获授权的共有财产工程：如何使其合法化？

您刚刚在共有财产（copropriété）的房屋中完成了工程，此时邻居告知您：此类工程本应寻求业主大会的同意。您面临的风险是拆除建筑物并恢复原状，但您也可以尝试事后使工程合法化。以下为您介绍可选择的方案。

我们指的是哪些工程？

首先，只有影响公共区域或建筑物外观的工程才属于授权申请的范围。您当然可以自由对自家住宅进行任何不影响其他共有财产部分的改造。

更具体地说，1965年7月10日第65-557号法律第25条规定了必须由出席或代表的业主多数投票决定的情况。该条款指出，这些情况包括“根据建筑物用途，授权某些业主自费对公共区域或建筑物外观进行施工”。

无论工程是否涉及将事实上的私人部分（如阳台）进行改造，或是否影响建筑物结构，均无关紧要。根据该强制性法律，必须获得业主大会的明确决定。若共有财产规章预先授权某位业主进行此类工程，在受到质疑时将无效。

尝试使工程合法化

通常情况下，授权必须在工程开始前申请并获得批准，但判例法允许例外情况下的事后追认。该决定必须以与之前相同的条件作出：经业主多数投票通过，并符合建筑物的用途。

请注意，如果所施工的范围侵占了公共区域，不仅必须授权其施工，还必须得到该业主对已被私有化面积的合并，也就是说该面积依法转让。

有用的说明：如果您已购得或打算购买一套含有未经共有财产授权的建筑结构的房产，您应知道您不会面临任何刑事处罚，但可能被要求拆除该结构。在这种情况下，您或许应该谨慎地尝试在业主大会上使改造获得合法化。

等待诉讼时效届满

没有业主大会的有利决定，时间对您有利。诉讼时效是指在期限届满后，任何法律诉讼都无法再对您提起。

不引起邻居不满的隐蔽工程可能 sufficiently unnoticed 以至于可以让您等到法律诉讼时效结束。该期限只有在实际提起诉讼（并由执达员通知）时才会停止计算。

至于诉讼时效，历史上为30年，2008年后改为10年。2018年的ELAN法案修订了1965年法律，将期限缩短至5年。请注意：这仅涉及业主之间或业主与物业管理公司（syndic）之间的个人诉讼。

此外，我们此处讨论的是就建筑物结构施工要求恢复原状诉讼的可能性。对公共区域的非法占用将受到30年诉讼时效的约束。

在共有建筑物内进行工程时需要保持警惕。如有疑问，请直接咨询业主委员会代表或签约的物业管理公司（syndic）。这样可以避免未来可能出现的问题，以及与邻居之间日常相处不愉快的纠纷。