עבודות לא מאושרות בקופרופריטה: כיצד לאשר אותן בדיעבד?
סוגי עבודות מסוימים דורשים אישור מוקדם מהבעלים המשותפים. מה עליכם לעשות במקרה של עבודות שלא אושרו על ידי הבעלים המשותפים? הסבר.
ביצעתם עבודות בנכס שלכם השייך לקופרופריטה, ושכן מודיע לכם שעבור סוג עבודות זה, הייתם צריכים לבקש את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי המניות המשותפים. הסיכון שאתם נתונים לו הוא הריסת המבנה ושיקומו למצבו הקודם, אך תוכלו גם לנסות לאשר את פעולתכם בדיעבד. הנה נקודה על האפשרויות העומדות לרשותכם.
על אילו עבודות מדובר?
ראשית, רק עבודות המשפיעות על השטחים המשותפים או על המראה החיצוני של הבניין ייפלו בתחום בקשת האישור. כמובן שאתם חופשיים לבצע כל שינוי בביתכם שאינו משפיע על שאר הקופרופריטה.
באופן מפורט יותר, סעיף 25 לחוק מס’ 65-557 מ-10 ביולי 1965 קובע את המקרים שבהם יש לקבל החלטות ברוב קולותיהם של בעלי המניות המשותפים הנוכחים או המיוצגים. הוא קובע כי בין מקרים אלה נמנה “האישור הניתן לבעלי מניות מסוימים לבצע, על חשבונם, עבודות המשפיעות על השטחים המשותפים או על המראה החיצוני של הבניין, בהתאם לייעודו.”
אין זה משנה אם העבודה מורכבת מהסבה של חלק פרטי דה פקטו, כגון מרפסת, או שאינה משפיעה על מבנה הבניין. יש לתת החלטה מפורשת של האסיפה הכללית בהתאם לחוק זה מסדר ציבורי. לתקנון הקופרופריטה לא תהיה תוקף משפטי במקרה של ערעור על אישור מראש של בעל מניות לבצע עבודות כאלה.
ניסיון לאשר את העבודות שלכם
אם בדרך כלל, יש לבקש אישור ולאשר לפני תחילת העבודות, הפסיקה מאפשרת את האפשרות היוצאת דופן לאשר בדיעבד עבודות שבוצעו. החלטה זו חייבת להתקבל באותם תנאים כמו לפני כן: ברוב קולות הבעלים המשותפים ובהתאם לייעוד הבניין.
שימו לב שאם העבודות שבוצעו פולשות לשטחים המשותפים, לא רק שיש לאשר את ביצוען, אלא גם את סיפוח השטח שהופרט על ידי בעל המניות ולפיכך העברתו בדין.
הבהרה שימושית: אם רכשתם - או מתכוונים לרכוש - נכס המכיל מבנה שלא אושר על ידי הקופרופריטה, דעו שאינכם צפויים לשום סנקציה פלילית, אך ייתכן שתידרשו להרוס את המבנה. במקרה זה, מומלץ לנסות לאשר את השינוי באסיפה הכללית.
המתינו לתום ההתיישנות
ללא החלטה חיובית מהאסיפה הכללית, הזמן עובד לטובתכם. תקופת ההתיישנות מתייחסת לתקופה שבסופה לא ניתן עוד להגיש תביעה משפטית נגדכם.
עבודות מוסתרות שאינן מעוררות את זעם השכנים עשויות לעבור מספיק בלי להתגלות כדי לאפשר לכם להמתין במהלך תקופת ההתיישנות החוקית. ספירה זו ממשיכה לפעול רק כל עוד לא הוגשה בפועל תביעה משפטית נגדכם (ונמסרה על ידי הוצאה לפועל).
באשר לתקופת ההתיישנות, היא הייתה בעבר 30 שנה, ולאחר מכן 10 שנים לאחר 2008. חוק ELAN משנת 2018, שתיקן את חוק 1965, קיצר את התקופה ל-5 שנים. זהירות: מדובר רק בתביעות אישיות בין בעלי מניות משותפים, או בין בעל מניות לסינדיק הקופרופריטה.
בנוסף, אנו מדברים כאן על האפשרות לבקש תביעה לשיקום למצב הקודם בעקבות בניית מבנה. ההפקעה הלא סדירה של שטחים משותפים תהיה כפופה לתקופת התיישנות של שלושים שנה.
נדרשת עירנות כאשר אתם שוקלים עבודות בתוך בניין משותף. אל תהססו לפנות ישירות לנציגי מועצת הקופרופריטה או אפילו לסינדיק החוזי. במקרה של ספק, תימנעו מבעיות אפשריות בעתיד, וכן ממחלוקות בין שכנים שאינן נעימות לחיות איתן יום יום.
