Französische Immobilien: Ist das Neue günstiger als das Alte?

Der Preisunterschied zwischen neuen und alten französischen Immobilien verringert sich, wenn man einen Vergleich der Immobilienkosten über das letzte Jahrzehnt betrachtet, aufgrund erhöhter Kosten für alte Immobilien.

Erhöhte Renovierungsarbeiten müssen an älteren Immobilien durchgeführt werden, insbesondere solche, die Energie und Sicherheit betreffen und gesetzlich vorgeschrieben wurden. In den kommenden Jahren wird dies die Rentabilität älterer Häuser belasten. Daher ist es wichtiger denn je, die korrekten Berechnungen anzustellen.

Manche Käufer sind zufrieden. Sie bevorzugen eine Neubauimmobilie gegenüber einer Bestandsimmobilie, da sie die Immobilie „schlüsselfertig“ ohne die Einschränkungen von Renovierungsarbeiten erwerben möchten. Für sie sind die Annehmlichkeiten der Heizung und Schalldämmung sowie die Sicherheitsstandards gleichermaßen wichtig. All dies hat einen Preis, den sie zu zahlen bereit sind. Für andere Käufer ist nur der Preis wichtig. Sie zögern nicht zwischen einer 70m² Neubauimmobilie zu €280.000 und einer 70m² Bestandsimmobilie zu €210.000. „Eine Ersparnis von €70.000 ist lohnenswert“, sagen sie. Natürlich ist dies ein vernünftiger Punkt, aber die Berechnung ist nicht ganz fair.

Die älteren Immobilien tragen wichtigere Belastungen….
Die Kosten für den Erwerb einer Bestandsimmobilie zuzüglich der erhöhten Notargebühren (6-8% statt 2–3,3%) und der Kosten für Renovierungsarbeiten führen systematisch dazu, dass bei Bedarf Kosten für ererbte Arbeiten an der Immobilie anfallen. So stellen eine Renovierung der Immobilie oder ein Austausch der Heizungsanlage erhebliche Kosten dar. In einem Neubau sind diese Kosten in den ersten 10 Jahren praktisch nicht vorhanden.

Es wird erwartet, dass sie sich in den kommenden Jahren weiter vergrößern…
Die Ausgaben sollten in Zukunft weiter steigen, da die geplanten Arbeiten zunehmen. Tatsächlich wurden aufgrund des Verbraucher- und Umweltschutzes Gesetze erlassen, indem einige Arbeiten obligatorisch und andere dringend empfohlen wurden.

Obligatorische Arbeiten
Das Gesetz vom 2. Juli 2003 erfordert, dass private Aufzüge, die vor dem 27. August 2000 installiert wurden, aufgerüstet werden, um die aktuellen Vorschriften einzuhalten. Dieser Prozess soll 15 Jahre dauern (bis 2018). Das Gesetz vom 3. August 2009 zur Einführung des „Grenelle Environment“ betont, dass die Treibhausgasemissionen bis 2050 um 25% reduziert werden müssen. Der Staat hat sich zum Ziel gesetzt, jedes Jahr bis einschließlich 2013 400.000 Wohnungen vollständig zu renovieren.
Diese Arbeiten werden jedoch kostspielig sein.

Dringend empfohlene Arbeiten
Die Zunahme der Prüftechniken, die vor dem Verkauf einer Immobilie eingesetzt werden, wird für eine große Anzahl von Bestandsimmobilien erhöhte Kosten verursachen. Die aktuellen Prüfungen betreffen das Vorhandensein von Blei, Asbest oder Termiten in der Immobilie, den Zustand der Gas- und Elektroinstallationen sowie deren Energieeffizienz. Ab 2013 wird eine zusätzliche Prüfung der Entwässerungssysteme, die nicht an die Kanalisation angeschlossen sind, durchgeführt. Es ist sehr wahrscheinlich, dass in Zukunft weitere Bewertungen zur Liste hinzugefügt werden. Diese Prüfungen, die für den Käufer bestimmt sind, dienen lediglich der Information. Außer bei größeren Mängeln (wenn eine Gefahr nachgewiesen ist), ist der Verkäufer nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Ebenso wenig der Käufer, obwohl er dies vielleicht tun wird, um die Sicherheit seines Hauses zu verbessern und die Energiekosten zu senken. Der Bericht erhöht den Preis der Immobilie weiter. Selbst wenn die Arbeiten nicht durchgeführt werden, kann das Vorhandensein dieser Prüfungen, die die Probleme der Immobilie aufzeigen, bei einem möglichen Wiederverkauf einen potenziellen „Wertminderer“ darstellen.

„Das Neue: günstiger als das Alte?”
In jedem Fall scheint es fair, die Gesamtrechnung dieser Arbeiten zum Kaufpreis einer Bestandsimmobilie hinzuzurechnen, um einen wahren Schätzwert zu erhalten. Unser früheres Beispiel, die Ersparnis von €70.000 zwischen den Immobilien, wird zweifellos erheblich reduziert. In den kommenden Jahren ist es sehr wahrscheinlich, dass für bestimmte Kategorien von Immobilien eine Zehnjahresbewertung zwischen Neubau und Bestand zeigen wird, dass die Neubauimmobilie die Oberhand hat.