Franse woningen: is het nieuwbouw goedkoper dan bestaande bouw?

Het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande Franse woningen wordt kleiner wanneer men de woningkosten over het afgelopen decennium vergelijkt, door de gestegen kosten bij oudere woningen.

Verhoogde renovatiewerkzaamheden moeten worden uitgevoerd aan oudere woningen, met name die welke betrekking hebben op energie en veiligheid, die door de wet als verplicht zijn geclassificeerd. In de komende jaren zal dit de winstgevendheid van oudere woningen onder druk zetten. Het is dus belangrijker dan ooit om de correcte berekeningen te maken.

Sommige kopers zijn tevreden. Zij geven de voorkeur aan een nieuwbouwwoning boven een bestaande woning omdat zij de woning “met de handen in de zakken” willen kopen, zonder de beperkingen van renovatiewerkzaamheden. Voor hen zijn de comfort van verwarming en geluidsisolatie, evenals de veiligheidsnormen, even belangrijk. Dit alles komt tegen een prijs die zij bereid zijn te betalen. Voor andere kopers is alleen de prijs belangrijk. Zij aarzelen niet tussen een nieuwbouwwoning van 70m² voor €280.000 en een bestaande woning van 70m² voor €210.000. “€70.000 besparen is de moeite waard”, zeggen zij. Dit is natuurlijk een redelijk standpunt maar de berekening is niet helemaal eerlijk.

De oudere woningen dragen zwaardere lasten…
De kosten van de aankoop van een bestaande woning plus de verhoogde notariskosten (6-8% in plaats van 2 – 3,3%) en de kosten voor renovatiewerkzaamheden, zorgen er systematisch voor dat indien nodig kosten worden gemaakt voor erfelijke werken aan de woning. Dus een facelift voor de woning of een vervanging van de ketel vertegenwoordigt aanzienlijke kosten. In een nieuwbouw zijn deze kosten praktisch niet aanwezig voor de eerste 10 jaar.

Verwacht dat het de komende jaren verder zal toenemen…
De uitgaven moeten in de toekomst verder toenemen door toenemende geplande werkzaamheden. Inderdaad, recente wetten zijn ingevoerd vanwege de wens om de consument en het milieu te beschermen door sommige werkzaamheden verplicht te stellen en andere ten zeerste aan te bevelen.

Verplichte werkzaamheden
De wet van 2 juli 2003 vereist dat privéliften die voor 27 augustus 2000 zijn geïnstalleerd, worden gemoderniseerd om te voldoen aan de huidige regelgeving. Dit proces duurt 15 jaar (tot 2018). De wet van 3 augustus 2009 met betrekking tot de vaststelling van de “Grenelle Environment” benadrukt dat de uitstoot van broeikasgassen met 25% moet worden verminderd vóór 2050. Op deze manier heeft de Staat het tot doel gesteld om elk jaar tot en met 2013 400.000 woningen volledig te renoveren.
Deze werkzaamheden zullen echter kostbaar zijn.

Aanbevolen werkzaamheden
Op hun beurt zal de toename van testtechnieken die worden gebruikt vóór de verkoop van een woning, verhoogde kosten genereren voor een groot aantal bestaande woningen. De huidige tests betreffen de aanwezigheid van lood, asbest of termieten in de woning, de staat van de gas- en elektrische installaties en bovendien hun energieprestaties. Vanaf 2013 zal er een extra test zijn op rioleringssystemen die niet zijn aangesloten op het hoofdriool. Het is zeer waarschijnlijk dat in de toekomst andere beoordelingen aan de lijst worden toegevoegd. Deze tests, die voor de koper zijn ontworpen, zijn natuurlijk alleen informatief. Behalve in grote gevallen (als een gevaar is bewezen), is de verkoper niet verplicht om renovatiewerkzaamheden te starten. De koper evenmin, hoewel zij het misschien allemaal zullen doen om de veiligheid van hun woning te verbeteren en de energierekeningen te verlagen. Het rapport verhoogt de prijs van de woning verder. Zelfs als de werkzaamheden niet worden uitgevoerd, kan de aanwezigheid van deze tests die de problemen van de woning aantonen, een potentiële “waardevermindering” op de prijs vertegenwoordigen, in het licht van een eventuele wederverkoop.

“De nieuwbouw: goedkoper dan de bestaande bouw?”
In ieder geval lijkt het redelijk om de totale factuur van deze werkzaamheden toe te voegen aan de aankoopprijs van bestaande woningen om een werkelijke schatting van de waarde te verkrijgen. Ons eerdere voorbeeld, de besparing van €70.000 tussen woningen, wordt ongetwijfeld aanzienlijk verminderd. In de komende jaren is het zeer mogelijk dat voor bepaalde categorieën woningen een decennale beoordeling tussen nieuwbouw en bestaande bouw zal aantonen dat de nieuwbouwwoning de overhand heeft.