Immobiliare Francese: Il Nuovo è Meno Costoso del Vecchio?

La differenza di prezzo tra gli immobili nuovi e quelli vecchi si riduce se si considera un confronto sui costi degli immobili nell’ultimo decennio, a causa degli aumenti delle spese per le proprietà vecchie.

I “lavori di rinnovamento incrementali” devono essere eseguiti sulle proprietà vecchie, in particolare quelli relativi all’energia e alla sicurezza, che sono stati classificati come obbligatori dalla legge. Nei prossimi anni, questo graverà sulla redditività delle case più vecchie. È quindi più importante che mai effettuare i calcoli corretti.

Alcuni acquirenti sono soddisfatti. Preferiscono un immobile nuovo rispetto a uno vecchio perché desiderano acquistare l’immobile “chiavi in mano” senza i vincoli dei lavori di ristrutturazione. Per loro, il comfort dell’isolamento termico e acustico, così come gli standard di sicurezza, sono ugualmente importanti. Tutto questo ha un prezzo che sono disposti a pagare. Per altri acquirenti, solo il prezzo è importante. Non esitano tra un immobile nuovo di 70m2 a €280.000 e un immobile vecchio di 70m2 a €210.000. “Risparmiare €70.000 ne vale la pena”, dicono. Naturalmente è un punto ragionevole ma il calcolo non è del tutto equo.

Le proprietà vecchie sopportano oneri più importanti….
Il costo di acquisto di una proprietà vecchia più le maggiori fees notarili aumentate (6-8% invece del 2-3,3%) e i costi per i lavori di ristrutturazione, garantiscono sistematicamente che, se necessario, vengono sostenute spese per i lavori ereditati sulla proprietà. Quindi, un rifacimento della facciata o la sostituzione della caldaia rappresenta un costo significativo. In un immobile nuovo, questi costi sono praticamente inesistenti per i primi 10 anni.

Previsto che si amplierà ulteriormente nei prossimi anni…
La spesa dovrebbe aumentare ulteriormente in futuro a causa degli incrementi dei lavori programmati. Infatti, leggi recenti sono state emanate per proteggere il consumatore e l’ambiente rendendo alcuni lavori obbligatori e altri, altamente consigliati.

Lavori obbligatori
La legge del 2 luglio 2003 richiede che gli ascensori privati installati prima del 27 agosto 2000 vengano aggiornati per conformarsi alle normative vigenti. Questo processo è destinato a durare 15 anni (fino al 2018). Per parte sua, la legge del 3 agosto 2009 relativa all’istituzione del “Grenelle dell’Ambiente” sottolinea che le emissioni di gas serra devono essere ridotte del 25% prima del 2050. In questo modo, lo Stato si è posto l’obiettivo di ristrutturare completamente 400.000 abitazioni ogni anno fino al 2013 incluso.
Questi lavori saranno tuttavia costosi.

Lavori altamente consigliati
A sua volta, l’aumento delle tecniche di diagnostica utilizzate prima della vendita di una proprietà genererà costi maggiori per un gran numero di proprietà vecchie. Le diagnostiche attuali riguardano la presenza di piombo, amianto o termiti nella proprietà, lo stato degli impianti gas ed elettrici, e inoltre, la loro efficienza energetica. Dal 2013, ci sarà una diagnostica aggiuntiva sui sistemi di scarico non collegati alla rete fognaria. È molto probabile che altre valutazioni vengano aggiunte alla lista in futuro. Queste diagnostiche, progettate per l’acquirente, sono ovviamente solo informative. Tranne nei casi maggiori (se viene provato un pericolo), il venditore non è obbligato ad avviare i lavori di ristrutturazione. Né lo è l’acquirente, sebbene forse li farà tutti per migliorare la sicurezza della propria casa e ridurre le bollette energetiche. Il rapporto aumenta ulteriormente il prezzo della proprietà. Anche se i lavori non vengono eseguiti, la presenza di queste diagnostiche che mostrano i problemi della proprietà rischia di rappresentare un potenziale “svalutatore” sul prezzo, in vista di una eventuale rivendita.

“Il nuovo: meno costoso del vecchio?”\

In ogni caso, sembra giusto aggiungere il totale di questi lavori al prezzo di acquisto della proprietà vecchia per ottenere una stima vera del suo valore. Il nostro esempio precedente, il risparmio di €70.000 tra le proprietà, è senza dubbio notevolmente ridotto. Negli anni a venire, è molto possibile che per alcune categorie di proprietà, una valutazione decennale tra nuovo e vecchio mostrerà che la proprietà nuova ha la meglio.