נכסים צרפתיים: החדש זול מהישן?

הפער במחירים בין נכסים חדשים לישנים / “French Property” הולך וקטן כאשר בוחנים השוואת עלות נכס בעשור האחרון בשל ההתייקרויות בנכסים הישנים.

עבודות חידוש מוגברות יש לבצע בנכסים ישנים, במיוחד אלה הקשורות לאנרגיה ובטיחות, שסווגו כחובה על פי החוק. בשנים הקרובות, הדבר יפגע ברווחיות של בתים ישנים. לכן, חשוב יותר מאי פעם לבצע את החישובים הנכונים.

חלק מהקונים מרוצים. הם מעדיפים נכס חדש על פני ישן מכיוון שהם רוצים לרכוש את הנכס “ידיים בכיסים” ללא המגבלות של עבודות שיפוץ. עבורם, נוחות הבידוד התרמי והאקוסטי, כמו גם תקני הבטיחות, חשובים באותה מידה. כל זה מגיע במחיר שהם מוכנים לשלם. עבור קונים אחרים, רק המחיר חשוב. הם לא מהססים בין נכס חדש בגודל 70מ“ר ב-€280,000 לבין נכס ישן בגודל 70מ”ר ב-€210,000. “חיסכון של €70,000 משתלם”, הם אומרים. כמובן שזה נקודה סבירה אך החישוב אינו הוגן לחלוטין.

הנכסים הישנים נושאים בנטל גדול יותר… עלות רכישת נכס ישן בתוספת עלויות הנוטריון הגבוהות יותר (6-8% במקום 2-3.3%) ועלויות עבודות החידוש, מבטיחות באופן שיטתי שבמידת הצורך נוצרות עלויות עבור עבודות ירושה על הנכס. אז, שיפוץ קוסמטי או החלפת דוד מייצגים עלות משמעותית. בבניין חדש, עלויות אלה כמעט ואינן קיימות תוך עשר השנים הראשונות.

צפוי להתרחב עוד יותר בשנים הקרובות… ההוצאות צפויות לעלות עוד יותר בעתיד בשל עלייה בעבודות המתוכננות. למעשה, חוקים חדשים הותקנו בשל הרצון להגן על הצרכן והסביבה על ידי הפיכת עבודות מסוימות לחובה ואחרות למומלצות ביותר.

עבודות חובה חוק מ-2 ביולי 2003 דורש שמעליות פרטיות שהותקנו לפני 27 באוגוסט 2000 ישודרגו כדי לעמוד בתקנות הנוכחיות. תהליך זה אמור להימשך 15 שנה (עד 2018). מצדה, חוק מ-3 באוגוסט 2009 הקשור להקמת “גרנל הסביבה” מדגיש שפליטות גזי החממה חייבות להפחת ב-25% לפני 2050. בדרך זו, המדינה הציבה לעצמה מטרה לשפץ לחלוטין 400,000 בתים בכל שנה עד 2013 וכולל. עבודות אלו יהיו יקרות ביותר.

עבודות מומלצות עם זאת, העלייה בטכניקות הבדיקה המשמשות לפני מכירת נכס תיצור עלויות מוגברות עבור מספר רב של נכסים ישנים. הבדיקות הנוכחיות עוסקות בנוכחות עופרת, אזבסט או טרמיטים בנכס, מצב התקנות הגז והחשמל וכן יעילותם האנרגטית. מ-2013, תהיה בדיקה נוספת על מערכות ניקוז שאינן מחוברות למערכת הביוב הראשית. סביר מאוד שהערכות נוספות יתווספו לרשימה בעתיד. בדיקות אלו, שמיועדות לקונה, הן כמובן מידע בלבד. למעט במקרים משמעותיים (אם סכנה הוכחה), המוכר אינו מחויב להתחיל בעבודות חידוש. גם הקונה אינו מחויב, אם כי אולי יעשה זאת כדי לשפר את בטיחות ביתו ולהפחית את חשבונות האנרגיה. הדוח מעלה את מחיר הנכס עוד יותר. גם אם העבודות לא בוצעו, נוכחות הבדיקות המציגות את בעיות הנכס עלולה לייצג “מנפילת ערך” פוטנציאלית במחיר, בהתחשב במכירה חוזרת אפשרית.

“החדש: זול מהישן?” בכל מקרה, נראה הוגן להוסיף את הסכום הכולל של עבודות אלו למחיר הרכישה של נכס ישן כדי לקבל הערכה אמיתית של ערכו. החיסכון של €70,000 בין הנכסים בדוגמה שלנו קודם, בוודאי הצטמצם משמעותית. בשנים הקרובות, קיימת אפשרות גבוהה שעבור קטגוריות מסוימות של נכסים, הערכת עשור בין חדש לישן תראה שלנכס החדש יש יתרון.