Entdeckung von versteckten Mängeln bei einer französischen Immobilie

Lassen Sie uns zunächst den Rahmen abstecken: Sie haben glücklich eine Immobilie in Frankreich selbst erworben, stellen jedoch nach einiger Zeit fest, dass diese von bestimmten versteckten Mängeln betroffen ist, von denen Ihnen niemand erzählt hat. Welche Rechtsbehelfe stehen Ihnen gegebenenfalls zur Verfügung?

Der rechtliche Rahmen: Gemäß Artikel 1641 des französischen Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Verkäufer verpflichtet, seine Garantie für versteckte Mängel der verkauften Immobilie zu gewährleisten, die diese für den vorgesehenen Verwendungszweck ungeeignet macht oder diesen Verwendungszweck so sehr einschränkt, dass der Käufer die Immobilie nicht erworben oder einen niedrigeren Preis dafür gezahlt hätte, wenn er diese Mängel gekannt hätte.

In diesem Stadium sind zwei wichtige Faktoren zu beachten: Erstens kann ein Anspruch wegen versteckter Mängeln nicht nur gegen den unmittelbaren Verkäufer geltend gemacht werden, obwohl dies das naheliegendste Ziel ist, sondern gegebenenfalls auch gegen den früheren Eigentümer. Zweitens macht die Unkenntnis des Mangels den Verkäufer nicht von seiner Haftung frei.

Die Beweislast: Gemäß den geltenden Regeln des französischen Rechts liegt die Beweislast für eine Behauptung im Allgemeinen bei der Person, die sie aufstellt. Der Käufer muss daher nicht nur

das Vorhandensein des Mangels nachweisen, sondern auch, dass dieser die Voraussetzungen des Artikels 1641 des französischen Bürgerlichen Gesetzbuches erfüllt, um einen Rechtsbehelf zu haben.

1. Der Mangel muss ein ausreichendes Ausmaß haben, um einen Rechtsbehelf zu rechtfertigen: Letztlich wird dies eine Frage des freien Ermessens des Gerichts sein. Der Mangel muss jedoch eine Preisminderung rechtfertigen oder die Immobilie zumindest teilweise für den vorgesehenen Verwendungszweck ungeeignet machen. Ein typisches Beispiel wäre ein Riss in den Wänden, vorausgesetzt, er hat Auswirkungen auf die Bausubstanz. Wenn ein bestimmter Verwendungszweck vorgesehen war, ist es unerlässlich, schriftliche Nachweise darüber zu haben, dass der Verkäufer vor dem Verkauf darüber informiert wurde. Ein Beispiel hierfür wäre die Anforderung, dass ein Keller nicht so viel Feuchtigkeit enthalten darf, dass er nicht als Spielzimmer genutzt werden kann. Undichte Dachabdichtungen sind ebenfalls ein typisches Beispiel. Theoretisch kann jeder Mangel den Kaufpreis natürlich potenziell reduzieren, und es wird eine Frage für den Richter sein, zu beurteilen, ob die Einschränkung der Nutzung die Höhe einer solchen Minderung rechtfertigt, oder ob der Mangel sogar die Vertragsauflösung rechtfertigen würde.

2. Der Mangel muss verborgen gewesen sein: Dieses Kriterium ist schwieriger zu beurteilen, und jeder Fall wird vom Richter unter Berücksichtigung aller tatsächlichen Umstände abgewogen, unter anderem der Informationspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer, der Informationsbeschaffungspflicht des Käufers, ob der Käufer ein Fachmann im Baugewerbe ist usw. Der Käufer ist nicht verpflichtet, ein Bauexperte zu werden, und das Gesetz schreibt eine Reihe von Untersuchungen vor, die ihm vorgelegt werden müssen (Asbest, Termiten usw.). Die Anzahl dieser Untersuchungen hat tendenziell zugenommen, jedoch gibt es bisher keine Pflicht, einen Bericht in dem Sinne zu liefern, wie er üblicherweise in Großbritannien verstanden wird.

Auch gesunder Menschenverstand spielt eine Rolle, und jeder Mangel, den ein vernünftiger Käufer selbst hätte entdecken können, gibt keinen Anlass zu einer Garantie, da das Prinzip “Buyer Beware” (Käufer sei auf der Hut) weiterhin gilt.

Wenn der Käufer jedoch ein Fachmann ist (im weitesten Sinne des Begriffs, d. h. er muss nicht Bauunternehmer sein, aber sein Beruf vermittelt ihm gute Kenntnisse der Bauvorschriften), dann besteht eine widerlegbare Vermutung, dass er den Mangel beim Kauf kannte, obwohl diese Vermutung durch Beweise für absichtliche Manöver des Verkäufers zur Verbergung des Mangels oder den Nachweis, dass der Mangel innerhalb kurzer Zeit nicht erkennbar war, widerlegt werden kann.

3. Sonstige Voraussetzungen des Mangels: Der Käufer muss auch nachweisen, dass der Mangel bereits vor dem Kauf vorhanden war, sowie dass der Mangel in direktem Zusammenhang mit der verkauften Immobilie steht und nicht durch einen externen Faktor verursacht wird (z. B. ein nahegelegener Sendemast usw.).

Es ist natürlich möglich, einen Gutachter hinzuzuziehen, um Unterstützung bei der Feststellung der Merkmale des Mangels zu erhalten, die die Haftung des Verkäufers auslösen. Der Verkäufer kann jedoch die Unabhängigkeit des Gutachters bestreiten, daher kann es ratsam sein, direkt beim Gericht die Bestellung eines gerichtlichen Sachverständigen zu beantragen, der als unabhängig gilt.

4. Rechtsbehelfe: Sind die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, hat der Käufer die Wahl zwischen der Auflösung des Kaufvertrages, die bedeutet, dass die Parteien in die Position zurückversetzt werden, in der sie sich vor dem Verkauf befanden, d. h. eine vollständige Rückerstattung des Kaufpreises und die Rückübertragung des Eigentums auf den Verkäufer, oder einer Preisminderung.

Ein Anspruch wegen versteckter Mängel kann innerhalb von zwei Jahren nach Entdeckung des Mangels geltend gemacht werden (dies muss selbst innerhalb von 30 Jahren nach dem Verkauf geschehen, nach denen jede Klage verjährt ist).

5. Haftungsausschlussklausel:

Die Kaufverträge für französische Immobilien enthalten sehr oft eine Freistellungsklausel zugunsten des Verkäufers, die seine Haftung für versteckte Mängel ausschließt. Dies ist nach Artikel 1643 des französischen Bürgerlichen Gesetzbuches zulässig. Eine solche Freistellungsklausel hat keine Gültigkeit, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder ihn nicht hätte ignorieren können, was natürlich einfacher ist, wenn er ein Fachmann im Baugewerbe ist. Das Gesetz auferlegt den Verkäufern auch die Pflicht, eine weitere Untersuchung durchführen zu lassen (Termiten in bestimmten Gebieten, Blei bei Immobilien bestimmten Alters, Strom usw.). Das Versäumnis, Untersuchungsberichte dazu vorzulegen, führt zum Wegfall jeder Freistellungsklausel in Bezug auf den betreffenden Mangel.

Freistellungsklauseln werden von der Rechtsprechung als gültig angesehen, obwohl ihre Formulierung sorgfältig geprüft werden muss, da sie nur für die Mängel wirksam sind, die sie umfassen. Die Gültigkeit allgemeiner Freistellungsklauseln wurde stärker diskutiert und hat zu Entscheidungen geführt, die in beide Richtungen gingen.

Es ist auf jeden Fall ratsam, rechtlichen Rat zu suchen, vorzugsweise vor der Unterzeichnung eines Vertrages.

Hervé Blatry Avocat TEE FRANCE E-Mail: [email protected] Direkte Leitung: 01279 710 654 oder 01279 710 621