Descubrimiento de Defectos Ocultos en una Propiedad Francesa

Permítanos primero establecer el escenario: ha adquirido felizmente una propiedad en Francia por su cuenta, pero descubre después de un tiempo vivido en la propiedad que está afectada por ciertos defectos ocultos que nadie le informó. ¿Qué recursos tiene, si los hay?

El marco jurídico: Con arreglo al artículo 1641 del Código Civil francés, el vendedor está obligado a prestar garantía respecto a los defectos ocultos del inmueble vendido, haciéndolo inadecuado para el uso al que se destina o que disminuye dicho uso de tal manera que el comprador no lo habría adquirido, o habría ofrecido un precio reducido por él, de haber conocido dichos defectos.

En esta fase, hay dos factores importantes que tener en cuenta: en primer lugar, una reclamación por defectos ocultos puede presentarse no solo contra el vendedor inmediato, aunque este es el objetivo más obvio, sino también contra el propietario anterior, según corresponda. En segundo lugar, el desconocimiento del defecto por parte del vendedor no le exime de su responsabilidad.

La carga de la prueba: Con arreglo a las normas aplicables del Derecho francés, en términos generales, la carga de la prueba de una alegación recae en la persona que la formula. Por lo tanto, el comprador deberá probar no solo la existencia del defecto, sino también que este cumple los requisitos exigidos por el artículo 1641 del Código Civil francés para tener recurso.

1. El defecto debe tener una magnitud suficiente para justificar un recurso: En última instancia, será cuestión de la apreciación discrecional del Tribunal. Sin embargo, el defecto debe justificar una reducción del precio o hacer que la propiedad, al menos en parte, sea inadecuada para el uso al que se destinaba. Un ejemplo típico podría ser una grieta en las paredes, siempre que tenga incidencia en la solidez del edificio. Si se intended un uso particular, entonces es esencial disponer de prueba escrita de que el vendedor fue informado de ello antes de la venta. Un ejemplo de esto podría ser el requisito de que un sótano no debe contener tanta humedad como para impedir su uso como sala de juegos. La impermeabilización defectuosa del tejado es también un ejemplo bastante típico. En teoría, cualquier defecto reducirá, por supuesto, potencialmente el precio por el que se compró la propiedad y corresponderá al Juez apreciar si la disminución del uso justifica el importe de dicha reducción, o incluso, si dicho defecto justificaría la resolución del contrato.

2. El defecto debe haber estado oculto: Este criterio es más difícil de apreciar y cada caso será equilibrado por el Judge teniendo en cuenta todas las circunstancias fácticas que lo rodean y, entre otras, el deber del vendedor de informar al comprador, el deber del comprador de obtener y proporcionar información, si el comprador es un profesional del sector de la construcción, etc. No existe deber para el comprador de convertirse en experto en construcción y la Ley le impone una serie de búsquedas que deben proporcionarse (amianto, termitas, etc.). El número de estas inspecciones tiende a aumentar con el tiempo, pero hasta ahora no existe obligación de proporcionar un informe de inspección en el sentido en el que generalmente se entiende en el Reino Unido.

El sentido común también entra en juego, y cualquier defecto que un comprador razonable habría podido detectar por sí mismo no dará lugar a una garantía, ya que el principio de «buyer beware» sigue siendo aplicable.

Sin embargo, si el comprador es un profesional (en el amplio sentido del término, es decir, no necesita ser constructor, pero su profesión le proporciona un buen conocimiento de las normas de construcción), entonces existe una presunción refutable de que tenía conocimiento del defecto en el momento de la compra, aunque dicha presunción puede refutarse mediante prueba de maniobras deliberadas del vendedor para ocultar el defecto, o demostración de que el defecto no era detectable en un corto período de tiempo.

3. Otras condiciones del defecto: El comprador también necesita probar que el defecto existía antes de la compra, junto con el hecho de que el defecto debe estar en relación directa con la propiedad vendida y no ser causado por algún factor externo (por ejemplo, una antena de teléfono cercana, etc.).

Es posible, por supuesto, buscar la ayuda de un tasador para obtener asistencia respecto a la determinación de las características del defecto necesario para generar la responsabilidad del vendedor. Sin embargo, el vendedor puede impugnar la independencia del tasador, por lo que puede ser recomendable solicitar directamente al Tribunal que nombre a un experto judicial que se considerará independiente.

4. Recursos: Si se cumplen las condiciones anteriores, el comprador tendrá la elección entre solicitar la resolución de la venta, lo que implica restaurar a las partes a la situación en la que se encontraban antes de la venta, es decir, la devolución íntegra del precio de compra y la transmisión del título de nuevo al vendedor, o una reducción del precio.

Una reclamación por defectos ocultos puede iniciarse dentro de los dos años siguientes al descubrimiento del defecto (esto en sí debe producirse dentro de los 30 años siguientes a la venta, después de los cuales cualquier acción prescribe).

5. Cláusula de Exclusión de Responsabilidad: Los contratos de compraventa de inmuebles franceses muy frecuentemente contienen una cláusula de exención en beneficio del vendedor y que excluye su responsabilidad por defectos ocultos. Esto está permitido por el artículo 1643 del Código Civil francés. Tal cláusula de exención no se mantendrá si puede demostrarse que el vendedor conocía el defecto o no podía haberlo ignorado, lo que es más fácil, por supuesto, si es un profesional del sector de la construcción. La ley también impone a los vendedores la obligación de realizar otra inspección (termitas en ciertas zonas, plomo para inmuebles de cierta antigüedad, electricidad, etc.). La falta de presentación de informes de inspección sobre los mismos anulará cualquier cláusula de exención respecto al defecto relacionado.

Las cláusulas de exención son consideradas válidas por la jurisprudencia, aunque su redactado debe examinarse cuidadosamente, ya que solo son efectivas para los defectos que abarcan. La validez de las cláusulas de exención generales ha sido más debatida y ha dado lugar a decisiones en ambos sentidos.

Es mejor buscar asesoramiento jurídico sobre el asunto en cualquier caso, preferiblemente antes de firmar cualquier contrato.

Hervé Blatry Abogado TEE FRANCE Correo electrónico: [email protected] Línea directa: 01279 710 654 o 01279 710 621