Ontdekking van Verborgen Gebreken in een Franse Woning

Laat me eerst de situatie schetsen: u heeft zelf een woning in Frankrijk gekocht, maar ontdekt na enige tijd dat deze bepaalde verborgen gebreken vertoont die niemand u ooit heeft verteld. Welke rechtsmiddelen heeft u, indien van toepassing?

Het juridisch kader: Volgens artikel 1641 van het Franse Burgerlijk Wetboek is de verkoper gehouden zijn garantie te verstrekken met betrekking tot verborgen gebreken van de verkochte woning, waardoor deze ongeschikt wordt voor het gebruik waarvoor het bestemd is of zodanig gebruik vermindert dat de koper de woning niet zou hebben gekocht, of een lagere prijs zou hebben geboden, indien hij van deze gebreken op de hoogte was geweest.

In dit stadium zijn er twee belangrijke factoren waarmee u rekening moet houden: ten eerste kan een vordering wegens verborgen gebreken niet alleen worden ingediend tegen de onmiddellijke verkoper, hoewel dit het meest voor de hand liggende doelwit is, maar ook tegen de vorige eigenaar, indien van toepassing. Ten tweede ontslaat onwetendheid over het gebrek de verkoper niet van zijn aansprakelijkheid.

De bewijslast: Volgens de toepasselijke regels van Frans recht ligt de bewijslast van een bewering in het algemeen bij degene die deze maakt. De koper zal dus niet alleen de

existentie van het gebrek moeten bewijzen, maar ook dat het voldoet aan de voorwaarden die artikel 1641 van het Franse Burgerlijk Wetboek vereist om een beroep te kunnen doen.

1. Het gebrek moet een voldoende omvang hebben om een rechtsmiddel te rechtvaardigen: Uiteindelijk zal dit ter vrije beoordeling van de rechter zijn. Het gebrek moet echter een prijsverlaging rechtvaardigen of de woning, althans gedeeltelijk, ongeschikt maken voor het beoogde gebruik. Een typisch voorbeeld zou een scheur in de muren kunnen zijn, mits deze gevolgen heeft voor de soliditeit van het gebouw. Als een bepaald gebruik was bedoeld, is het essentieel om schriftelijk bewijs te hebben dat de verkoper hiervan voor de verkoop op de hoogte was gesteld. Een voorbeeld hiervan zou de eis kunnen zijn dat een kelder niet zoveel vocht mag bevatten dat deze niet als speelkamer kan worden gebruikt. Defecte waterdichtheid van het dak is ook een vrij typisch voorbeeld. In theorie kan elk gebrek natuurlijk de prijs van de gekochte woning potentiële verlagen, en het zal aan de rechter zijn om te beoordelen of de vermindering van het gebruik de hoogte van een dergelijke verlaging rechtvaardigt, of zelfs of het gebrek de ontbinding van het contract zou rechtvaardigen.

2. Het gebrek moet verborgen zijn: Dit criterium is moeilijker te beoordelen en elk geval zal door de rechter worden afgewogen, waarbij alle feitelijke omstandigheden worden meegenomen, waaronder de plicht van de verkoper om de koper te informeren, de plicht van de koper om informatie te verzamelen en te verstrekken, of de koper een professional in de bouw is, etc. De koper is niet verplicht om expert te worden in de bouw en de wet legt hem een aantal onderzoeken op die hem moeten worden verstrekt (asbest, houtworm, etc.). Het aantal van deze inspecties neigt toe te nemen, maar tot nu toe bestaat er geen plicht om een bouwtechnisch rapport te verstrekken in de zin zoals dat gewoonlijk in het Verenigd Koninkrijk wordt begrepen.

Gezond boerenverstand speelt ook een rol, en elk gebrek dat een redelijke koper zelf had kunnen ontdekken, geeft geen aanleiding tot een garantie, aangezien het principe “buyer beware” van kracht blijft.

Indien de koper echter een professional is (in de ruime zin van het woord, d.w.z. hij hoeft geen aannemer te zijn, maar zijn beroep geeft hem goede kennis van bouwnormen), dan is er een weerlegbaar vermoeden dat hij bij de aankoop op de hoogte was van het gebrek, hoewel dit vermoeden kan worden weerlegd door bewijs van opzettelijke maneuvers van de verkoper om het gebrek te verbergen, of bewijs dat het gebrek niet binnen korte tijd kon worden opgespoord.

3. Andere voorwaarden voor het gebrek: De koper moet ook bewijzen dat het gebrek bestond vóór de aankoop, evenals het feit dat het gebrek in directe relatie moet staan met de verkochte woning en niet door een externe factor mag worden veroorzaakt (bijv. een nabijgelegen zendmast, etc.).

Het is uiteraard mogelijk om hulp te zoeken bij een bouwinspecteur om assistentie te krijgen bij het vaststellen van de kenmerken van het gebrek die de aansprakelijkheid van de verkoper kunnen triggeren. De verkoper kan echter de onafhankelijkheid van de bouwinspecteur betwisten, dus het kan raadzaam zijn om rechtstreeks bij de rechter aan te vragen dat deze een gerechtelijk expert aanwijst die als onafhankelijk wordt beschouwd.

4. Rechtsmiddelen: Indien aan de bovenstaande voorwaarden is voldaan, heeft de koper de keuze tussen het vorderen van de ontbinding van de verkoop, wat inhoudt dat de partijen in de positie worden hersteld waarin zij zich vóór de verkoop bevonden, d.w.z. volledige terugbetaling van de koopprijs en overdracht van de titel terug aan de verkoper, of een prijsverlaging.

Een vordering wegens verborgen gebreken kan worden ingesteld binnen twee jaar na de ontdekking van het gebrek (dit moet zelf plaatsvinden binnen 30 jaar na de verkoop, waarna elke rechtsvordering verjaard is).

5. Uitsluiting van aansprakelijkheid: De koopovereenkomsten voor Frans onroerend goed bevatten vaak een exoneratieclausule die de verkoper ten goede komt en zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluit. Dit is toegestaan volgens artikel 1643 van het Franse Burgerlijk Wetboek. Een dergelijke exoneratieclausule geldt niet als kan worden bewezen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek of dit niet had kunnen negeren, wat natuurlijk gemakkelijker is als hij een professional in de bouw is. De wet legt verkopers ook de verplichting op om een andere inspectie te laten uitvoeren (houtworm in bepaalde gebieden, lood voor woningen van een bepaalde leeftijd, elektriciteit, etc.). Het niet verstrekken van inspectierapporten hierover annuleert elke exoneratieclausule met betrekking tot het desbetreffende gebrek.

Exoneratieclausules worden door de rechtspraak als geldig beschouwd, hoewel hun formulering zorgvuldig moet worden bekeken, aangez ze alleen effectief zijn voor de gebreken die zij omvatten. De geldigheid van algemene exoneratieclausules is meer bediscussieerd en heeft aanleiding gegeven tot beslissingen in beide richtingen.

Het is in elk geval het beste om juridisch advies in te winnen, bij voorkeur vóór het ondertekenen van een contract.

Hervé Blatry Avocat TEE FRANCE E-mail: [email protected] Directe lijn: 01279 710 654 of 01279 710 621