Scoperta dei Vizi Occulti in una Proprietà Francese

Iniziamo a delineare il contesto: avete acquistato con gioia una proprietà in Francia di persona, ma dopo un po’ di tempo trascorso nella proprietà scoprite che è affetta da alcuni vizi occulti di cui nessuno vi ha mai parlato. Quali rimedi, se ve ne sono, ha a disposizione?

Il quadro giuridico: Ai sensi dell’articolo 1641 del Codice Civile francese, il venditore è tenuto a fornire la garanzia relativamente ai vizi occulti dell’immobile venduto, rendendolo inadatto all’uso per il quale è destinato o riducendo tale uso a tal punto che l’acquirente non lo avrebbe acquistato, o avrebbe offerto un prezzo inferiore, se fosse stato a conoscenza di tali vizi.

In questa fase, vi sono due fattori importanti da considerare: in primo luogo, un reclamo per vizi occulti può essere presentato non solo contro il venditore immediato, sebbene questo sia l’obiettivo più ovvio, ma anche contro il proprietario precedente, a seconda dei casi. In secondo luogo, l’ignoranza del vizio da parte del venditore non lo esime dalla propria responsabilità.

Onere della prova: Ai sensi delle norme applicabili del diritto francese, in linea generale, l’onere della prova di un’affermazione incombe alla persona che la formula. Pertanto, l’acquirente dovrà provare non solo

l’esistenza del vizio, ma anche che quest’ultimo soddisfa le condizioni richieste dall’articolo 1641 del Codice Civile francese per poter esercitare un ricorso.

1. Il vizio deve avere una portata sufficiente a giustificare un rimedio: In ultima analisi, sarà una questione lasciata all’apprezzamento discrezionale del Tribunale. Tuttavia, il vizio deve giustificare una riduzione del prezzo o rendere l’immobile, almeno in parte, inadatto all’uso per il quale era destinato. Un esempio tipico potrebbe essere una crepa nei muri, purché abbia un’incidenza sulla solidità dell’edificio. Se era previsto un uso particolare, allora è essenziale avere prove scritte che il venditore ne fosse stato informato prima della vendita. Un esempio di ciò potrebbe essere il requisito che una cantina non debba contenere un’umidità tale da impedire il suo utilizzo come stanza per i giochi. L’impermeabilizzazione difettosa del tetto è anche un esempio abbastanza tipico. In teoria, qualsiasi vizio ridurrà ovviamente il prezzo per il quale l’immobile è stato acquistato e sarà una questione per il Giudice valutare se la diminuzione dell’uso giustifichi l’entità di tale riduzione, o anche, se detto vizio giustifichi la risoluzione del contratto.

2. Il vizio deve essere stato nascosto: Questo criterio è più difficile da apprezzare e ogni caso sarà valutato dal Giudice tenendo conto di tutte le circostanze di fatto che lo circondano e, tra le altre, dell’obbligo del venditore di informare l’acquirente, dell’obbligo dell’acquirente di raccogliere e fornire informazioni, se l’acquirente è un professionista del settore edilizio, ecc. L’acquirente non ha l’obblito di diventare un esperto in costruzioni e la Legge gli impone una serie di indagini che devono essere fornite (amianto, termiti, ecc.). Il numero di tali controlli tende ad aumentare nel tempo, ma finora non esiste l’obbligo di fornire un rapporto di perizia nel senso in cui è comunemente inteso nel Regno Unito.

Si applica anche il buon senso, e qualsiasi vizio che un acquirente ragionevole avrebbe potuto rilevare autonomamente non darà luogo a una garanzia, poiché il principio del “chi acquista presti attenzione” rimane applicabile.

Tuttavia, se l’acquirente è un professionista (in senso lato, cioè non deve essere un costruttore, ma la sua professione gli fornisce una buona conoscenza delle norme edilizie) allora esiste una presunzione refutabile che fosse a conoscenza del vizio al momento dell’acquisto, sebbene tale presunzione possa essere refutata con la prova di manovre deliberata del venditore per nascondere il vizio, o della prova che il vizio non era rilevabile in un breve periodo di tempo.

3. Altre condizioni del vizio: L’acquirente deve inoltre provare che il vizio esisteva prima dell’acquisto, insieme al fatto che il vizio deve essere in relazione diretta con l’immobile venduto e non essere causato da qualche fattore esterno (ad esempio un’antenna telefonica nelle vicinanze, ecc.).

È ovviamente possibile rivolgersi a un perito per ottenere assistenza per accertare le caratteristiche del vizio necessarie per far scattare la responsabilità del venditore. Tuttavia, il venditore può contestare l’indipendenza del perito, quindi può essere consigliabile rivolgersi direttamente al Tribunale affinché nomini un perito giudiziario che sarà considerato indipendente.

4. Rimedi: Se le condizioni di cui sopra sono soddisfatte, l’acquirente avrà la scelta tra richiedere la risoluzione della vendita, che implica il ripristino delle parti nella situazione in cui si trovavano prima della vendita, cioè il rimborso integrale del prezzo di acquisto e il trasferimento del titolo kembali al venditore, o una riduzione del prezzo.

Un reclamo per vizi occulti può essere avviato entro due anni dalla scoperta del vizio (questo deve avvenire entro 30 anni dalla vendita, dopo il quale qualsiasi azione è prescritta).

5. Clausola di esclusione della responsabilità: I contratti di compravendita di immobili in Francia contengono molto spesso una clausola di esenzione a beneficio del venditore che esclude la sua responsabilità per vizi occulti. Questo è consentito dall’articolo 1643 del Codice Civile francese. Tale clausola di esenzione non avrà valore se si può provare che il venditore era a conoscenza del vizio o non poteva ignorarlo, il che è ovviamente più facile se è un professionista del settore edilizio. La legge impone inoltre ai venditori l’obbligo di far eseguire un’altra ispezione (termiti in alcune zone, piombo per immobili di una certa età, elettricità, ecc.). La mancata fornizione dei rapporti di ispezione annullerà qualsiasi clausola di esenzione per quanto riguarda il vizio correlato.

Le clausole di esenzione sono considerate valide dalla giurisprudenza, sebbene la loro formulazione debba essere esaminata attentamente, poiché sono efficaci solo per i vizi che comprendono. La validità delle clausole di esenzione generali è stata più dibattuta e ha dato luogo a decisioni contrastanti.

È consigliabile in ogni caso rivolgersi a un consulente legale in merito, preferibilmente prima di firmare qualsiasi contratto.

Hervé Blatry Avvocato TEE FRANCE Email: [email protected] Linea diretta: 01279 710 654 o 01279 710 621