גילוי פגמים נסתרים בנכס צרפתי

בואו נתחיל בהצבת הסצנה: רכשתם בשמחה נכס בצרפת בעצמכם, אך לאחר זמן מה שהות בנכס, אתם מגלים שהוא נגוע בפגמים מסוימים נסתרים שאף אחד לא סיפר לכם עליהם. איזה תרופות, אם בכלל, עומדות לרשותכם?

המסגרת המשפטית: בהתאם לסעיף 1641 לקוד האזרחי הצרפתי, המוכר מחויב לספק את הערבות שלו ביחס לפגמים נסתרים של הנכס שנמכר, מה שהופך אותו לבלתי מתאים לשימוש שלשמו הוא נועד או מפחית שימוש זה באופן משמעותי עד כדי כך שהקונה לא היה רוכש אותו, או היה מציע מחיר מופחת עבורו, אילו היה מודע לפגמים אלה.

בשלב זה, ישנם שני גורמים חשובים שיש להיות מודעים אליהם: ראשית, תביעה בגין פגמים נסתרים יכולה להיות מוגשת לא רק נגד המוכר המיידי, אם כי זו היעד הברור ביותר, אלא גם נגד הבעלים הקודמ, לפי העניין. שנית, בורותו של המוכר לגבי הפגם אינה פוטרת אותו מאחריותו.

נטל ההוכחה: בהתאם לכללים החלים של החוק הצרפתי, באופן כללי, נטל ההוכחה של טענה מוטל על האדם שמעלה אותה. לפיכך, הקונה יצטרך להוכיח לא רק את קיומו של הפגם, אלא גם שהוא עומד בתנאים הנדרשים על פי סעיף 1641 לקוד האזרחי הצרפתי על מנת שתהיה לו זכות ערעור.

1. הפגם חייב להיות בעל מידה מספקת כדי להצדיק תרופה: בסופו של דבר, זו תהיה שאלה לשיקול דעת בית המשפט. עם זאת, הפגם חייב להצדיק הפחתת מחיר או להפוך את הנכס, לפחות בחלקו, לבלתי מתאים לשימוש שלשמו הוא נועד. דוגמה טיפוסית יכולה להיות סדק בקירות, בתנאי שיש לו השפעה על יציבות המבנה. אם נועד שימוש מסוים, אז חיוני לקבל ראיות בכתב שהמוכר הודע לו לפני המכירה. דוגמה לכך יכולה להיות הדרישה שמרתף לא יכיל לחות רבה כדי למנוע את השימוש בו כחדר משחקים. אטימת גג לקויה היא גם דוגמה די טיפוסית. בתיאוריה, כל פגם כמובן עשוי להפחית את המחיר שבו נרכש הנכס, ויהיה זה עניין לשופט להעריך האם הפחתת השימוש מצדיקה את סכום ההפחתה אם בכלל, או אפילו, האם הפגם מצדיק ביטול החוזה.

2. הפגם חייב להיות נסתר: קריטריון זה קשה יותר להערכה וכל מקרה ייבחן על ידי השופט תוך התחשבות בכל הנסיבות העובדתיות הסובבות אותו ובין היתר חובת המוכר להודיע לקונה, חובת הקונה לאסוף ולספק מידע, האם הקונה הוא איש מקצוע בתחום הבנייה וכו’. אין חובה על הקונה להפוך למומחה בבנייה והחוק מטיל מספר חיפושים שחייבים לסופק לו (אזבסט, טרמיטים וכו’). מספר הבדיקות הללו נוטה לגדול עם הזמן, אך עד כה אין חובה לספק דו“ח סקר במובן שבו הוא מובן בדרך כלל בבריטניה.

גם שיקול דעת בריא משחק תפקיד, וכל פגם שקונה סביר היה יכול לזהות בעצמו לא יעורר ערבות שכן עקרון “הקונה ישים לב” עדיין חל.

אולם, אם הקונה הוא איש מקצוע (במובן הרחב של המונח, כלומר אינו חייב להיות קבלן אך מקצועו מספק לו ידע טוב בתקני בנייה), אז קיימת חזקה ניתנת לסתירה שהוא היה מודע לפגם בעת הרכישה, אם כי ניתן לסתור חזקה זו באמצעות הוכחות לתמרון מכוון של המוכר להסתיר את הפגם, או הוכחה שהפגם לא היה ניתן לגילוי בתקופה קצרה.

3. תנאים נוספים לפגם: הקונה צריך גם להוכיח שהפגם קיים לפני הרכישה, יחד עם העובדה שהפגם חייב להיות בקשר ישיר עם הנכס שנמכר ולא להיגרם על ידי גורם חיצוני (למשל, עמוד טלפון סמוך וכו’).

כמובן, ניתן לבקש עזרה ממודד על מנת לקבל סיוע בקביעת מאפייני הפגם הנדרשים להפעיל את אחריות המוכר. עם זאת, המוכר עשוי לערער על עצמאות המודד, ולכן מומלץ לפנות ישירות לבית המשפט כדי שימנה מומחה שיפוטי שייחשב עצמאי.

4. תרופות: אם התנאים לעיל מתקיימים, לקונה תהיה הבחירה בין בקשת ביטול המכירה, המשמעות היא החזרת הצדדים למצב שבו היו לפני המכירה, כלומר החזר מלא של מחיר הרכישה והעברת הבעלות בחזרה למוכר, או הפחתת המחיר.

ניתן להגיש תביעה בגין פגמים נסתרים תוך שנתיים מגילוי הפגם (עצם גילוי זה חייב להתרחש תוך 30 שנה מהמכירה, לאחריה כל תביעה מתיישנת).

5. סעיף שיפוי מאחריות: חוזי המכירה והרכישה של נכסי נדל“ן צרפתיים מכילים לעיתים קרובות סעיף פטור המיטיב עם המוכר ומוציא את אחריותו בגין פגמים נסתרים. זה מותר על פי סעיף 1643 לקוד האזרחי הצרפתי. סעיף פטור כזה לא יעמוד אם ניתן להוכיח שהמוכר היה מודע לפגם או לא יכול היה להתעלם ממנו, מה שכמובן קל יותר אם הוא איש מקצוע בתחום הבנייה. החוך מטיל גם על המוכרים חובה לבצע בדיקה נוספת (טרמיטים באזורים מסוימים, עופרת לנכסים בני גיל מסוים, חשמל וכו’). אי מספקת דוחות בדיקה על אותו דבר יבטל כל סעיף פטור ביחס לפגם הקשור.

סעיפי פטור נחשבים תקפים לפי פסיקה, אם כי ניסוחם צריך להיבחן בקפידה, שכן הם יעילים רק לפגמים שהם מכסים. תוקפם של סעיפי פטור כלליים נדון יותר והוביל להחלטות הנוטות לכיוונים מנוגדים.

מומלץ ביותר לפנות לייעוץ משפטי בנושא, רצוי לפני חתימה על כל חוזה.

הרבה בלטרי עורך דין TEE FRANCE דוא“ל: [email protected] קו ישיר: 01279 710 654 או 01279 710 621