اكتشاف العيوب الخفية في عقار فرنسي

لنبدأ أولاً بتوضيح السياق: لقد اشتريتم بسعادة عقاراً في فرنسا بأنفسكم، لكنكم تكتشفون بعد قضاء بعض الوقت في العقار أنه يتأثر بعيوب خفية معينة لم يخبركم بها أحد. ما هي سبل الانتصاف المتاحة لكم، إن وُجدت؟

الإطار القانوني: وفقاً للمادة 1641 من القانون المدني الفرنسي، يلتزم البائع بتقديم ضمانه فيما يتعلق بالعيوب الخفية للعقار المباع، مما يجعله غير ملائم للاستخدام المخصص له أو يقلل من هذا الاستخدام بدرجة تجعل المشتري لم يكن ليشتريه، أو كان سيعطي سعراً مخفضاً عنه، لو كان على علم بتلك العيوب.

في هذه المرحلة، هناك عاملان مهمان يجب الانتباه إليهما: أولاً، يمكن تقديم مطالبة بشأن العيوب الخفية ليس فقط ضد البائع المباشر، على الرغم من أنه الهدف الأكثر وضوحاً، بل ضد المالك السابق أيضاً، حسب الحالة. ثانياً، عدم علم البائع بالعيوب لا يعفيه من مسؤوليته.

عبء الإثبات: وفقاً معايير القانون الفرنسي المعمول بها، وبصفة عامة، يقع عبء إثبات الادعاء على الشخص الذي يقدمه. لذلك، سيحتاج المشتري إلى إثبات ليس فقط وجود العيب، بل أيضاً استيفائه للشروط التي تطلبها المادة 1641 من القانون المدني الفرنسي من أجل الحصول على حق الرجوع.

1. يجب أن يكون للعيب حجم كافٍ يبرر الانتصاف: في نهاية المطاف، سيكون الأمر متروكاً للتقدير التقديري للمحكمة. ومع ذلك، يجب أن يبرر العيب تخفيض السعر أو جعل العقار، على الأقل جزئياً، غير ملائم للاستخدام الذي كان مخصصاً له. ومثال نموذجي على ذلك هو شقة في الجدران، شريطة أن يكون لها تأثير على متانة المبنى. إذا كان هناك استخدام معين مقصود، فمن الضروري الحصول على دليل كتابي على أن البائع تم إخطاره به قبل البيع. ومثال على ذلك قد يكون المتطلب ألا يحتوي القبو على رطوبة تمنع استخدامه كغرفة ألعاب. كما أن العزل المائي المعيب للسقف يعد مثالاً شائعاً نسبياً. من الناحية النظرية، أي عيب بالطبع قد يقلل سعر العقار الذي اشتريه، وسيكون الأمر للمحقق أن يقدر ما إذا كان نقص الاستخدام يبرر مبلغ هذا التخفيض، إن وُجد، أو حتى ما إذا كان العيب سيبرر إلغاء العقد.

2. يجب أن يكون العيب خفياً: هذا المعيار أكثر صعوبة في التقدير وستوازن المحكمة كل حالة بناءً على جميع الظروف المحيطة بها، من بين أمور أخرى واجب البائع في إبلاغ المشتري، واجب المشتري في جمع وتقديم المعلومات، سواء كان المشتري محترفاً في مجال البناء أم لا. لا يوجد واجب على المشتري ليصبح خبيراً في البناء، ويفرض القانون عليه عدداً من الفحوصات التي يجب توفيرها له (الأسبستس، النمل الأبيض، إلخ). يميل عدد هذه الفحوصات إلى الزيادة مع مرور الوقت، tetapi حتى الآن لا يوجد واجب لتوفير تقرير مسح بالمعنى الذي يُفهم عادة في المملكة المتحدة.

يأتي الحس السليم الجيد أيضاً في الاعتبار، وأي عيب كان يمكن للمشتري المعقول اكتشافه بنفسه لن يُنتج ضماناً لأن مبدأ “ليتحذر المشتري” لا يزال سارياً.

ومع ذلك، إذا كان المشتري محترفاً (بالمعنى الواسع للمصطلح، أي أنه لا يحتاج إلى كونه بانياً، لكنهProfession يمنحه معرفة جيدة بمعايير البناء) maka terdapat serangan yang boleh dibatalkan bahawa dia sedar akan kecacatan semasa pembelian, meskipun serangan ini boleh dibatalkan dengan bukti maneuvers sengaja oleh penjual untuk menyembunyikan kecacatan, atau bukti bahawa kecacatan tidak dapat dikesan dalam jangka masa yang singkat.

3. Syarat lain untuk kecacatan: Pembeli juga perlu membuktikan bahawa kecacatan itu wujud sebelum pembelian, bersama-sama dengan fakta bahawa kecacatan itu harus berkait langsung dengan hartanah yang dijual dan tidak disebabkan oleh faktor luaran (cth. tiang telefon berdekatan, dll.).

Tentulah adalah mungkin untuk mendapatkan bantuan daripada arkitek untuk mendapatkan bantuan dalam menentukan ciri-ciri kecacatan yang diperlukan untuk mem.triggerkan liabilitivendor. Walau bagaimanapun, vendor boleh mencabar kebebasan arkitek, oleh itu adalah dinasihatkan untuk memohon terus kepada Mahkamah untuk melantik pakargudang kehakiman yang akan dianggap sebagai bebas.

4. remedi: Jika syarat-syarat di atas dipenuhi, pembeli akan pilihan antara mencari penamatan jual beli, yang melibatkan mengembalikan pihak-pihak kepada kedudukan mereka sebelum jual beli, iaitu bayaran balik penuh harga belian dan pemindahan hakmilik kembali kepada vendor, atau pengurangan harga.

Tuntutan untuk kecacatan boleh dimulakan dalam tempoh dua tahun daripada penemuan kecacatan (ini sendiri berlaku dalam tempoh 30 tahun daripada jual beli, selepas itu mana-mana tindakan adalah dikecualikan).

5. Klausa Pengecualian Liabiliti: Kontrak untuk jual beli hartanah di Perancis sangat kerap mengandungi klaasa pengecualian yang memihak kepada pengecualian vendor dan liabilitinya untuk kecacatan tersembunyi. Ini dibenarkan oleh artikel 1643 Kanun Sivil Perancis. Klausa pengecualian sedemikian tidak akan berdiri jika boleh dibuktikan bahawa vendor sedar akan kecacatan atau tidak dapat mengabaikannya, yang tentu saja lebih mudah jika dia adalah profesional dalam perdagangan bangunan. Undang-undang juga mewajibkan vendedor menjalankan pemeriksaan lain (termites di kawasan tertentu, plumbum untuk hartanah yang berumur tertentu, elektrik, dll.). Kegagalan menyediakan laporan pemeriksaan mengenai perkara yang sama akan membatalkan mana-mana klausa pengecualian berkaitan dengan kecacatan yang berkaitan.

Klausa pengeucilian dianggap sah oleh keputusan mahkam, aunque perkataan mereka perlu dikaji dengan teliti, karena mereka hanya berkesan untuk kecacatan yang mereka liputi. Kesahihan klausa pengecualian umum telah lebih banyak diperdebatkan dan telah menimbulkan keputusan yang pelbagai.

Adalah terbaik untuk mendapatkan nasihat guaman mengenai subjek ini dalam mana-mana keadaan, lebih baik sebelum menandatangani mana-mana kontrak.

Hervé Blatry Peguam TEE FRANCE E-mel: [email protected] Garisan terus: 01279 710 654 atau 01279 710 621